Fai i tuoi 'Comps' per valutare il valore della casa

Quando acquisti o vendi immobili, ti consigliamo di farti un'idea del valore della proprietà.

Comprendere il valore ti aiuta a stabilire un prezzo quando stai vendendo. Dopotutto, non vuoi chiedere troppo poco e lasciare i soldi sul tavolo, o chiedere troppo e alzare la tua vendita.

Se sei l'acquirente, sapere come stimare con precisione il valore di una casa ti consente di individuare un affare e ti impedisce di pagare più del dovuto. Più tardi, ti aiuta a valutare l'equità della tua casa se vuoi prendere a prestito contro di essa.

Cosa sono i comp?

Stimare il valore di una casa può essere più facile a dirsi che a farsi. È qui che inserzioni immobiliari comparabili - "comps", in Realtor speak - entrano in gioco. I comp sono record di vendite di case recentemente vendute. I periti e gli agenti immobiliari li usano per ottenere la stima più accurata possibile del valore di una casa, e anche tu puoi farlo.

In breve, la ricerca di comps implica la ricerca di vendite recenti di case il più possibile simili alla tua proprietà, quindi il confronto della tua casa con loro e l'adeguamento del prezzo per tenere conto delle differenze.

Quando assembliamo una lista di comp, "ora gli strumenti online, attraverso l'assortimento di siti Web a cui puoi andare, ti permettono di essere altrettanto attivi sul mercato come alcuni agenti immobiliari", dice James Griffith Dewling, un agente immobiliare a Brighton, Michigan.

Come assemblare i migliori comp

Segui questi quattro passaggi per trovare e valutare i comp per stimare il valore della tua casa:

Passaggio 1. Cerca elenchi venduti di recente

Inizia con la ricerca di siti di annunci immobiliari, come Zillow e Redfin, per la manciata di annunci venduti di recente che sono più come la tua casa. Utilizza i siti di annunci che ti consentono di cercare "appena venduto" o "vendite recenti" e mostrare i risultati di ricerca su una mappa. Ecco come:

• Inserisci il nome della tua città e usa la mappa per esplorare le proprietà vendute per quartiere
• Filtra i risultati della ricerca per dettagli come data di vendita, prezzo e numero di camere da letto
• Se il sito lo consente, utilizza altri filtri, come statistiche sul crimine, punteggi scolastici e servizi di quartiere, per ottenere maggiori dettagli per effettuare confronti
• Restringi la tua collezione a un numero gestibile; una mezza dozzina è un buon obiettivo.

Tieni a mente:

• Le inserzioni per la vendita non sono grandi comps perché il prezzo finale potrebbe cambiare
• I prezzi venduti non rivelano le concessioni dei venditori. Il prezzo di vendita registrato di una casa potrebbe essere di $ 220.000, ad esempio, ma se l'acquirente ha persuaso il venditore a spendere $ 3.000 per riparazioni di forni o per aiutare i costi di chiusura dell'acquirente, il prezzo reale, $ 217.000, è invisibile per te. Prova a chiamare alcuni agenti immobiliari per chiedere se controlleranno il loro servizio di quotazione per le concessioni dei venditori sui tuoi comp; la maggior parte lo farà o offrirà il proprio set di comps come modo per connettersi con un potenziale cliente.
• Comp. Con un sacco di foto danno indizi di qualità della costruzione, paesaggistica, caratteristiche di casa e manutenzione
• Copia o scarica le inserzioni vendute rilevanti prima che scadano dal sito
• Osservando il prezzo al quadrato di un annuncio si ottiene un punto dati utile per confrontare gli elenchi. Se non è mostrato in un elenco, puoi calcolarlo: Dividi il prezzo di vendita per metratura (entrambi i numeri comunemente inclusi nelle inserzioni). Ad esempio: una casa da 1.200 piedi quadrati che è stata venduta per $ 300.000 ha un prezzo quadrato di $ 250 (300.000 ÷ 1.200 = 250).

Passaggio 2. Applicare questi standard

Gli elenchi venduti che sono i migliori per le composizioni sono:

Recente:Utilizza le inserzioni vendute di recente. Quanto tempo fa dipende dal tuo mercato. Se le case nelle vicinanze stanno vendendo rapidamente, forse non andare oltre i 45 giorni, dice Dewling.

