Il CFPB assume mutui

Dal momento che l'Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori è stato firmato nel luglio 2010 come parte della Riforma di Dodd-Frank Wall Street e della legge sulla tutela dei consumatori, ha lanciato una crociata per migliorare le procedure di prestito ipotecario e affrontare i reclami dei consumatori. Una delle sue primissime iniziative, "Know Before You Owe", ha cercato di combinare due richieste di informazioni sui mutui federali in un unico documento semplice, con i costi e i rischi evidenziati, rendendo più facile per i consumatori effettuare un confronto.

Con 8 milioni di americani che si trovano in una situazione di preclusione da quando la bolla immobiliare è scoppiata alla fine del 2006, le preoccupazioni sui mutui sono in cima alla lista delle priorità della CFPB, e ha iniziato una profonda revisione del sistema di prestito ipotecario. In effetti, la CFPB ha avviato così tante iniziative di mutuo, è decisamente difficile mantenerle tutte dritte.

Fortunatamente per te, i nerd sono qui per spiegare esattamente cosa ha fatto ultimamente il CFPB e cosa potrebbe significare per la regolamentazione e la legislazione dei mutui in futuro. Continuate a leggere per conoscere i quattro principali progetti di mutui a cui il CFPB ha lavorato ultimamente.

1. Rimettere il servizio in assistenza ipotecaria

Le basi: Ad aprile, la CFPB ha annunciato i suoi piani di riforma dell'assistenza ipotecaria affrontando due dei principali reclami dei proprietari di case: errori costosi e "runaround" che molti hanno sperimentato nel tentativo di evitare la preclusione. Servitori di mutui, che raccolgono i pagamenti dal mutuatario per conto del proprietario del prestito, sono solitamente responsabili del servizio clienti, dei conti presso terzi, delle collezioni, delle modifiche del prestito e dei pignoramenti. Tuttavia, poiché la maggior parte dei mutuatari non sceglie i propri servizi di mutuo, e poiché il proprietario del prestito non è il prestatore originario, i prestigiatori sono stati accusati di insensibilità ai bisogni dei consumatori. Anche prima della crisi finanziaria, alcuni consumatori si sono lamentati delle cattive pratiche dei servicer e di una contabilità disordinata e disordinata. Il CFPB dice che mira a risolvere molti di questi problemi con alcune nuove regole. Nello specifico, le regole in esame includono:

• Cancellare le dichiarazioni dei mutui mensili
• Avviso prima delle rettifiche dei tassi di interesse
• Opzioni per evitare costi Assicurazione "forzata" (assicurazione contro i rischi acquistata dal gestore per proteggere la proprietà)
• Informazioni preliminari e opzioni per evitare la preclusione
• Pagamenti immediatamente accreditati
• Registrazioni aggiornate e accessibili
• Errori corretti rapidamente
• Accesso diretto e continuo al team di prevenzione del pignoramento del servicer

La polemica: Alcuni sostenitori dei consumatori hanno criticato le riforme proposte dalla CFPB, insistendo sul fatto che non sono abbastanza severe. "C'è un limite a ciò che la CFPB può fare se non stabilisce regole certe", ha affermato Diane Thompson, un avvocato del National Consumer Law Center, che ha scritto molto sui problemi di manutenzione dei mutui. Ha definito "deludenti" le proposte della CFPB, in particolare la norma riguardante l'assicurazione sulla casa forzata, che viene spesso imposta con un preavviso minimo o nullo e può mandare i proprietari di case a inadempienza o preclusione.

L'assicurazione forzata è un vero problema: è estremamente costosa ed è difficile da rimuovere in modo tempestivo, anche quando il consumatore presenta la prova di avere la giusta polizza assicurativa. American Banker trovato che le politiche imposte dalle banche potrebbero costare 10 volte i normali tassi di mercato e che molte delle maggiori istituzioni finanziarie posseggono sovvenzioni assicurative forzate. Quindi, alcuni ritengono che la proposta della CFPB non affronta l'alto costo delle polizze assicurative forzate, o il conflitto di interessi che sorge quando una banca si contrae con sé per acquistare una polizza assicurativa costosa.

Secondo la norma proposta dalla CFPB, le banche e i prestatori di servizi di prestito darebbero ai proprietari di case due possibilità di dimostrare di avere un'assicurazione prima di ricorrere all'assicurazione forzata. Ai servicer sarebbe inoltre richiesto di fornire al proprietario della casa una stima in buona fede di quanto costerebbe la polizza assicurativa sottoposta a forza. Ma, sostiene Thompson, la proposta non è abbastanza lontana e "appare del tutto inadeguata nell'affrontare accordi di contraccambio o di partecipazione agli utili con affiliati o altri".

