Il secondo aumento dei tassi della Fed del 2017: che cosa significa per i tassi ipotecari

Prima di questo terzo rialzo dei tassi a breve termine in soli sei mesi, i mutui a tasso fisso erano appena ai minimi del 2017. Gli esperti hanno predetto un graduale aumento dei tassi di interesse dei mutui per mesi, ma i tassi hanno finto di falsificare la testa dall'ultimo rialzo dei tassi della Fed a marzo.

Perché sta succedendo?

"Anche se l'economia americana sembra davvero molto forte in questo momento, in particolare nel mercato del lavoro, il resto del mondo è in ritardo", afferma Mike Fratantoni, capo economista dell'Associazione dei banchieri ipotecari. "Quindi le banche centrali altrove stanno ancora stimolando in modo aggressivo le loro economie e mantenendo bassi i loro tassi, e ciò agisce come un punto di ancoraggio sui tassi a lungo termine".

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Con questa domanda estera di asset sicuri, l'MBA prevede che i tassi ipotecari statunitensi "saranno trattenuti dai tassi più bassi all'estero nei prossimi due anni".

Dove i tassi dei mutui scadranno il 2017

I tre economisti che abbiamo intervistato affermano di aspettarsi che la Fed aumenti i tassi di un altro quarto di punto prima della fine dell'anno. Ciò comporterà un aumento completo del punto percentuale entro un anno.

"Questa mossa della Fed per aumentare i tassi a breve termine era prevista, e prevediamo di vederne un altro in aumento entro la fine dell'anno", afferma Sean Becketti, capo economista di Freddie Mac. Osserva che i tassi dei mutui fissi a 30 anni sono ancora vicini a un minimo di sette mesi ", che è un'ottima notizia per quei potenziali acquirenti di case sul mercato e anche per coloro che potrebbero essere interessati a rifinanziare".

Tuttavia, Freddie Mac si aspetta che i tassi dei mutui "inizino a salire lentamente man mano che l'anno progredisce, rimanendo comunque intorno al 4%", aggiunge Becketti.

Frank Nothaft, chief economist presso CoreLogic, afferma: "I tassi dei mutui a tasso fisso dovrebbero salire gradualmente più in alto nei prossimi 6-12 mesi. È probabile che i tassi salgano dal 4,25% al ​​4,50% entro la fine del 2017."

Fratantoni prevede inoltre che i tassi a 30 anni siano prossimi al 4,5% entro la fine dell'anno e superiori al 5% entro la fine del 2018.

"Pensiamo che [la Fed farà] una volta di più a settembre e poi probabilmente tre o quattro volte in ciascuno dei prossimi due anni", afferma Fratantoni.

La Fed non sta solo alzando i tassi di interesse

La Fed sta pianificando un'altra azione che potrebbe influenzare i tassi dei mutui: svendere il proprio portafoglio di titoli garantiti da ipoteca.

Durante la crisi finanziaria, la Fed ha abbassato i tassi a breve a zero. Nel tentativo di stimolare ulteriormente l'economia abbassando i tassi di interesse a lungo termine, come i tassi dei mutui, ha iniziato ad acquistare titoli garantiti da ipoteca. Una domanda più alta aumenta i prezzi delle obbligazioni, con conseguenti rendimenti inferiori.

La Fed detiene ora più di $ 1.7 trilioni di titoli garantiti da ipoteca, circa un terzo di tutti quelli in circolazione. Ora la banca centrale sta cercando di tornare a un "ambiente operativo più normale", afferma Fratantoni, con un portafoglio più piccolo, e le partecipazioni solo nei Treasury statunitensi.

"Non ci arrivano tutti in una volta", dice. "La nostra aspettativa è che … [la Fed] inizi a stabilire un programma su come tratterà quel bilancio nel tempo. Questo sarà un altro fattore che esercita una certa pressione al rialzo sui tassi dei mutui ".

Un "doppio smacco" per gli acquirenti di case

Ogni volta che le tariffe scendono di mezzo punto percentuale circa, gli esperti dichiarano che sarà la morte del rifinanziamento. Non è mai veramente.

Certo, la quota di rifinanziamento dei mutui ipotecari è diminuita significativamente nel corso dell'ultimo anno. Nel 2016, i refis rappresentavano il 48% di tutti i prestiti, e si prevede che scendano tra il 21% e il 31% entro la fine del 2017, secondo l'Urban Institute. Ma i proprietari di case hanno ancora ampie opportunità di rifinanziare i loro prestiti.

Tuttavia, anche l'aumento graduale dei tassi di interesse influisce sul settore immobiliare. Nothaft dice che il "doppio smacco" dell'aumento dei tassi ipotecari e l'aumento dei prezzi delle case stanno ostacolando i potenziali acquirenti domestici.

"Ad esempio, con tassi di prestito a tasso fisso aumentati di 0,5 [punto percentuale] dalla scorsa estate, e prezzi delle case negli indici nazionali di almeno il 5%, il pagamento mensile del capitale e degli interessi è più del 10% superiore a quello della scorsa estate, aggiungendo alle sfide di accessibilità per gli acquirenti principianti ", afferma Nothaft.

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Hal Bundrick è uno scrittore di Investmentmatome, un sito di finanza personale. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.