3 Considerazioni fiscali quando vendi la tua casa

Di Forrest Baumhover

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Se hai bisogno di trasferirti, vuoi uno spazio più grande o più piccolo, o ritieni che abbia un senso finanziario, vendere la tua casa è una grande decisione. Può anche avere conseguenze fiscali significative.

Ecco tre modi per vendere la tua casa in grado di influire sulla tua responsabilità fiscale:

1. Guadagno realizzato

Il guadagno realizzato è il profitto che guadagni dalla vendita di un bene, come la tua casa, e può essere tassabile. Secondo l'IRS, la formula di base per il calcolo del guadagno realizzato è la seguente:

Prezzo di vendita - Spese di vendita - Base rettificata = Guadagno realizzato

Ciò significa che devi calcolare due cose per trovare il guadagno realizzato sulla vendita della tua casa: le tue spese di vendita e la base. Potrebbe sembrare semplice, ma entrambi tengono conto di fattori che potresti non aver considerato. E calcolarli correttamente potrebbe significare una differenza di migliaia di dollari nella responsabilità fiscale.

Le spese di vendita comprendono eventuali costi di chiusura, commissioni immobiliari e altri costi correlati che hai pagato. Pettina i tuoi documenti di chiusura per assicurarti di aver tenuto conto di tutto. Non includere la tassa di proprietà di città e contea, ma includere le tasse di trasferimento, se applicabile.

La base include il prezzo di acquisto originale della tua casa, più le spese sostenute durante la chiusura a casa, come l'assicurazione del titolo, le spese legali e di registrazione o le spese di indagine. Base include anche il costo di eventuali miglioramenti, ristrutturazioni o sostituzioni di sistema che hai apportato. L'IRS distingue chiaramente le riparazioni che sono una parte normale della manutenzione della casa - come la riparazione delle perdite - e miglioramenti, come la sostituzione del sistema idraulico.

Per un elenco più completo di ciò che può e non può essere incluso nei tuoi calcoli o nelle spese di vendita o base, fai riferimento alla Pubblicazione IRS 523, "Vendere la tua casa".

2. Guadagno di capitale a lungo termine e a breve termine

Se hai un guadagno realizzato sulla vendita della tua casa, sarà soggetto ad una tassa sulle plusvalenze. Che si tratti di un guadagno in conto capitale a lungo o breve termine, dipende da quanto tempo hai posseduto la tua casa.

Se hai posseduto la tua casa per almeno un anno e un giorno, i guadagni che hai fatto sulla sua vendita saranno tassati a tassi di guadagni in conto capitale a lungo termine, che vanno dallo 0% al 23,8%. In caso contrario, saranno tassati ai tassi di capital gain a breve termine, che sono gli stessi dei normali tassi di reddito. I tassi di capital gain a lungo termine si basano sulla fascia di contribuzione marginale di un contribuente, ma sono più favorevoli. Ad esempio, un contribuente nella fascia di imposta del 15% pagherà lo 0% su una plusvalenza a lungo termine.

Se stai pensando di vendere la tua casa entro un anno dall'acquisto e di realizzare un profitto, considera se puoi venderlo in un modo che qualifica la vendita come un guadagno a lungo termine. Tuttavia, se stai vendendo la tua residenza principale per una perdita, non sei autorizzato a richiedere una perdita in conto capitale - che ridurrebbe la tua imposta.

3. Esclusioni

Ai sensi dell'articolo 121, l'IRS consente ai contribuenti di escludere i primi $ 250.000 di plusvalenze sulla vendita della loro residenza principale se soddisfano determinati requisiti di proprietà e utilizzo. Le coppie sposate che presentano congiuntamente possono escludere fino a $ 500.000.

Se sei proprietario della casa per almeno due dei cinque anni precedenti alla vendita, soddisfi i requisiti di proprietà. Se la casa era la tua residenza principale per almeno 730 giorni dei precedenti cinque anni, soddisfi i requisiti di utilizzo.

Se sei sposato in modo congiunto, devi soddisfare tutti i requisiti di utilizzo per ottenere l'esclusione di $ 500.000. Puoi ancora qualificarti se solo una persona soddisfa i requisiti di proprietà. E se non sei sposato, ma vendi la casa con qualcun altro, puoi prendere l'esclusione di $ 250.000 finché ognuno di voi soddisfa i requisiti di utilizzo e almeno uno di voi soddisfa i requisiti di proprietà.

L'IRS consente esclusioni parziali per coloro che non soddisfano i requisiti, ma vendono una casa a causa di spostamenti lavorativi o legati alla salute, o eventi imprevedibili come morte, divorzio, calamità naturali, disoccupazione o altri motivi qualificanti. La pubblicazione IRS 523 contiene ulteriori dettagli.

Consulenza senza pregiudizi

Queste considerazioni fiscali sono importanti, ma leggere di esse non è assolutamente un sostituto adeguato per una consulenza imparziale, basata sulla tua situazione personale. Prima di prendere qualsiasi decisione importante sulla vendita della tua casa, siediti con un pianificatore finanziario a pagamento. Lui o lei può prendere in considerazione tutti i fattori che influenzeranno la vostra decisione. Avere una relazione con un professionista di fiducia è il modo migliore per mettere insieme un piano che raggiunge i tuoi obiettivi finanziari.

Forrest Baumhover è un pianificatore finanziario a pagamento e il principale di Westchase Financial Planning a Tampa, in Florida. Per maggiori informazioni visita www.westchasefinancialplanning.com.

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