Vendite domestiche finanziate dal venditore chiamate predatorie

Per le famiglie a basso reddito che cercano disperatamente una casa propria, il finanziamento del venditore può sembrare troppo bello per essere vero. Un "mutuo in affitto" o un mutuo "no credit check" può sembrare una gradita fuga dall'aumento degli affitti e dall'adempimento del sogno della casa.

Ma molte di queste offerte possono essere contratti di rata del terreno in sottile travestimento - prestiti finanziati dal venditore che funzionano più come contratti di locazione che mutui tradizionali.

Tali "contratti di compravendita" o "accordi di vendita rateali" possono essere ricondotti a pratiche di prestito predatorie che risalgono a quasi un secolo, quando gli accordi riguardavano le comunità afroamericane. Oggi, gli schemi sono spesso gestiti da società di investimento senza scrupoli a Wall Street che stanno scaricando portafogli di case pignorate e "comunità di colore minacciose", così come gli immigrati, secondo un rapporto pubblicato giovedì dal National Law Law Center senza scopo di lucro.

Le offerte di terra "costruite per fallire"

I contratti di terra spesso vengono offerti ai mutuatari economicamente più vulnerabili che vivono con reddito limitato, afferma l'NCLC.

"Questi contratti di terra sono costruiti per fallire, poiché i venditori guadagnano di più trovando un modo per annullare il contratto in modo da dare fastidio a molti proprietari di abitazione successivi attraverso la proprietà", dice il nuovo studio.

Ma le società coinvolte in queste "transazioni tossiche", come le chiama il centro legale, non sono i prestatori di mutui della marca che la maggior parte dei consumatori riconoscerebbe.

"Quindi sembrano essere società private, e alcuni di loro hanno creato una serie di LLC e società di shell che utilizzano per mascherare il numero di proprietà che possiedono", Sarah Bolling Mancini, un avvocato della legge di Boston centro e co-autore del rapporto, ha detto Investmentmatome. "Quello che stiamo imparando è che molti di loro hanno un fondo di private equity o un fondo di hedge fund".

Calcola il tuo pagamento ipotecario mensile

Proprietà lanciate a acquirenti di case per la prima volta

Mancini dice che le case sono spesso commercializzate localmente, esortando i potenziali mutuatari a "diventare proprietari di case". I cartelli di vendita reciteranno: "Se vuoi diventare il proprietario di questa casa, chiama -." Alcune case sono pubblicizzate online, in particolare su siti di annunci come Craigslist.

"La maggior parte delle persone crede che stanno diventando proprietari di case con un mutuo ipotecario", dice Mancini. "Il fascino di diventare un homebuyer per la prima volta è molto potente."

Le proprietà sono vendute in condizioni simili. Spesso sono case pignorate e quasi inabitabili. "Non è raro vedere un investitore acquistare una casa all'asta per $ 5,000 e venderla dopo giorni in un contratto di terra (senza riparazioni) per $ 30.000", afferma lo studio.

Spesso gli acquirenti ansiosi non riescono a ottenere valutazioni indipendenti delle proprietà e rinunciano anche a ispezioni a domicilio.

Responsabilità della casa senza diritti e protezioni

Il termine del prestito può estendersi fino a quello di un mutuo convenzionale - 30 anni - ma il processo di sfratto non è vincolato dalle regole di una preclusione ipotecaria tipica. La confisca può arrivare rapidamente, con il venditore che mantiene tutti i pagamenti, sfrattando l'acquirente e trovando rapidamente un altro proprietario di casa speranzoso.

"Il contratto in genere ha una clausola in esso che dice che se si perde un pagamento, il venditore può annullare il contratto, o in alcuni casi si chiama una" confisca "invece di una preclusione", dice Mancini. "Anche se le persone pensano che stanno diventando proprietari di case, e hanno assunto tutte le responsabilità della proprietà, non hanno nessuno dei diritti e delle tutele che vanno d'accordo con l'essere proprietari di case".

Con un mutuo tradizionale, se riesci a recuperare i tuoi ritardi di pagamento, potresti essere in grado di ripristinare il tuo mutuo ipotecario - "c'è il diritto di curare il default", dice Mancini. In genere, non si ha questo diritto in un contratto di terra, in cui il pagamento in ritardo può innescare uno sfratto - più simile a un inquilino di un proprietario.

Alla ricerca di una soluzione per "transazioni tossiche"

Le offerte abusive di contratto di rata del terreno possono essere trovate in tutta la nazione, dice il NCLC, ma sono più prevalenti nei mercati immobiliari con grandi forniture di case a basso costo e in zone dove i residenti hanno difficoltà a ottenere un mutuo tradizionale.

Le città più colpite citate nel rapporto includono Akron, Ohio; Atlanta; Detroit; e Philadelphia. Lo studio cita i dati del censimento del 2009, l'ultimo disponibile, secondo il quale 3,5 milioni di persone avevano contratti di rata terra per acquistare una casa quell'anno. L'organizzazione senza scopo di lucro dice che probabilmente la cifra sarà molto più alta oggi.

Le leggi statali che regolano i contratti di rata terra variano ampiamente. L'NCLC sta sollecitando l'Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori, un cane da guardia del governo sponsorizzato dal governo, ad attuare i regolamenti per tali operazioni, tra cui:

• Richiedere ispezioni indipendenti.
• Mandare valutazioni di terzi.
• Divulgazione degli oneri finanziari e del tasso percentuale annuo sui contratti immobiliari.
• Fornire protezioni per la risoluzione anticipata.

Mancini consiglia a chi acquista per la prima volta di provare a qualificarsi per un mutuo tradizionale da una banca o un'unione di credito, piuttosto che optare per quella che potrebbe essere una rischiosa offerta finanziata dal venditore.

Altro di Investmentmatome Confronta i tassi dei mutui Trova un broker di mutui Quanta casa posso davvero permettermi?

Hal Bundrick è uno scrittore di Investmentmatome, un sito di finanza personale. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick