The Home Affordability Challenge: cosa c'è davvero dietro l'aumento dei prezzi delle case

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The Investmentmatome Home Affordability Index

Nel tentativo di misurare l'accessibilità domestica, Investmentmatome ha confrontato l'indice dei prezzi delle case Case Shiller con il reddito medio reale degli Stati Uniti, come riportato dal Census Bureau statunitense. Il divario tra i due fornisce un'illustrazione a livello nazionale di se l'alloggio è più, o meno, a prezzi accessibili.

Un numero più elevato indica una maggiore convenienza, mentre un numero inferiore indica una minore convenienza. La linea di base dell'indice, 100 punti, si basa sull'accessibilità della casa nel 2000.

L'indice si attesta attualmente a 53,44, in calo di 0,39 punti rispetto al mese scorso e al più basso livello di accessibilità a casa finora quest'anno - infatti, la misura più bassa di accessibilità a casa da novembre 2006, quando l'indice si attestava a 53,39. Il gap di accessibilità domestico illustrato dall'indice Investmentmatome Home Affordability è dovuto all'aumento dei prezzi delle abitazioni e al reddito familiare medio aggiustato per l'inflazione, inferiore del 6,5% rispetto al 2007, appena prima dell'inizio dell'ultima recessione.

I prezzi delle case probabilmente sono ancora più alti

Doug Duncan, vicepresidente senior e chief economist di Fannie Mae, afferma che il rapporto Case-Shiller conferma la ricerca della sua squadra.

"Questi dati sono coerenti con la nostra analisi dei prezzi delle case. I prezzi reali delle abitazioni (aggiustati per l'inflazione) continuano a crescere prima delle medie nazionali a lungo termine, poiché la domanda aumenta più rapidamente dell'offerta ", dice Duncan a Investmentmatome. Non si aspetta che le notizie migliorino molto durante la fine dell'anno e indica un motivo per cui.

"Prevediamo che i prezzi delle case nel 2015 saranno tra il 4,5 e il 5% in più rispetto al 2014. Il maggiore fattore oggi è il ritmo lento della crescita dell'offerta nelle nuove case", afferma.

Susan Wachter, professore di beni immobili e finanza presso la Wharton School della University of Pennsylvania e condirettore del Penn Institute for Urban Research, trae una conclusione simile.

"I canoni di locazione e i prezzi delle case stanno aumentando molto più velocemente rispetto all'indice dei prezzi al consumo quasi vicino allo zero e al 3,9% della crescita del prodotto nazionale lordo. Date le scarse offerte di lavoro e il basso inventario, questa è una tendenza che persisterà ", ha dichiarato Wachter a Investmentmatome.

"Il lato positivo è che l'edilizia sta contribuendo alla crescita del PIL. Il negativo: le pressioni di accessibilità continuano a crescere. La crescita degli affitti e dei prezzi supera la crescita dei salari. In queste condizioni, è difficile risparmiare per un acconto, e i tassi di proprietà della casa sono ai minimi del 1967, al 63,4%."

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In che modo le nostre scelte influenzano l'accessibilità a casa

David Blitzer, amministratore delegato di S & P Dow Jones Indices, la casa dell'indice Case-Shiller, ritiene che la tendenza all'aumento dei prezzi delle case e alla minore accessibilità sia anche significativamente influenzata dalle scelte di stile di vita dei consumatori di oggi.

"Molte più persone sembrano essere interessate a vivere nelle città centrali e nelle aree del centro", ha detto Blitzer a Investmentmatome. "La proporzione di nuove costruzioni per appartamenti è aumentata notevolmente negli ultimi anni. E non sembra essere solo il caso [che] le persone non possano permettersi una casa unifamiliare. Sembra essere un cambiamento di atteggiamento."

Blitzer afferma che i giovani di età compresa tra i 20 ei 35 anni hanno ritardato il matrimonio e avviato una famiglia, scegliendo invece di restare single più a lungo e di vivere in aree urbane. Ciò, combinato con il cambiamento dei desideri abitativi degli anziani che passano anche da case unifamiliari ad appartamenti, sta causando un cambiamento nella domanda di alloggi.

"E questo influenza i prezzi", dice Blitzer. "Le persone che decidono di volere un appartamento in centro invece di una casa in periferia. E una casa in periferia potrebbe diventare più economica."

Metodologia

L'Indice di convenienza della casa Investmentmatome è un rapporto tra il reddito familiare medio reale (inflazionato) e l'indice nazionale dei prezzi delle case S & P / Case-Shiller. Le entrate sono riportate in dollari 2014. Per il 2015, abbiamo ipotizzato che non vi fosse alcuna differenza statutaria sul reddito a partire dal 2014 e aggiustata per un tasso di inflazione dello 0,67%. L'indice impiega un anno base del 2000. Le entrate delle famiglie sono state riportate dall'U.S. Census Bureau.

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Hal Bundrick è uno scrittore di Investmentmatome, un sito di finanza personale. E-mail: [email protected] . Twitter: @halmbundrick

L'analista senior Investmentmatome Kamran Rosen ha contribuito a questo articolo.

Immagine via Investmentmatome.