Le 5 cose peggiori che puoi fare quando acquisti una casa in vendita a breve |

Per più di un anno, la mia la famiglia ha cercato una casa più grande nel nostro quartiere suburbano di Dallas. Ora che i bambini sono più grandi, siamo pronti per una piscina, un layout diverso e una quinta camera da letto per il mio ufficio a casa.

È una combinazione difficile da trovare senza saltare i quartieri, così quando abbiamo visto un 3.100 piedi quadrati A casa al prezzo di mercato inferiore ha colpito la MLS (Multiple Listing Service), ci siamo buttati sopra.

Questo è stato più di 40 giorni fa, e non abbiamo ancora sentito se la nostra offerta di prezzo sopra richiesta è stata accettata. Risulta che i venditori sono rimasti indietro sui loro pagamenti, e il creditore deve ora accettare di accettare meno dell'importo dovuto sul mutuo. Si chiama vendita allo scoperto, ed è uno dei segmenti di vendite di case in più rapida crescita.

Anche le vendite allo scoperto costituiscono un mercato con potenziali insidie. Ma ci sono modi per assicurarti di non rimpiangere la tua decisione. Nel nostro caso, non siamo nemmeno sicuri che il creditore abbia visto la nostra offerta. A quanto pare, i creditori hanno centinaia di contratti di vendita allo scoperto sulle loro scrivanie; possono richiedere settimane, mesi, persino un anno per ottenere una risposta. Gli affari meno complicati - ad esempio, il nostro implica un solo privilegio - dovrebbero andare leggermente più veloci. Vedremo.

In un certo senso, "vendita allo scoperto" è un termine improprio, perché in termini di tempo non c'è niente di meno. Il suo nome deriva dal fatto che la banca viene messa in corto. Harry Ridge, il nostro broker di VIP Realty Platinum, ha detto che molti acquirenti di case si arrabbiano quando passano grandi quantità di tempo e non succede nulla. La maggior parte non capisce che l'offerta deve essere approvata dalla banca, non il venditore che ha fissato il prezzo sulla MLS.

L'impazienza è problematica nel mercato delle vendite allo scoperto. È difficile mettere la tua vita in attesa. Potresti essere incline a smettere di fare shopping o comprare oggetti di grandi dimensioni, entrambi errori monumentali in questo mercato. E ci sono altri errori che puoi fare lungo la strada.

Ma c'è una risposta: quando sei nel dubbio, non farlo. Non smettere di fare shopping. Non fare grandi acquisti. E c'è di più.

Ecco cinque cose che dovresti essere sicuro di non fare quando fai un'offerta in una casa in vendita allo scoperto:

1. Non vendere prima la tua casa. Non c'è alcuna garanzia che il prestatore accetta la tua offerta di vendita allo scoperto, quindi non saltare la pistola e rischiare di diventare senzatetto. Potresti essere il miglior offerente ora, ma la casa in vendita a breve rimane sulla MLS durante questo processo. Altri acquirenti possono presentare offerte che vincono le tue, creando una guerra di offerte. Il creditore può anche contrastare la tua offerta. Nel nostro accordo, abbiamo offerto $ 5.000 in più rispetto al prezzo richiesto e abbiamo accettato di pagare i costi di chiusura. La casa non è stata aggiornata dal 1996 e ha bisogno di aggiornamenti per un valore di $ 20.000, quindi non siamo disposti a pagare molto di più.
2. Non dimenticare di mettere da parte i soldi per le riparazioni di grandi dimensioni. Fino a quando non ottieni un'ispezione - e non dovresti farlo finché la banca non accetta la tua offerta - non conoscerai le reali condizioni della casa. Se il proprietario della casa non poteva pagare il suo mutuo, probabilmente non stava facendo grandi riparazioni. Questo è chiamato manutenzione differita. La maggior parte dei finanziatori non paga le riparazioni o le garanzie estese della casa.
3. Non mettere tutte le uova nello stesso paniere. Continua lo shopping domestico. La tua offerta in vendita allo scoperto non è una cosa sicura, quindi non smettere di consultare gli aggiornamenti via email giornalieri dal tuo agente immobiliare.
4. Non effettuare acquisti con biglietti grandi. Siamo stati pronti a ricevere la nostra lettera di pre-certificazione per mostrare istituti di credito eravamo seri. Ma una volta che la tua pre-certificazione è stata approvata, non comprare un'auto, lasciare il lavoro o incassare azioni. Se lo fai, devi inviare nuovamente le tue informazioni finanziarie al tuo mutuante, che incasina i tuoi documenti. Quindi torna in fondo alla pila.
5. Non farlo se sei un acquirente per la prima volta . Ho posseduto e venduto una casa prima, e il processo è stato liscio come il burro. Le vendite allo scoperto hanno un sacco di scartoffie, così come le vendite tradizionali, ma le vendite allo scoperto non sono lisce per l'acquirente o il tuo agente immobiliare (che, per inciso, dovrebbe avere esperienza con questo tipo di transazione). La prima volta che il nostro broker, un veterano immobiliare di 26 anni, ha chiuso una vendita allo scoperto, è stato un tale dolore che ha giurato di non farlo mai più. (Ha cambiato idea: oggi, le vendite allo scoperto rappresentano metà dei suoi affari.) Non sono per i deboli di cuore. Come ha detto il mio agente immobiliare, Regina Stockwell, se vivi con tua suocera, paghi l'affitto o sei il primo acquirente a casa, evita una vendita allo scoperto.

Ci sono linee guida, efficaci dal 15 giugno 2012, progettate per migliorare il processo di vendita allo scoperto. I servizi di ipoteche sostenute da Fannie Mae e Freddie Mac sono tenuti a emettere una decisione finale di accettazione o rifiuto entro 60 giorni dalla ricezione di un'offerta di vendita allo scoperto. Sono scettico perché verrà applicato perché altri mandati non sono all'altezza, ma è un passo nella giusta direzione.

Speravamo di entrare nella nuova casa quest'estate per goderci la piscina, ma la prossima estate potrebbe essere più realistica. Tuttavia, se otteniamo questa casa, otterremo un accordo su una proprietà più grande con un tasso di interesse stellare.

La risposta all'investimento: È fondamentale continuare la caccia alle case. Partecipa alle case aperte e richiedi spettacoli. Potresti non trovare un buon affare, ma non vuoi perdere neanche la casa dei tuoi sogni.