Ottenere un mutuo più sicuro utilizzando questi suggerimenti post-crisi

I mutui sono più sicuri ora di quanto lo fossero 10 anni fa. Questo è l'effetto principale che la crisi finanziaria del 2008-09 ha avuto sul mercato dei mutui.

I seguenti tipi di prestito sono stati popolari durante il boom immobiliare nei primi anni 2000 e metà ma non sono disponibili per la maggior parte dei mutuatari:

• I mutui a basso profilo hanno consentito ai mutuatari di ottenere prestiti senza documentare reddito e attività.
• I mutui di solo interesse consentivano ai mutuatari di acquistare case che altrimenti non potevano permettersi con un pagamento mensile inizialmente basso. Ma i prestiti erano l'equivalente finanziario delle bombe a tempo: il periodo di interesse scaduto dopo pochi anni, e poi i mutuatari dovevano pagare il capitale, catapultando i pagamenti mensili oltre la capacità di pagamento di molti proprietari.
• I mutui subprime - mutui per mutuatari con basso livello di credito - hanno avuto un aumento di popolarità, passando dall'8% dei mutui nel 2003 al 20% nel 2005 e nel 2006.

Non devi essere un esperto per vedere come molti di questi prestiti potrebbero andare male. Ma in qualche modo gli investitori furono sorpresi quando un gran numero di mutuatari smise di pagare i loro mutui. A settembre 2008, il 5,3% dei mutui era delinquente, il che significa che 1 su 19 i mutuatari avevano almeno 30 giorni di ritardo sui pagamenti. Nel primo trimestre del 2010, il tasso di delinquenza è salito all'11,54%, il che significa che 1 su 9 i mutuatari hanno pagato in ritardo i pagamenti delle loro case.

Milioni di quei mutuatari delinquenti hanno perso le loro case. Dal 2007 al 2016, sono stati completati quasi 7,8 milioni di pignoramenti, secondo CoreLogic. Il tasso di proprietà della casa è diminuito e non si è ripreso. Nel secondo trimestre del 2008, il 68,1% delle famiglie possedeva le proprie case; 10 anni dopo, il 64,3% ha fatto.

»Dopo la Grande Recessione, abbiamo 10 anni più saggio? Guarda altri suggerimenti su come prepararti e prosperare

Smettila di succedere di nuovo

Secondo un recente sondaggio Investmentmatome, condotto online da The Harris Poll tra oltre 2.000 adulti statunitensi, quasi 4 americani su 5 (79%) hanno avuto un impatto finanziario negativo a causa della crisi finanziaria; tra questi, più della metà (il 55%) ha dichiarato di non essersi ancora completamente ripresa finanziariamente.

E le persone sono ancora traumatizzate dai pignoramenti. Nello stesso sondaggio, il 31% degli intervistati ha dichiarato che la crisi finanziaria li renderebbe più prudenti nella stima di quanto possono permettersi casa, e il 24% ha dichiarato che avrebbe bisogno di un acconto maggiore se dovessero acquistare una casa ora. Inoltre, il 7% degli americani ha dichiarato di aver ritardato la proprietà della casa a causa della crisi finanziaria. Per quelli sotto i 35 anni, la cifra era del 13%.

Per prevenire il ripetersi della crisi immobiliare, legislatori e legislatori hanno creato regole che limitano la disponibilità di mutui esotici, e i legislatori e i difensori hanno creato strumenti che i consumatori possono utilizzare per ottenere un mutuo sicuro.

Prendi un prestito che puoi permetterti di rimborsare

Anche con questi nuovi regolamenti e strumenti a misura di consumatore, spetta a te informarti e conoscere i tuoi limiti. Ecco alcune strategie.

Sai cosa puoi permetterti.Il primo passo per ottenere un mutuo conveniente è l'acquisto di una casa a prezzi accessibili. Il calcolatore di accessibilità domestico di Investmentmatome è uno strumento che ti permette di trovare la tua fascia di prezzo, da "conveniente" a "allungato" a "aggressivo".

L'accessibilità domestica è stata un'altra vittima della crisi finanziaria. Nel sondaggio di Investmentmatome, il 12% degli intervistati ha dichiarato di temere di non potersi permettere di comprare una casa a causa della crisi finanziaria. E il 19% ha dichiarato che il loro stipendio è rimasto stagnante dalla crisi finanziaria.

Ottenere un pre-approvato per un mutuo. Una preapproval ti offre un quadro ancora più preciso di quanto puoi permetterti di prendere in prestito. Ottenere una pre-approvazione ti dà l'esperienza di raccogliere la tua documentazione, che dovrai fare quando successivamente richiedi il mutuo. Questo segna un cambiamento dalla prima alla metà degli anni 2000, quando i mutuatari non dovevano sempre documentare le loro entrate e attività.

