Acquistare o non acquistare - Event Recap

AGGIORNAMENTO (1/28/14): ORA DISPONIBILE IL VIDEO COMPLETO DELL'EVENTO

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Abbiamo avuto il privilegio di ospitare Ryan Richard di McGuire Real Estate e Roberto Rivera di First Republic Bank ieri sera al quartier generale di Investmentmatome. Per coloro che hanno perso l'evento, ecco alcuni punti salienti. Pubblicheremo i clip qui quando saranno pronti. Il live tweet stream è disponibile su #BuyOrRentSF

Perché dovrei comprare?

• Ryan ha evidenziato l'importanza di distinguere tra motivazioni emotive (voglio dipingere le mie mura, a pochi passi dalle scuole) e finanziarie (sfruttare le valutazioni di apprezzamento, diversificare il portafoglio)
• Le motivazioni emotive e finanziarie possono a volte essere in conflitto; i partner potrebbero trovarsi ai due estremi dello spettro in termini di motivazioni. Ricordarsi di parlare attraverso di loro mentre si sta considerando la decisione di acquistare
• Strumento utile al NYTimes per ottenere la lettura iniziale del tempo necessario per interrompere anche un acquisto data la situazione attuale del noleggio

Finanziamento di un acquisto

3 elementi chiave determinano l'accessibilità / l'idoneità al prestito

• Punteggio di credito
• Il totale del debito / reddito annuo lordo non dovrebbe superare 4,5x
• Disponibilità di contante e strumenti liquidi per acconti

Effettuare l'acconto

Ryan ha sottolineato che fare il pagamento in anticipo e le offerte vincenti sono i due grandi ostacoli che i suoi clienti devono affrontare a San Francisco. Ha notato che questi due problemi vanno di pari passo. Più grande è l'acconto%, più attraente è l'offerta (maggiore sicurezza di chiusura) per il venditore. Sta iniziando a s ee uno strumento finanziario relativamente nuovo sul mercato degli acquisti di abitazioni: finanziamento azionario

Come funziona il finanziamento azionario?

• La società di finanziamento offre una quota dell'anticipo in cambio di una percentuale della variazione futura del valore della casa
• Una struttura tipica è pari al 50% dell'acconto in cambio del 40% della futura variazione di valore (azioni in rialzo e scenari di ribasso)
• Gli acquirenti hanno la possibilità di incassare l'accordo e riacquistare il capitale netto dopo 3 anni (in questo momento verrà effettuata una valutazione indipendente per determinare il costo del riacquisto)

In che modo le nuove regole CFPB incidono sui mutuatari?

Roberto ha affermato che gli standard di sottoscrizione più stringenti sono già stati applicati negli ultimi anni: se avessi i requisiti per un prestito nel 2013, probabilmente ne avrai diritto nel 2014

Alla ricerca di una casa

Nell'era delle app e dei siti web, perché preoccuparsi di assumere un agente?

• Stime Il 15-20% delle vendite di SF nel 2013 è avvenuto fuori mercato - a bene l'agente può dare ai potenziali acquirenti l'accesso agli elenchi tascabili / "Prossimamente"

CONDO / TIC / CO-OP - Che cosa sono e in che modo influenzano le opzioni di finanziamento?

• CONDO - Il più diretto dei tre, fondamentalmente possiede l'unità, quindi condivide gli spazi comuni. Ogni unità ha un titolo separato.
• TIC (Tenancy-in-common): possiedi una percentuale di una proprietà indivisa. Titolo unico, più proprietari. Titolo unico significa che quando le persone si muovono dentro o fuori, il prestito deve essere rifinanziato. Ciò crea più fastidi per le banche, il che le rende meno disponibili a concedere prestiti / addebitare di più per i prestiti TIC. Il prezzo del prestito è una funzione di quale ricorso una banca deve ottenere indietro i suoi soldi. Anche i prestiti TIC non sono idonei alla vendita sul mercato secondario, rendendoli meno attraenti per le banche.
• CO-OP- Acquisto di azioni in una società privata (proprietaria dell'edificio). Le cooperative spesso hanno requisiti di sottoscrizione più severi rispetto alle banche stesse (richiedono importi di acconto più elevati)

Prezzo di listino - Quante cose sembrano vendere sopra la lista, perché è così?

• Il prezzo di listino non è uguale al prezzo di mercato - i prezzi di listino più bassi sono una strategia utilizzata da alcuni venditori per generare più interesse / offerte multiple
• Particolare problema a San Francisco, meno diffuso al di fuori della città
• Se sembra troppo bello per essere vero, probabilmente lo è: controlla le transazioni comparabili nell'area per avere un'idea migliore del "prezzo di mercato" in modo da poter offrire un'offerta competitiva

Vincere un'offerta: quali strategie possono assumere gli acquirenti?

Quando pensi di vincere un'offerta, prendi in considerazione il venditore:

1. Attrattiva dell'offerta: quanto è buono il numero del titolo
2. Certezza di chiusura:% acconto
3. Certezza di chiusura: numero di contingenze

Alcuni acquirenti hanno deciso di rimuovere gli imprevisti per rendere le loro offerte più attraenti - questo ti espone al rischio di perdere il tuo deposito se le ispezioni alla fine ti fanno allontanare dall'offerta, o il rischio di fare la differenza se la casa valuta meno rispetto all'offerta. PREVISIONI DI MERCATO

• 2014 – Anno del condominio (48.000 unità approvate l'anno scorso) a San Francisco; maggiore offerta potrebbe aiutare i prezzi del condominio ammorbidire
• Guardare i progetti di pianificazione urbana può dare una visione di ciò che potrebbero essere alcuni quartieri nuovi ed emergenti: Cesar Chavez, South Mission, Nopa

Un modo per guardare al mercato è valutare lo stock di abitazioni disponibili all'interno di un punto di prezzo caldo, ad es. $ 800K - $ 1,2 milioni. Dati questi parametri, Ryan ha evidenziato:

• SF: Glen Park, Sunnyside, Western Addition
• East Bay: Temescal, Crocker, Jack London e Elmwood
• Marin: Larkspur e Corte Madera diventano più attraenti grazie alle linee di autobus dirette in SF

Comprare una casa è un'enorme decisione finanziaria, ti preghiamo di prendere in considerazione le tue opzioni prima di innamorarti della casa dei tuoi sogni!