Simile:In una suddivisione, è possibile trovare elenchi venduti con planimetrie identiche. È l'ideale Altrimenti, Dewling consiglia di trovare case che hanno approssimativamente le stesse dimensioni con planimetrie simili alla tua - come un ranch se il tuo è un ranch.

Ted Krings, un esperto immobiliare certificato residenziale che lavora nella California settentrionale e centrale, dice che è OK cercare un numero simile di camere da letto e bagni, ma le somiglianze nella zona di vita lorda sono le più importanti.

"Il mercato paga per lo spazio", afferma Krings. "Puoi sempre entrare in una casa da 2000 metri quadrati e spostare un muro o rompere un muro".

Nelle vicinanze:Un comp dovrebbe essere nello stesso distretto scolastico, quartiere e forse anche lo stesso lato della strada. "Quasi nella stessa posizione", dice Dewling.

Passaggio 3. Visita i tuoi amici

L'inserimento delle foto è materiale di marketing e, come tutti sappiamo, a volte può dare un'impressione fuorviante. Dovrai verificare ciò che hai trovato online per essere sicuro che le case che hai selezionato siano veramente simili alle tue. Ecco perché, anche se non puoi entrare in una casa, è una buona idea visitare ogni comp che stai pensando di usare. Guidare o camminare può darti un'idea della manutenzione, della qualità dei materiali e dei dintorni della proprietà.

Successivamente, naviga nel quartiere o usa Google Street view, ricordando che:

• Una posizione in un tranquillo cul-de-sac è meglio che su una strada trafficata
• Il fascino frenante delle case vicine influisce sul valore di una casa
• Negozi, ristoranti e luoghi di intrattenimento vicini, a meno che la casa non si trovi su una strada trafficata; una discarica, un sito tossico o un vicino pugno nell'occhio o una fonte di rumore abbassa il valore.
• "Walkability" - accesso a sentieri e sentieri, vicinanza a servizi e intrattenimento - è un vantaggio

Passaggio 4. Calcola il valore della tua casa

Usando le informazioni che hai raccolto online e dalle tue visite, seleziona le tre comp che sono più simili alla tua proprietà. Usa il prezzo medio, regolando su o giù per le differenze di dimensioni, qualità, posizione, caratteristiche e manutenzione.

Dewling usa il prezzo per piede quadrato come punto di partenza per stabilire il prezzo di una casa. Se una casa che viene venduta a $ 280 per piede quadrato è simile alla tua ma la tua ha una cucina aggiornata, modifica il prezzo aggiungendo un piccolo valore.

Gli aggiornamenti a cucine, bagni e pavimenti aggiungono il massimo valore, afferma Kring. Un esterno aggiornato o paesaggistico non aggiungerà più di circa il 25% delle cime, dice.

Come valutare l'accuratezza delle tue comps

Quanto saranno accurati i risultati? Dipende dalla scelta degli elenchi giusti e dalla valutazione corretta delle differenze. Ci sono molti altri modi per trovare il valore di una casa e, per valutare i tuoi risultati, potresti anche usarne uno:

• Confronta il tuo prezzo stimato con il prezzo stimato della tua casa con uno stimatore di valore domestico online, come Zillow o Redfin. Prendi queste stime con un pizzico di sale, però, dal momento che non sono ancora un indicatore affidabile.
• Chiedi a un agente immobiliare una stima dei prezzi gratuita
• L'opinione di un esperto è il metodo più accurato. Se hai in programma di seguire la rotta For-sale-per-proprietario, questo può essere utile, anche se costa circa $ 400 a $ 500.

Fare le tue composizioni ti dà una buona idea di valore - senza alcun costo o obbligo. Inoltre, può essere divertente e informativo per ottenere una comprensione più profonda dei valori della casa dei tuoi vicini - e dei tuoi.

Qual'è il prossimo?

• Vuoi agire?

  Trova i migliori prestatori di equità domestica

• Vuoi immergerti più a fondo?

  Imparare come monitorare il valore della tua casa

• Vuoi esplorare correlati?

  Stima Il tuo valore di casa