2. Rendere sicuri i mutui possono essere rimborsati

Le basi: Le regole proposte dal CFPB per la capacità di rimborso e di ipoteca qualificata aumenterebbero il livello dei mutuatari che cercano di dimostrare che possono rimborsare i loro prestiti, in modo che i "bugiardi" ingannevoli e contorti che hanno contribuito alla crisi finanziaria del 2008 possano essere evitato in futuro. La legislazione sulla capacità di rimborso impone ai prestatori di effettuare una valutazione ragionevole e in buona fede della capacità del mutuatario di rimborsare il prestito e la regola di qualità definisce "mutui qualificati", strutturalmente più sicuri e conformi alle norme che lo rendono ragionevole aspettarsi che il mutuatario sia in grado di rimborsare il prestito.

Le regole, proposte lo scorso anno a maggio, hanno dato luogo a circa 1800 commenti prima della fine del periodo di feedback. Il CFPB ha recentemente annunciato che sta ancora una volta accettando commenti per raccogliere ulteriori dati sui prestiti e sui costi delle controversie per i creditori, anche se è richiesto dalla legge federale aver completato la regola entro gennaio 2013. Continuerà ad accettare commenti fino al 9 luglio 2012.

La polemica: Mentre i sostenitori ritengono che le regole garantiranno che i mutuatari garantiscano prestiti più sicuri, i critici sono preoccupati che renderanno più diffidenti i creditori, impedendo in tal modo ai mutuatari responsabili di ottenere mutui. Anche i gruppi bancari e di consumatori si sono preoccupati delle limitazioni limitate che la regola del QM imporrebbe ai mutuatari, il che potrebbe fissare uno standard basato sul reddito dei mutuatari per determinare quanto i mutuatari potrebbero prendere, senza tenere conto delle variazioni regionali dei prezzi delle abitazioni. Entrambi i gruppi hanno esercitato forti pressioni sul CFPB per modificare la proposta e renderla meno limitante.

Nel frattempo, la National Association of Federal Credit Unions (NAFCU) ha recentemente inviato una lettera in cui chiedeva alla CFPB di definire un'ipoteca qualificata come porto sicuro contro il contenzioso, che sarebbe "l'unico mezzo per garantire che il maggior numero di mutuatari possa godere del Opzioni più sicure e convenienti per un credito sostenibile disponibile attraverso il QM."

E poi diversi gruppi industriali - tra cui l'American Bankers Association, la Independent Community Banks of America, la Mortgage Bankers Association e la National Association of Realtors - hanno chiesto alla CFPB di ospitare un panel per discutere di come i nuovi erogatori di mutui ipotecari avrebbero influenzato le piccole imprese, che hanno detto che sarebbero conformi alle migliori pratiche normative.

Così tanto dramma! Probabilmente morirà presto, però, dal momento che tutti i commenti dovranno essere disponibili entro il 9 luglio. Dopo di ciò, il CFPB può essere coinvolto nella stesura della legislazione finalizzata prima di gennaio.

3.

Le basi: Il CFPB sta inoltre lavorando all'aggiornamento delle regole di compensazione degli originatori di prestiti emesse dal Federal Reserve Board lo scorso anno.

I mutuatari possono pagare punti, espressi come percentuale di un importo del prestito, in cambio di un tasso di interesse più basso. (Ad esempio, un mutuatario potrebbe pagare 1 punto o $ 1.000 su un prestito di $ 100.000 e ricevere un tasso del 3,5% anziché del 4%.) Le nuove regole richiederebbero ai prestatori di ridurre effettivamente il tasso di interesse se i punti sono pagati, oltre a offrire un prestito senza punti, i mutuatari potrebbero confrontare le altre offerte. La CFPB vieterebbe inoltre le tasse di emissione, note come "punti di origine", che variano in base alla dimensione del prestito e sono troppo facilmente confuse con i punti di sconto.

La CFPB ha dichiarato che sta ancora valutando la concessione di una deroga alla clausola sui punti e sulle tasse, che consentirebbe ai consumatori di pagare determinati punti e commissioni anticipate nelle operazioni di prestito al dettaglio e all'ingrosso quando il creditore compensa un prestatore originario (LO), a condizione che il le tasse di origine non variano con le dimensioni del prestito.

