Perché la Bank of America viene denunciata e cosa significa per il mercato immobiliare di oggi
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Il Dipartimento di Giustizia la scorsa settimana ha annunciato una causa contro Bank of America. In discussione: il Procuratore distrettuale afferma che Countrywide ha deliberatamente venduto migliaia di mutui ipotecari a monte a Fannie Mae e Freddie Mac con una sottoscrizione negligente.
In particolare, il governo ha contestato il cosiddetto programma "corsia ad alta velocità" o "hustle" in cui i prestiti con sottoscrizione scarsamente o inesistente, mancata documentazione o evidente falsa dichiarazione sono stati timbrati dai funzionari e dai dirigenti di Countrywide prima di essere venduti a Fannie e Freddie. Secondo la causa del Dipartimento di Giustizia, Bank of America ha mantenuto il programma in corso per qualche tempo dopo l'acquisto di Countrywide.
Come è potuto succedere e cosa significa per il mercato immobiliare?
La storia della crisi dei mutui in poche parole
Permettici di impostare la scena:
Era il 2007, e l'industria dei mutui stava appena iniziando a districarsi. Come investitore di valore irriducibile e discepolo di Ben Graham e Warrant Buffet, ero alla ricerca di modi per acquistare titoli problematici a buon mercato. Così ho guardato a livello nazionale. Sono persino andato così lontano da mandare via per il loro rapporto annuale.
Ecco cosa ho scritto su Countrywide all'epoca:
"È allettante. Si scambia a 5x guadagni ufficiali. Lo aggiusto mentalmente a 8-9 volte più guadagni "nel mondo reale" e negoziano dal 20 al 30 per cento sul valore contabile. Meno del 10% in subprime ….
È molto allettante - con un buon dividendo nel frattempo pagarmi per aspettare una ripresa.
Ma guardo il loro amministratore delegato, e lui vende azioni alla stessa velocità delle sue opzioni. Sembra che non ritenga nessuno di loro personalmente, e quindi non mi fido di lui come proprietario-amministratore."
E come si è scoperto, il mio istinto aveva ragione sull'Amministratore Delegato, Angelo Mozilo. Ha ottenuto la sua compagnia per avviare un enorme programma di riacquisto di azioni - anche se stava scaricando le azioni dal suo conto personale come se stesse andando fuori moda.
Come è stato coinvolto il governo
Il SEC ne ebbe il sopravvento un paio di anni dopo e alla fine lo seguì, personalmente. Mozilo ha istituito quattro diversi piani di vendita di titoli esecutivi per se stesso nel 2006, anche mentre stava caricando la società con il debito per riacquistare milioni di azioni. Ahimè, le generose offerte di amore di Mozilo fatte ai politici di primo piano hanno dato i loro frutti. In sostanza, ha frodato i suoi colleghi investitori di circa 140 milioni di dollari, ma alla fine la SEC non ha perseguito accuse penali. Lo hanno lasciato con un insediamento da 67 milioni di dollari. Una grande multa, certo, ma da nessuna parte vicino a quello che ha rubato, e solo circa il 10 o il 15 percento del suo patrimonio netto. Punti bonus: Mozilo ha ottenuto la società i cui azionisti ha truffato nel pagamento di $ 20 milioni di esso.
La SEC non perseguì le accuse di frode fino al 2009. Ma le vendite di informazioni privilegiate e i riacquisti di azioni furono registrati nel 2007. Passai sul titolo, odorando un cane con pulci, come direbbe Gordon Gekko. Bank of America ha osservato lo stesso modello di fatto che ho fatto - e ha acquistato l'intera azienda per $ 4 miliardi.
Mossa sbagliata.
Ci sono voluti fino ad ora perché il DOJ intervenisse.
Che cosa ha fatto la Bank of America?
In genere, le banche dovrebbero riacquistare prestiti con sottoscrizioni errate che non riescono a eseguire e conservarle nei loro libri contabili. Ma Bank of America sta dicendo che c'è un limite a quello che ci si può aspettare che facciano. Sono disposti a riacquistare prestiti con una cattiva sottoscrizione. Ma alcuni di questi prestiti non sono andati male fino alla crisi economica, e questo non ha avuto niente a che fare con il trambusto.
