Tutto quello che devi sapere sulle modifiche del mutuo ipotecario

Se stai lottando per effettuare pagamenti ipotecari mensili o sei rimasto indietro, potresti essere a rischio di perdere la tua casa. Ma a seconda delle circostanze, potresti essere idoneo per una modifica del prestito, che può rendere più facile rimanere in cima alle rate del mutuo ed evitare la preclusione.

Se sei in questa posizione, ecco cosa sapere sull'ottenere una modifica del mutuo ipotecario.

Cos'è una modifica del prestito?

"In generale, una modifica del mutuo è un cambiamento rispetto ai termini originali di un prestito", afferma Joe Zeibert, senior director di Ally Home di Ally Bank a Charlotte, nel North Carolina.

Una modifica del prestito è diversa dal rifinanziamento. Il rifinanziamento comporta la sostituzione del prestito con un nuovo mutuo, mentre una modifica del prestito modifica i termini del prestito esistente.

Ciò potrebbe significare estendere la durata del termine, abbassare il tasso di interesse o passare da un tasso di interesse variabile a un prestito a tasso fisso. I termini della modifica spettano al mutuante e dipenderanno da ciò che è meglio per il mutuatario, afferma Steve Hall, vice presidente delle operazioni e analisi per Genworth, un assicuratore di mutui privato, a Raleigh, nel North Carolina.

Zeibert dice che una modifica alla fine si traduce in pagamenti mensili più bassi per il proprietario della casa. "Se stai lottando per sbarcare il lunario o affrontare la preclusione, quei risparmi possono letteralmente cambiare la vita", dice.

Hall aggiunge che "dal punto di vista di un creditore è un risultato positivo, anche perché il processo di preclusione è un processo molto costoso, quindi è un vantaggio per entrambi."

Chi si qualifica per una modifica del prestito

Non tutti coloro che hanno difficoltà a effettuare un pagamento ipotecario possono qualificarsi per una modifica del prestito. Hall dice che i proprietari di case in genere devono essere delinquenti per circa 60 giorni, o devono essere in default imminente, il che significa che non sono ancora delinquenti, ma c'è un'alta probabilità che lo saranno.

I proprietari di case di solito devono anche dimostrare di aver subito un disagio, dice Hall. Questa potrebbe essere la perdita di un lavoro, la perdita di un coniuge, una disabilità o una malattia che ha influito sulla tua capacità di rimborsare il tuo mutuo sui termini del prestito originale.

Tipi di programmi di modifica del prestito

Alcuni istituti di credito e prestatori di servizi offrono i propri programmi di modifica del prestito e le modifiche apportate alle condizioni possono essere temporanee o permanenti.

"La maggior parte delle società di servizi ha programmi progettati per aiutare i mutuatari che potrebbero essere in difficoltà a fare i loro pagamenti, spinti da alcune delle dure lezioni che l'industria ha appreso durante il crollo degli alloggi qualche anno fa", dice Zeibert. Aggiunge che Ally, oltre alle modifiche, offre ai mutuatari a rischio la possibilità di rifinanziare a un tasso inferiore senza alcun costo, anche se non hanno subito difficoltà.

Se il tuo prestatore o il tuo servizio non ha un programma a parte, chiedi se hai diritto a uno qualsiasi dei programmi di assistenza che possono aiutarti a modificare o addirittura rifinanziare il tuo mutuo.

Il governo federale in precedenza ha offerto il programma di modifica a prezzi accessibili, ma è scaduto alla fine del 2016. Fannie Mae e Freddie Mac hanno un nuovo programma di prevenzione del preclusione, chiamato programma di modifica Flex, che entrerà in vigore il 1 ° ottobre 2017. Se il tuo mutuo è di proprietà o garantito da Fannie o Freddie, potresti essere idoneo per questo nuovo programma, che ha lo scopo di offrire ai mutuanti una maggiore flessibilità con i criteri di indebitamento rispetto a HAMP.

Il programma federale Home Affordable Refinance Program, o HARP, aiuta i proprietari di case sottomarine a rifinanziare un mutuo più conveniente. Questo programma è disponibile fino al 31 dicembre 2018.

Come ottenere una modifica del prestito

Se stai lottando per pagare i mutui, contatta immediatamente il tuo prestatore o il tuo servizio e chiedi informazioni sulle tue opzioni. Il processo di richiesta di modifica del prestito varia da prestatore a creditore; alcuni richiedono prove di disagio e altri richiedono una lettera di disagio che spiega perché è necessaria la modifica.

È possibile che il tuo prestatore ti contatterà per ottenere una modifica del prestito. Il team di Hall a Genworth utilizza l'analisi predittiva per determinare i proprietari di case che sono suscettibili di default, e i prestatori di servizi di prestito raggiungono quei mutuatari per offrire termini modificati.

Hall dice che Genworth ha scoperto che alcuni proprietari di case delinquenziali evitano di rispondere alle telefonate, temendo il peggio. Se stai evitando le chiamate, prendi in considerazione la possibilità di rispondere - una di queste potrebbe essere effettivamente il tuo istituto di credito che cerca di inserirti in una modifica che potrebbe aiutare, dice.

Se ti è stata negata una modifica, dovrai presentare un ricorso al tuo gestore. Potresti lavorare con un consulente per l'alloggio approvato dall'HUD, che può aiutarti gratuitamente a contestare la decisione e aiutarti a capire le tue opzioni.

Sapere prima di modificare

Un potenziale svantaggio di una modifica del prestito: "Se il prestito viene modificato a causa di difficoltà finanziarie, è possibile visualizzare una nota su questo aggiunto al rapporto di credito, con un impatto negativo sul punteggio di credito", afferma Zeibert. Il risultato non sarà quasi negativo come un pignoramento, dice, ma potrebbe influenzare altri prestiti richiesti in futuro.

Un'altra cosa a cui prestare attenzione, aggiunge, è che a seconda di come viene modificato il prestito, il termine del mutuo potrebbe essere prolungato, il che significa che ci vorrà più tempo per estinguere il prestito e ti costerà di più in interessi.

Ma per i proprietari di case sull'orlo di perdere le loro case, i benefici di una modifica del prestito possono superare di gran lunga i rischi.

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