Vuoi un mutuo? Il buon credito potrebbe non essere abbastanza buono

È troppo difficile qualificarsi per un mutuo per la casa. I prestatori sono riluttanti a concedere mutui convenzionali a persone prive di credito.

Se hai fatto domanda per un mutuo con un punteggio di credito buono, ma non eccezionale, potresti aver subito questo in prima persona. Puoi puntare il dito contro i legislatori federali che hanno spaventato i prestatori a fissare regole severe sui mutuatari.

Il settore dei mutui ha armeggiato con esigenze di prestito più deboli, ma molti mutuatari qualificati sono stati ancora negati prestiti. Ecco i dettagli e come potresti ancora essere in grado di qualificarti.

I mutuatari a basso rischio sono congelati

Secondo l'Urban Institute, gli standard di credito troppo stringenti dal 2009 al 2015 hanno impedito almeno 6,3 milioni di mutui.

"Stiamo accettando una probabilità di inadempienza troppo bassa", afferma Laurie Goodman, condirettore del Centro di politica finanziaria per l'alloggio dell'istituto urbano. "Vogliamo solo le persone che possono pagare il loro mutuo. Sembra una cosa banale, ma ci sono pochissime persone che hanno il 100% di possibilità di pagare il mutuo in tutte le circostanze."

Goodman sostiene che gli standard di prestito dal 2001 al 2003 erano ragionevoli, prima che i creditori rendessero popolari i prodotti di prestito rischiosi. Dei mutui garantiti da Freddie Mac dal 2001 al 2003, la percentuale che è entrata in default variava dall'1,6% al 2,3%. L'era dei prestiti eccessivamente permissivi è durata dal 2004 al 2008, e il tasso di insolvenza sui mutui Freddie Mac ha raggiunto l'8,7% per i prestiti sottoscritti nel 2007. Al contrario, il tasso di default per i mutui Freddie Mac dal 2009 al 2012 - dopo che le norme si sono ristrette in reazione alla crisi finanziaria - varia dallo 0,6% allo 0,1%. Dal 2013, il tasso di default è stato inferiore allo 0,05%, quasi zero.

"Un ambiente prossimo allo zero è la prova evidente che abbiamo bisogno di aprire la cassa di credito e prestare prestiti ai mutuatari con un credito non perfetto", ha scritto Goodman in un post sul blog l'anno scorso.

Il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano ha fatto lo stesso punto nella sua rivista sulla primavera 2016, Evidence Matters: "Poiché gli istituti di credito hanno rafforzato i loro standard di credito, non stanno scontando un numero significativo di potenziali mutuatari a basso rischio".

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Le regole cambiano, con scarso effetto

La Federal Housing Finance Agency, che supervisiona Fannie Mae e Freddie Mac, ha riconosciuto il suo ruolo nel problema. "Sappiamo che l'accesso al credito rimane stretto per molti mutuatari, e stiamo anche lavorando per affrontare questo problema in modo responsabile e premuroso", ha detto Mel Watt, direttore del FHFA, in un discorso del 2014 alla Mortgage Bankers Association.

In quel discorso, Watt aveva promesso di chiarire le regole di "rappresentazione e garanzia" che rendevano i prestatori cauti sul prestito a chiunque avesse un credito meno che stellare. L'agenzia ha seguito, ma con scarso effetto. Due anni dopo, Watt parlò di nuovo ai banchieri dei mutui e disse che i cambiamenti avevano "aiutato a spostare l'ago in modo incrementale". Ma in quei due anni, il punteggio medio di credito di qualcuno approvato per un mutuo di acquisto convenzionale scese solo da 754 a 753.

Nel mondo dei mutui, un punteggio di credito di 740 o superiore è considerato eccellente, meritando i tassi ipotecari più bassi e le tasse.

Ad agosto 2017, il punteggio medio di credito era 752, ben compreso nell'intervallo "eccellente".

Altri modi per sciogliere il prestito

Poiché i punteggi medi di credito rimangono ostinatamente alti, l'industria dei mutui ha cercato altri modi per espandere i prestiti, ma non ha avuto un impatto sostanziale perché i mutuatari devono avere un credito eccellente per qualificarsi.

Il software di prestito di Fannie Mae permetterà ad alcune persone di avere un rapporto debito / reddito del 50%. Fannie e Freddie permetteranno anche ad alcuni acquirenti di casa di qualificarsi per i mutui senza ottenere le perizie. Tuttavia, entrambi i programmi sono progettati per i mutuatari con un credito eccellente.

Se sei un potenziale compratore domestico con un credito mediocre, il tuo colpo migliore a un mutuo potrebbe essere assicurato dalla Federal Housing Administration. Nell'agosto 2017, il punteggio medio di credito per chi riceveva un prestito di acquisto assicurato FHA era 683, molto inferiore alla media di 752 per i prestiti garantiti da Fannie e Freddie. I prestiti FHA hanno un acconto minimo del 3,5%.

I prestiti VA - mutui garantiti dal Department of Veterans Affairs - sono stati concessi agli acquirenti con un punteggio medio di credito di 710 in agosto. I mutuatari possono beneficiare di prestiti VA senza acconti se soddisfano i requisiti di idoneità del VA.

E Fannie Mae e Freddie Mac hanno il 3% in meno di opzioni orientate verso mutuatari a reddito medio-basso. Il programma HomeReady di Fannie è per coloro che hanno punteggi di credito a partire da 680. La Home Possible di Freddie Mac si qualifica per i punteggi fino a 660.

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