La polemica: Durante una riunione di un giorno a maggio, i rappresentanti del CFPB e dell'Associazione nazionale dei broker ipotecari (NAMB) si sono seduti per discutere del compenso LO. Il CFPB ha avvertito che deve apportare modifiche agli attuali piani di risarcimento entro gennaio 2013, altrimenti non ci sarebbero commissioni per le origini dei mutui, come previsto dalla legge Dodd-Frank.

"Quando è stato chiesto [al CFPB] se stessero conducendo degli studi per la compravendita di prestiti [prestito], hanno affermato che tutti i loro studi erano precedenti al comp di LO", ha dichiarato Valerie Saunders di RE Financial Services. "Perché lo stanno facendo ora? Perché abbiamo una bomba a orologeria. Qualcosa deve accadere entro il 21 gennaio 2013 o la possibilità di addebitare punti, tasse e punti sconto andrà via."

Il CFPB ha detto che sta raccogliendo informazioni sul problema e ascolterà il feedback del settore dei mutui. Ma i rappresentanti dei mutui continuano a lamentarsi della sua autorità. Un recente memorandum dello studio legale K & L Gates ha delineato la situazione di compensazione LO e ha avvertito che i cambiamenti della CFPB potrebbero "creare scosse sismiche" nel settore.

"Mentre la CFPB sembra intenzionata a cercare di evitare una" ristrutturazione significativa "dei prezzi dei mutui ipotecari, le restrizioni proposte sui punti di sconto e le commissioni di origine nelle transazioni pagate dai creditori come descritte sopra sono ancora severe e, se adottate, creano le proprie incertezze - compreso se i consumatori possono scegliere come pagare per il loro mutuo ipotecario ", ha scritto Kris Kully di K & L Gates.

4. Combinare i documenti TILA / RESPA (o, causando un sacco di confusione sui moduli)

Le basi: Consolidando le due principali informazioni sui mutui federali, la divulgazione di due pagine sulla legge sulla Lending Act (TILA) e la divulgazione di tre pagine sul Real Estate Settlement Procedures Act (nota anche come Hud-1 Settlement Statement), è stata la prima parte dei CFPB " "Prima di conoscerti". A gennaio, il CFPB ha testato due diversi prototipi per il modulo di divulgazione di chiusura recentemente consolidato, soprannominato Butternut e Hemlock. Entrambi sono stati progettati per indicare chiaramente e semplicemente i termini del prestito acquistato, il costo per i servizi necessari per chiudere il prestito e le eventuali condizioni e requisiti, rendendo più facile per i consumatori trovare e comprendere le informazioni sui mutui di cui hanno bisogno.

La polemica: Le divulgazioni TILA e RESPA descrivono due fasi correlate, ma diverse, del processo di mutuo: prestito ipotecario e acquisto di abitazioni. Il presidente e amministratore delegato di NAFCU, Fred Becker, ha sottolineato che la forma consolidata richiederebbe alle cooperative di credito di compilare la parte RESPA del documento, che rappresenterebbe una sfida.

"La maggior parte delle cooperative di credito non ha le competenze esistenti sul personale per svolgere questo compito", ha detto. "Inoltre, data la complessità e le responsabilità legali, questo non è il tipo di lavoro per il quale un dipendente esistente potrebbe essere facilmente addestrato."

Becker ha aggiunto che la NAFCU era anche preoccupata del mandato conflittuale che detiene i mutuanti rispetto a standard più severi, consentendo al contempo ai mutuatari di fornire meno informazioni in anticipo. "Il NAFCU si chiede se sia saggio o equo per la CFPB mantenere gli istituti di credito a standard ancora più severi (per quanto riguarda i fornitori terzi, non meno) riducendo contemporaneamente la quantità di informazioni e il lasso di tempo necessario al debitore per eseguire la due diligence e rivedere il applicazione."

Il CFPB sembra rimuginare sui commenti che ha ricevuto e ha dichiarato che intende pubblicare una bozza di proposta entro il 21 luglio.

Primi passi verso una migliore protezione del consumatore per i mutui

Queste quattro iniziative illustrano come i CFPB abbiano iniziato ostinatamente a rivedere il processo dei mutui, anche di fronte all'opposizione. In futuro, potremo aspettarci di vedere una maggiore regolamentazione proposta per l'industria dei mutui, e anche qualche legislazione finalizzata nel gennaio 2013, anche se non senza energiche pressioni e proteste in ogni fase da parte dei difensori dei consumatori, delle banche e dei rappresentanti dell'industria dei mutui. È un processo che richiede molto ascolto, revisione e proposta, ma spero che ci saranno anche dei veri passi in avanti con nuove politiche a partire dal prossimo anno.