No-Closing-Refinance: è giusto per te?

Un mutuo senza chiusura del costo può sembrare troppo bello per essere vero. Ma se i tassi di rifinanziamento sono favorevolmente bassi - ma il fatto di raschiare le commissioni iniziali ti scoraggia dal rifinanziamento del tuo mutuo - può valere la pena considerare un rifinanziamento senza costi di chiusura. Soprattutto se hai intenzione di rimanere a casa tua solo per qualche altro anno.

Come funziona un rifinanziamento senza costi di chiusura

I costi di chiusura possono ammontare al 3% al 6% del saldo principale, secondo il Federal Reserve Board. Queste sono le spese per una valutazione, ricerca del titolo, tasse di registrazione e tutto il resto. Ma i mutuanti stipulano spesso mutui "senza chiusura del costo" per mutuatari qualificati. Questo può essere ottenuto in un paio di modi.

Ricarica un tasso di interesse più elevato. Il mutuante può coprire la spesa di un rifinanziamento senza costi di chiusura alzando il tasso di interesse sul prestito. In questo modo il creditore farà tutto indietro, e forse molto di più nel tempo, mentre allettante più attività di prestito al suo reparto mutui.

Avvolgere le tasse nel finanziamento. In alternativa, il creditore può applicare le commissioni di rifinanziamento "a costo zero" al saldo principale totale che dovrà pagare. È un metodo diverso con lo stesso risultato: un pagamento più alto, poiché le tasse e gli interessi vengono pagati per tutta la durata del prestito.

Pro e contro di un rifinanziamento senza chiusura dei costi

Professionisti:

• Nessun costo anticipato pagato alla chiusura
• Non pagare grandi commissioni iniziali significa un punto di pareggio più breve
• Pagare zero commissioni rende più facile confrontare i tassi di interesse tra istituti di credito

Contro:

• Dovrai un pagamento mensile più alto
• Probabilmente pagherete più interesse per la durata del prestito

Quando scegliere un rifinanziamento senza costi di chiusura

Spero di trasferirti presto in un'altra casa? Il rifinanziamento ipotecario a costo zero può essere per te. Se hai intenzione di rimanere in una casa solo per un paio d'anni, probabilmente non potresti recuperare in risparmi di rifinanziamento le commissioni iniziali che pagheresti comunque.

Ed è l'unica opzione - oltre ad aspettare di comprare - per coloro che semplicemente non hanno i risparmi per coprire i costi iniziali di chiusura.

Tuttavia, non tutti i creditori offrono un'opzione a costo zero. Secondo la ricerca di Investmentmatome, solo pochi istituti di credito pubblicizzano apertamente programmi di rifinanziamento senza chiusura dei costi. In effetti, la banca degli Stati Uniti era uno dei soli istituti di credito nazionali che abbiamo trovato a promuovere uno specifico programma di rifinanziamento a chiusura zero.

Vale la pena di guardarsi intorno con alcuni istituti di credito diversi in quanto le banche locali e le cooperative di credito potrebbero essere più propensi a pubblicizzare queste opzioni.

" DI PIÙ: Quanto vale la mia casa?

Lo svantaggio di un rifinanziamento senza chiusura dei costi

Se stai mettendo radici per un lungo periodo di tempo, probabilmente dovresti considerare di pagare i costi di chiusura in anticipo. È solo questione di fare un po 'di matematica.

Mentre i costi iniziali vengono ridotti con un rifinanziamento senza costi di chiusura, il risultato è un pagamento più elevato e forse un interesse significativamente maggiore che verrà pagato per tutta la durata del prestito. I prestatori possono anche aggiungere una penalità di pagamento anticipato al prestito al fine di scoraggiarvi dal rifinanziamento nuovamente prima di aver recuperato i loro costi.

Esecuzione dei numeri

Per prendere una decisione saggia, chiedi ai finanziatori che stai considerando di fornire un'analisi dei costi di chiusura, oltre alla differenza tra tasso di interesse e pagamenti per un rifinanziamento senza chiusura del prezzo rispetto a un prestito con commissioni anticipate. Con una domanda, ogni istituto di credito fornirà una stima ufficiale del prestito che dettaglia i costi e le condizioni che stanno offrendo.

Ora è possibile calcolare il punto di "pareggio" per quanto tempo occorrerebbe per recuperare i costi di chiusura su un prestito e confrontarlo con il mutuo senza chiusura del costo. Diciamo che i costi di chiusura di un prestito ammonterebbero a $ 3,500. Ecco come calcolare il tuo periodo di pareggio:

Come calcolare il punto di pareggio

Calcola i risparmi mensili del tuo pagamento casa esistente rispetto al tuo nuovo pagamento mensile rifinanziato più basso. Useremo un risparmio di $ 150 come esempio. (Esempio: $ 1,200 - $ 1,050 = $ 150 di risparmio mensile)

Sottrai la tua aliquota d'imposta effettiva da 1. Useremo una fascia d'imposta del 25%. (Esempio: 1 - 0,25 = 0,75)

Moltiplica i tuoi risparmi mensili con l'aliquota al netto delle imposte. Questo sarà il tuo risparmio al netto delle imposte. ($ 150 x 0,75 = $ 113)

Dividi i costi di chiusura stimati con i tuoi risparmi al netto delle imposte per ottenere il numero di mesi di pareggio. ($ 3,500 / $ 113 = 31 mesi)

In questo esempio, ci vorranno 31 mesi per recuperare i costi di chiusura per un rifinanziamento standard. Se prevedi di rimanere a casa tua per almeno tre anni, sarai in grado di recuperare le commissioni iniziali del rifinanziamento.

Ora è possibile confrontarlo con l'aumento del tasso di interesse e il pagamento del rifinanziamento senza chiusura del prezzo, tenendo conto di quanto a lungo si intende rimanere in casa.

Vuoi che facciamo la matematica per te? Utilizzando il calcolatore di rifinanziamento Investmentmatome, inserire i termini del rifinanziamento senza costi di chiusura e quindi i termini del rifinanziamento standard con commissioni anticipate. Il calcolatore mostrerà i punti di pareggio, nonché i pagamenti mensili e i risparmi.

Altro di Investmentmatome

• Trova il miglior tasso di rifinanziamento
• Come rifinanziare il tuo mutuo
• Confronti i prestatori di rifinanziamento dell'ipoteca

Aggiornato il 3 agosto 2017.