Mantenere i pagamenti del debito sotto controllo. Quando chiedi un mutuo, i prestatori prestano molta attenzione al tuo rapporto debito / reddito, o DTI. È la percentuale del tuo reddito mensile, prima delle tasse, che va verso i tuoi pagamenti del debito.

Una regola empirica è quella di mantenere il DTI al 36% o al di sotto, anche se in alcuni casi i creditori possono permetterti di prendere in prestito fino al 43% o anche più in alto.

In che modo gli standard di accessibilità sono cambiati dal 2008: Dopo che l'Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori è stato creato nel 2010, la priorità assoluta era la riforma del settore dei mutui. L'agenzia ha adottato una regola di capacità di rimborso che disciplina i mutui ipotecari che richiede ai prestatori di:

• Verifica le informazioni sul reddito e sul credito invece di limitarti a prendere la parola del mutuatario. Durante il boom immobiliare, i prestatori avevano permesso ai mutuatari di ottenere mutui senza fornire prove dei loro redditi e beni dichiarati. Questa regola collocava i prestiti a bassa documentazione off limits per la maggior parte dei mutuatari.
• Limite massimo del rapporto debito / reddito al 43%. (Alcune eccezioni consentono ai mutuatari qualificati di prendere in prestito fino al 50% di DTI).
• Limitare i punti e le commissioni a non più del 3% dell'importo del mutuo.

Queste linee guida sembrano essere di buon senso, ma la CFPB ha implementato le regole per impedire ai prestatori di ignorare il buon senso durante il prossimo boom.

Il CFPB ha apportato anche altre modifiche per rendere i mutui più sicuri.I prestatori avevano introdotto un mutuo a tasso variabile durante il boom chiamato ARM-opzione di pagamento, che aveva una caratteristica terrificante: in alcuni casi, i mutuatari potevano effettuare pagamenti minimi che non coprivano nemmeno l'interesse di quel mese, quindi finirono per avere di più su il prestito, anche dopo aver effettuato un pagamento.

Sotto la regola del mutuo qualificato della CFPB, questi rischiosi meccanismi di opzione di pagamento non sono più consentiti. Né sono mutui di interesse o mutui per la casa con pagamenti di mongolfiera. E le penali di pagamento anticipato sono vietate sulla maggior parte dei mutui.

Confronta le offerte di mutuo

Per agevolare il confronto dei prestiti, il CFPB ha creato una comunicazione di tre pagine denominata Stima dei prestiti. I prestatori devono fornire le stime dei prestiti ai clienti che chiedono mutui.

Utilizzare questa scorciatoia Stima prestito. Posiziona due o più stime di prestito affiancate. Andare alla pagina 3 di ciascuna Stima dei prestiti e concentrarsi sulla sezione "Confronti", e in particolare due numeri: quanto il mutuo avrà un costo nei primi cinque anni e quanto capitale sarà rimborsato in quei cinque anni. quale prestito è migliore.

La stima dei prestiti aiuta anche con un'altra attività: ridurre i costi di chiusura.

Come sono cambiati i confronti dei prestiti dal 2008: Per decenni, i richiedenti ipotecari hanno ricevuto una dichiarazione denominata Good Faith Estimate dai loro istituti di credito. Il documento ha dettagliato i costi di chiusura, ma non ha reso facile per i mutuatari confrontare le offerte di prestito.

Il CFPB riteneva che troppi mutuatari perdessero denaro applicando con un solo finanziatore. L'agenzia ha capito che se creasse una rivelazione che rendesse facile il confronto tra le offerte di prestito, più mutuatari si applicherebbero a più istituti di credito.

Il CFPB ha sostituito il Good Faith Estimate con la Loan Estimate nel 2015 dopo un processo di sviluppo di 4 anni e mezzo.

Dove sono ora i mutui

Nel settembre 2008, il governo federale ha assunto le imprese sponsorizzate dal governo Fannie Mae e Freddie Mac mettendole in tutela. Dieci anni dopo sono ancora conservatori, con poca pressione politica per riformarli.

Alcuni ricercatori sostengono che i mutui sono troppo difficili da ottenere. Secondo l'Urban Institute, "credito eccessivamente rigido" ha impedito a 5,2 milioni di mutuatari di ottenere mutui dal 2009 al 2014, più altri 1,1 milioni nel 2015.

Gli standard di credito si sono allentati, ma lentamente. Il punteggio medio di credito su tutti i mutui chiusi nell'agosto 2011 era 741, secondo Ellie Mae. Nel luglio 2018, era 725.

A differenza dei mutui precari degli anni del boom, i mutui di oggi sono benigni. Ma gli standard sono più rigidi e i mutuatari più qualificati hanno bassi rapporti debito / reddito e alti punteggi di credito.