Il portavoce di BofA Lawrence Grayson ha detto,
"Bank of America ha intensificato e agito in modo responsabile per risolvere le questioni dei mutui legacy; l'affermazione secondo cui non siamo riusciti a riacquistare crediti da Fannie Mae è semplicemente falsa. "Continuò dicendo:" Ad un certo punto, Bank of America non può pretendere di risarcire ogni entità che sostiene perdite effettivamente causate dall'economia recessione.”
In effetti, Bank of America ha già riacquistato alcuni di questi prestiti. $ 2,5 miliardi vale la pena di loro in un affare che hanno raggiunto con Fannie e Freddie nel gennaio 2011. Da allora, ha pagato caro a regolatori e querelanti in multe e sentenze negli ultimi anni.
Qual è la morale della storia?
Un pesce marcisce dalla testa in giù. Quando si parla di corporate governance, non è solo la testa che contribuisce alla decomposizione. Un dirigente corrotto e senza fede attirerà un corrotto, infedele gruppo di vicepresidenti. Nella migliore delle ipotesi, sono ingenui e facilmente manipolabili. Ecco perché sono stati assunti. Molti sono disposti a guardare dall'altra parte o tollerare operazioni come The Hustle, e evidenti violazioni dei doveri fiduciari come Mozilo che dirigono Countrywide a prendere in prestito milioni di dollari per riacquistare azioni gonfiate, anche se le ha scaricate lui stesso. E nei casi peggiori, hanno effettivamente partecipato alla frode sul mercato.
Il CEO imposta il tono etico di un'azienda. Alla fine si circonderà di persone come lui. Bank of America non è nazionale. Ma hanno dimenticato quella regola e hanno considerato solo un grosso dividendo e un interessante rapporto P / E. Ma il dividendo e il P / E erano poco più di una facciata.
Prospettive: come farà la Bank of America in tribunale?
E 'troppo presto per dire quali sono le prospettive della causa del governo - entrambe le parti hanno alcune forti argomentazioni da fare. Il governo indicherà le perdite molto reali che si sono verificate a causa delle pratiche negligenti di Countrywide, se non di una vera e propria frode nel travisare la qualità della loro sottoscrizione a Fannie e Freddie e alle compagnie assicurative che assicurano i depositi ipotecari basandosi sulla buona fede dei banchieri e delle società di mutui generare i prestiti.
Bank of America può indicare il fatto che ci sono state molte cause alternative di inadempienza tra il momento in cui i prestiti sono stati originati e il tempo in cui essi sono effettivamente inadempiuti. Dopo tutto, anche i prestiti ben sottoscritti vanno a rotoli.
Bank of America può anche sostenere che il False Claims Act non si applica, perché Fannie e Freddie non si sono qualificati come funzionari governativi ai fini di quella particolare legge. Forse lo fanno ora, ma non lo fecero prima che il governo assumesse le due entità. Infatti, nel 1996 un giudice federale ha creato proprio questo precedente, affermando che Freddie Mac non era un ente governativo perché la maggior parte dei suoi direttori non erano nominati dal governo, e il governo non ha mantenuto un controllo sostanziale sulle operazioni di Freddie Mac. Ma sarà difficile trovare una giuria che sarà molto favorevole a Bank of America e Countrywide nell'attuale contesto.
Cosa gli investitori dovrebbero imparare da questo racconto
Bank of America ha pagato $ 4 miliardi - per il privilegio di assumere $ 40 miliardi di debiti.
Quando acquisti una quota di azioni, non solo possiedi un credito sui guadagni futuri. Assumi anche una quota delle passività future dell'azienda. La palla potrebbe essere già stata messa in moto anni prima dell'acquisto. Ma ogni sentimento si applicherà agli attuali azionisti, non agli azionisti al momento del fallimento. Mai e poi mai dimenticarlo. Per inciso, questo è il motivo per cui le persone che acquistano attività strettamente tenute di solito sono meglio comprare risorse, piuttosto che magazzino. Le attività non vengono associate a passività nascoste, a meno che non ci sia un privilegio su di esse, che è un'informazione pubblica.
