Il divario di chiusura della casa richiede più delle modifiche al punteggio di credito

L'anno scorso, c'è stato un senso di ottimismo sul fatto che i nuovi aggiustamenti del punteggio di credito potrebbero aiutare ad affrontare le sfide che i richiedenti ipotecari di minoranza devono affrontare quando acquistano una casa e iniziano a restringere il divario della nazione.

Ma ci vorranno più che le sole modifiche del punteggio di credito. Una ragione è che reinventare gli standard di segnalazione del credito come parte del processo di mutuo è un processo glaciale, e finora sono stati compiuti pochi progressi.

E mentre gli standard di prestito, un altro componente chiave per l'approvazione di un mutuo, si sono un po 'allentati di recente a causa di un'economia in crescita e di un settore immobiliare completamente recuperato, la proprietà nera resta indietro rispetto alla proprietà dei bianchi - con un ampio margine.

Quindi, cosa ci vorrà per restringere il divario della casa? E cosa puoi fare ora per spostare leggermente il sistema di prestito ipotecario a tuo favore?

Divario di proprietà negli Stati Uniti

Nel complesso, il tasso di proprietà della nazione è in calo, ma per i neri è precipitato. E il divario tra bianchi e neri è sempre più ampio.

La percentuale di americani che possiedono un'abitazione è scesa al 63,4% nel 2016 - ovvero 5,6 punti percentuali al di sotto del picco nel 2004 - e il più basso tasso di proprietà in oltre 50 anni, secondo il Centro comune per gli studi residenziali dell'Università di Harvard.

Dal 2004 al 2016, il tasso di proprietà della casa per i neri è sceso di 7,5 punti percentuali, mentre per i bianchi è calato di 4,0 punti percentuali, secondo il centro. Il tasso di proprietà della famiglia ispanica è sceso di 2,1 punti percentuali.

Modifiche ai rapporti di credito in atto

Fannie Mae, l'azienda sponsorizzata dal governo che fornisce capitale per il prestito a domicilio, alla fine del 2016 ha iniziato a integrare "dati di credito di tendenza", un'istantanea su più piani dei modelli di pagamento dei consumatori. I sostenitori dell'integrazione di questi dati in un processo di sottoscrizione di prestiti affermano che forniscono informazioni su come un consumatore gestisce il debito mostrando variazioni nei saldi di credito e importi di pagamento. I mutuatari che pagano regolarmente il credito rotativo potrebbero particolarmente beneficiare.

Fannie ha anche implementato i parametri per i candidati qualificati senza punteggi di credito. Il fratello di Fannie, GSE, Freddie Mac, ha introdotto una capacità senza punteggio di credito. Le modifiche hanno permesso di prendere in considerazione i mutuatari senza un punteggio di credito, ma con le storie di pagamento degli alloggi, ad esempio dal noleggio, nonché altri riferimenti di pagamento.

Il difficile compito di ottenere l'approvazione per un mutuo è ancora più difficile per quelli senza un punteggio di credito che sono "credit invisible" - un problema che i richiedenti di minoranza potrebbero affrontare, secondo i dati dell'Ufficio di protezione finanziaria del consumatore.

"Circa il 15% dei neri e degli ispanici è invisibile al credito rispetto al 9% dei bianchi e degli asiatici", afferma un rapporto 2015 del CFPB. "Queste differenze sono osservate in tutte le fasce di età, suggerendo che queste differenze si materializzano presto nella vita adulta di questi consumatori e persistono in seguito".

Tuttavia, gli aggiornamenti dei rapporti di credito possono solo guidare il cambiamento così tanto. La disponibilità di credito - i prestatori di probabilità faranno un prestito - è anche la chiave.

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Mutui e disponibilità di credito

Karan Kaul, un ricercatore associato presso il Centro per la politica finanziaria delle abitazioni presso il think tank di Urban Institute, afferma che è difficile determinare quali siano le mosse più alte o più basse della disponibilità del credito.

"Ci sono dozzine di fattori che vanno nell'approvazione di un mutuo: il punteggio FICO, il prestito-valore, il DTI sono solo alcuni dei fattori", dice Kaul. E poi aggiungere al mix prevalenza di reddito, debito, liquidità e trend di risparmio.

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Per misurare l'accesso ai mutui, l'Urban Institute ha creato un indice di disponibilità del credito basato sulla sua analisi dei prestiti per l'acquisto di abitazioni che potrebbero essere inadempienti. Maggiore è la percentuale dei tassi di insolvenza del prestito, maggiore è l'assunzione dei prestatori di rischio e più l'industria del credito ipotecario si avvicina o supera "standard di prestito ragionevoli", secondo l'istituto.

"La disponibilità di credito [per tutti i mutuatari] è migliorata nel 2017", afferma Kaul. "Tuttavia, ci sono alcune cose da ricordare. Siamo ancora in una fase in cui l'ammontare del rischio di credito assunto dal mercato dei mutui è molto ridotto rispetto agli standard di credito ragionevoli dei primi anni 2000 ".

Dal 2001 alla fine del 2003, gli istituti di credito erano ancora prudenti nel concedere prestiti e le percentuali di insolvenza dei mutui - quindi dall'11% al 14% - erano nella media storica, afferma Kaul. Ecco come l'Urban Institute definisce "standard di prestito ragionevoli".

È stato proprio dopo questo periodo in cui "la pazzia è iniziata", dice, e gli istituti di credito hanno assunto livelli estremi di rischio, portando in definitiva a un'eruzione di insolvenze sui prestiti e al crollo del mercato immobiliare.

"Quando si confronta dove siamo oggi e dove si trovano gli standard ragionevoli, si potrebbe raddoppiare la quantità di rischio che il mercato sta assumendo in questo momento", dice Kaul.

Le impostazioni predefinite di prestito sono attualmente appena sotto il 6%.

Cosa puoi fare ora

Il punteggio di credito e gli standard di prestito stretti sono fattori che influenzano tutti i mutuatari.Come si può ottenere un mutuo in questo ambiente?

In primo luogo, assicurati di dimostrare i comportamenti che i progressi nel reporting del credito premiano, afferma Joe Mellman, vicepresidente senior e leader del settore dei mutui per TransUnion.

"Ad esempio, pagando i bilanci rotativi nel tempo. O pagare la tua carta di credito per intero ogni mese, piuttosto che riportare il saldo. O non superare mai il limite di credito ", dice. "Questi sono comportamenti finanziariamente salutari che tutti i consumatori, comprese le minoranze, i veterani e gli acquirenti di prima casa, possono trarre vantaggio dall'utilizzo dei dati di tendenza per determinare l'accesso ai mutui".

Quindi, assicurati che la tua richiesta di mutuo venga elaborata con questi approfondimenti di credito avanzati. Ciò significa chiedere agli istituti di credito se utilizzano sistemi di sottoscrizione che consentono dati di credito di tendenza e riferimenti di credito non tradizionali.

"Sembra che ci sia un interesse generale nel settore dei mutui per esplorare i dati alternativi sul credito e la sua capacità di aprire in sicurezza l'accesso ai consumatori meritevoli", afferma Mellman. "Altri settori, come la carta di credito e l'auto lending, stanno dimostrando l'impatto potenzialmente positivo che i dati di credito alternativi possono avere".