Chiedi all'esperto: quali sono i mutui inversi ed è giusto per me? |

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Domanda: Ho sentito parlare di mutui inversi, ma non ne so molto di loro. Come faccio a sapere se uno è giusto per me e come funzionano?

Valerie, Seattle, Wash.

La risposta all'investimento: Gli alloggi sono stati una delle categorie di attività più controverse negli ultimi 10 anni. Ha prodotto grandi guadagni per molti investitori e proprietari di case e perdite schiaccianti per gli altri. Come la classe di attività più diffusa nel paese - a partire dal primo trimestre di quest'anno, il 65% degli americani possedeva case - la proprietà della casa provoca forti emozioni sulla strada.

Sotto quella tela carica di emozioni, un prodotto finanziario controverso aiuta milioni di proprietari di case finanziano i loro pensionamenti.

Chiamato un mutuo inverso, è un tipo speciale di mutuo per la casa che consente ai proprietari di case di convertire il capitale in denaro.

In un mutuo tradizionale, il proprietario della casa effettua pagamenti mensili al mutuante, con un parte di quei pagamenti che riducono il capitale e si aggiungono al capitale. Ma in un'ipoteca inversa, i proprietari di casa estraggono equità dalla loro casa ricevendo o una somma forfettaria o pagamenti mensili.

Il Congresso ha creato il programma di mutuo inverso nel 1987 attraverso la Federal Housing Administration (FHA). Sebbene le istituzioni finanziarie indipendenti offrano effettivamente i prestiti, la FHA stabilisce le regole e fornisce l'assicurazione per questi mutui.

Con un'ipoteca inversa, il proprietario della casa non ha più alcun obbligo di effettuare pagamenti ipotecari, ma lui o lei ha la possibilità di fare quindi senza penali di pagamento anticipato. L'interesse che matura viene aggiunto al saldo del mutuo. Il proprietario della casa mantiene anche il titolo della casa e il diritto di vendere, limitato solo dal saldo del mutuo.

L'ammissibilità per un mutuo inverso è limitata ai proprietari di casa di almeno 62 anni e alle case che si qualificano come residenza principale. Il mutuo sulla casa deve anche essere abbastanza piccolo da poter essere ripagato con i proventi del mutuo inverso.

Poiché un mutuo inverso elimina le rate mensili dei mutui per i proprietari di case, non ci sono requisiti minimi di reddito o di credito. > Un altro grande vantaggio del mutuo inverso è che i proventi del prestito sono esentasse e possono essere utilizzati a discrezione del mutuatario. I mutui inversi sono limitati su abitazioni del valore di $ 625.000 o meno, ma esiste una parentesi jumbo per le case che superano tale soglia.

Per molti pensionati che hanno visto i loro portafogli cadere bruscamente durante la crisi finanziaria del 2008 e del 2009, le loro case sono le più bene prezioso. Ciò rende il mutuo inverso un'opzione molto allettante per generare reddito e ridurre o eliminare costosi pagamenti ipotecari. Ma proprio come qualsiasi investimento e decisione finanziaria, ci sono dei rischi.

Tariffe e costi elevati

I costi di chiusura associati a un mutuo inverso sono da due a cinque volte superiori a un mutuo standard.

Per il tipo più popolare di mutuo inverso negli Stati Uniti, l'ipoteca di conversione di equità domestica assicurata FHA (HECM), ci sono un certo numero di proprietari di abitazione di spese sono soggetti a.

Mortgage Insurance Premium (MIP) = 2% del valore stimato o 1,25% del saldo dei mutui

• Quota di iscrizione basata sul valore stimato dell'appartamento:
• 1.) Valore stimato inferiore a $ 125.000 = $ 2,500

2.) Valore stimato superiore a $ 125,000 = 2% dei primi $ 200,000 più 1% del valore superiore a $ 200,000, con un limite di $ 6.000.

Assicurazione sul titolo: regionale

• Titolo, avvocato e tasse di registrazione della contea: regionale
• Valutazione immobiliare = $ 300- $ 500
• Sondaggio (può essere richiesto) = $ 300- $ 500
• Costo del servizio mensile = $ 25- $ 35
• Sebbene alcune di queste tasse possano essere finanziate dal prestito, molte sono richieste prima di l'approvazione del mutuo inverso, che porta a costose spese vive.

Pagamenti di interessi e crescita principale

I titolari di mutui inversi possono anche essere soggetti a importi di prestito in mongolfiera attraverso pagamenti di interessi differiti. Questo perché gli interessi si accumulano sul capitale se il mutuatario non paga interessi in quanto viene addebitato. Ciò potrebbe gonfiare il saldo finale a molte volte di più del valore del prestito iniziale, mentre poco o nulla rimane in casa per gli eredi. Tuttavia, se il mutuatario effettua la maggior parte o la maggior parte dei pagamenti di interessi mentre vive in casa, il saldo finale del prestito sarebbe pari al saldo del prestito originario.

Ancora responsabile di manutenzione, tasse e assicurazioni

Anche se un mutuo inverso allevia l'onere finanziario delle rate mensili dei mutui, il proprietario della casa deve mantenere tutte le tasse e l'assicurazione corrente. In un mutuo inverso, i fondi per le tasse e le assicurazioni non vengono pagati da un fondo di garanzia. Sono pagati direttamente dal proprietario della casa, quindi un calo delle tasse o dell'assicurazione potrebbe comportare un default sul mutuo inverso.

Potenziale perdita di casa

Ma rispetto al più grande rischio di un mutuo inverso, questi primi due i rischi sembrano i dossi. A seconda della durata del prestito, l'ipoteca inversa ha un'alta probabilità che il proprietario della casa sarà eventualmente spostato. Una volta che il mutuo è scaduto, il mutuatario o gli eredi della proprietà hanno la possibilità di rifinanziare la casa e mantenerla, vendere la casa e incassare qualsiasi capitale residuo, o consegnare la casa al creditore. Una volta che un mutuo inverso viene chiamato dovuto e pagabile, al mutuatario (o agli eredi) potrebbero essere concesse estensioni temporali da parte del prestatore fino a un anno per prendere questa decisione.

Se la proprietà viene consegnata al mutuante, il mutuatario o gli eredi non hanno ulteriori diritti sulla proprietà o sul patrimonio netto della proprietà. Il creditore ha ricorso contro la proprietà, ma non contro il mutuatario personalmente e non contro gli eredi del mutuatario. Quindi il mutuo rientra nella categoria nota come "limite pro-soluto".

Un ultimo pensiero: l'ipoteca inversa può essere una grande opzione per i proprietari di case che soffrono di una carenza di liquidità ma hanno equità nelle loro case. Ma le sue alte tasse e il basso tasso di rendimento e la potenziale perdita di proprietà rendono l'ipoteca inversa una costosa fonte di liquidità che dovrebbe essere l'ultima risorsa per la maggior parte dei proprietari.

I proprietari di case interessati a un mutuo inverso dovrebbero contattare il programma HECM della FHA. I consulenti HECM forniscono informazioni sui requisiti di ammissibilità, implicazioni finanziarie e alternative all'acquisizione di un HECM e al rimborso del prestito.