Definizione ed esempio di titoli garantiti da ipoteca |

Che cos'è:

Titoli garantiti da ipoteca (MBS) sono titoli che rappresentano un interesse in un pool di mutui.

Come funziona (Esempio):

Per capire come funziona MBS, è importante capire come vengono creati. Supponiamo che tu voglia comprare una casa, quindi ricevi un mutuo da XYZ Bank. XYZ Bank trasferisce denaro sul tuo conto e tu accetti di rimborsare il denaro in base a un programma prestabilito. XYZ Bank può quindi scegliere di detenere l'ipoteca nel suo portafoglio (ovvero, semplicemente raccogliere i pagamenti di interessi e capitale per i prossimi anni) o venderla.

[Se sei pronto per comprare una casa, usa il nostro Calcolatore ipotecario per vedere quale sarà il pagamento mensile del capitale e degli interessi.]

Se XYZ Bank vende il mutuo, ottiene denaro per fare altri prestiti. Quindi supponiamo che XYZ Bank venda il tuo mutuo alla società ABC, che potrebbe essere un'entità governativa, quasi governativa o privata. La compagnia ABC raggruppa il tuo mutuo con mutui simili che ha già acquistato (indicati come un raggruppamento delle ipoteche). Le ipoteche nel pool hanno caratteristiche comuni (cioè tassi di interesse simili, scadenze, ecc.).

L'azienda ABC vende titoli che rappresentano un interesse nel pool di ipoteche, di cui il mutuo è una piccola parte (denominata cartolarizzazione del pool). Vende questi MBS agli investitori nel mercato aperto. Con i fondi della vendita di MBS, la Società ABC può acquistare più mutui e creare più MBS.

Quando effettui il pagamento ipotecario mensile a XYZ Bank, essi mantengono una commissione o si diffondono e inviano il resto del pagamento alla società ABC. A sua volta, la Società ABC prende una commissione e passa ciò che rimane del pagamento del capitale e degli interessi agli investitori che detengono il MBS.

Esistono due tipi di MBS. Il primo, chiamato pass-through o certificati di partecipazione (PC), rappresenta un reclamo diretto sul pool di mutui ipotecari. Il secondo tipo, chiamato obbligazioni ipotecarie garantite da ipoteca (CMO) o condotte di investimento per mutui immobiliari (REMIC) sono più complicate. Questi titoli prelevano essenzialmente i pagamenti di interessi e capitale da diversi MBS e creano titoli aggiuntivi con scadenze e cedole variabili.

Per gli investitori, un MBS è molto simile a un legame. La maggior parte offre reddito semestrale o mensile e questa frequenza di pagamento aumenta gli effetti di capitalizzazione del reinvestimento. Il rischio di pagamento anticipato è una grande preoccupazione per gli investitori MBS. Quando le persone si spostano, per esempio, vendono le loro case, pagano i loro mutui con il ricavato e acquistano nuove case con nuovi mutui. Quando i tassi di interesse scendono, molti proprietari di case rifinanziano i loro mutui, nel senso che ottengono nuovi mutui a tasso più basso e pagano i loro mutui a tasso più alto con i proventi. Come le obbligazioni, le variazioni dei tassi di interesse influiscono sui prezzi di MBS, ma il cambiamento è aggravato dal fatto che gli investitori di MBS hanno maggiori probabilità di ottenere indietro il capitale in anticipo. Potrebbero dover reinvestire il capitale a tassi inferiori a quelli offerti dal loro MBS.

Il ruolo del governo in MBS

Anche se diverse istituzioni private (società di intermediazione, istituzioni finanziarie e persino società di costruzione) creano e vendere MBS, la Federal National Mortgage Association (FNMA, o "Fannie Mae") e la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC, o "Freddie Mac") acquistano una porzione molto ampia di mutui. Freddie Mac e Fannie Mae (entrambe le entità sponsorizzate dal governo) garantiscono il pagamento tempestivo di interessi e capitale sul MBS che rilasciano, cioè se i mutuatari non pagano i pagamenti dei mutui in tempo, Freddie Mac e Fannie Mae continueranno a fare i loro pagamenti ai loro investitori MBS. È importante notare che il governo degli Stati Uniti non garantisce Freddie Mac o Fannie Mae. Cioè, se queste entità non possono adempiere ai loro obblighi verso i loro investitori MBS, il governo federale non ha alcuna responsabilità di salvarli. Tuttavia, entrambe le entità hanno linee di credito con il governo e gli investitori generalmente ritengono che il governo non le lascerebbe in realtà in default su nessuno dei loro titoli.

La Government National Mortgage Association (GNMA, o "Ginnie Mae"), d'altra parte, è un'entità governativa che non acquista mutui ma garantisce (con piena fiducia e credito al governo degli Stati Uniti) l'ipoteca- titoli garantiti di alcuni emittenti MBS. GNMA Gli MBS hanno il rischio più basso dei tre, perché hanno una garanzia esplicita da parte del governo federale.

Perché è importante:

In definitiva, il settore titoli garantiti da ipoteche offre ai prestatori più denaro fare più mutui. Questa costante fornitura di fondi ipotecari mantiene i tassi ipotecari competitivi e le ipoteche sono prontamente disponibili. Inoltre, le banche avverse al credito ipotecario o preoccupate di perdere denaro se i mutuatari rimborsano anticipatamente i loro mutui possono mitigarne i rischi vendendo i loro mutui, e quindi trasferendo tali rischi, agli emittenti di MBS. Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae acquistano mutui e rilasciano e / o garantiscono MBS come parte dei loro sforzi per supportare l'industria MBS e rendere possibile la proprietà della casa per più persone.