Come acquistare una casa che non è stata ancora costruita

Trisha e Dennis Rawlings, una coppia di circa 30 anni, si stanno trasferendo nella periferia di Chicago e lasciano la loro prima casa di oltre 60 anni nella zona di St. Louis alle spalle.

"Stavamo cercando potenzialmente l'acquisto di una casa", dice Trisha. Ma nell'area in cui vogliono vivere, le opzioni all'interno del loro budget erano limitate all'acquisto di una casa più vecchia o alla costruzione di una nuova casa.

La coppia amava le caratteristiche di un moderno quartiere di nuova costruzione con una piscina, una club house e un'eccellente pedonabilità. E prendendo un prestito di costruzione e costruendo una casa significa che eviteranno la manutenzione continua che viene con una casa più vecchia.

Con la fornitura di case esistenti disponibili per l'acquisto a "un minimo storico" a livello nazionale, secondo l'Associazione Nazionale degli Agenti immobiliari, gli acquirenti di case come Rawlingses e altri - compresi i più giovani acquirenti - stanno esaminando altre opzioni che includono la costruzione di una casa. Ecco come iniziare se decidi di costruire una casa.

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Trovare un prestito di costruzione

"Tutto inizia con la tua capacità di essere finanziato e il tipo di budget che puoi stabilire da lì", afferma Dan Moralez, vicepresidente regionale per Northpointe Bank in Olanda, Michigan. "Tu non vuoi essere venduto qualcosa da qualcuno e poi la prossima cosa che scopri è che non ti qualifichi."

Ma non tutti i banchieri o broker di mutui offrono prestiti per la costruzione.

"La maggior parte dei mutuatari farà la sua intera carriera senza mai farne uno", dice Jerry Thomas, un ufficiale di mutuo ipotecario a Farmington Hills, nel Michigan. "Un altro grande gruppo di (prestatori) ne farà uno e giurerà che non ne faranno mai più un altro".

Non c'è un modo semplice per trovare un creditore di costruzione. Richiedi referenze da amici e familiari. I costruttori spesso hanno istituti di credito che raccomandano.

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Chiudendo la terra

Ottenere un posto per costruire una casa è una parte importante del processo di costruzione della casa.

"Non devi possedere il lotto libero e chiaro", dice Moralez. Tuttavia, qualsiasi equity che possiedi nel terreno può essere applicata a un acconto e costi di chiusura.

Moralez dice che ha clienti che vogliono "bloccare un pezzo di terra" in modo che possano costruire su di esso in un anno o giù di lì. Sfortunatamente, dice, il numero di istituti di credito che finanziano terreni liberi è significativamente inferiore al numero di istituti di credito che faranno un prestito di costruzione.

Gli acquirenti che stanno pianificando di finanziare contemporaneamente il costo del terreno e della costruzione della casa dovranno tenerlo a mente quando si cerca un creditore.

Qualifiche e l'acconto

È più difficile qualificarsi per un prestito di costruzione che per un tipico mutuo d'acquisto, dicono Moralez e Thomas. Questo perché la banca sta assumendo rischi extra durante la fase di costruzione, dal momento che non esiste una risorsa per garantire il mutuo.

I pagamenti arretrati tipici sono circa il 10%. I programmi ipotecari dell'Amministrazione federale degli alloggi, dei Veterans Affairs e del Dipartimento per l'agricoltura degli Stati Uniti sostengono i prestiti per la costruzione e possono consentire un po 'di clemenza del credito, insieme a pagamenti bassi o nulli.

"Se riesci a mettere giù il 20% e hai un punteggio di credito pari o superiore a 720, sai che stai andando a qualificarti per il programma di tutti", dice Thomas.

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Utilizzando un costruttore o fai da te

Esistono due tipi di costruttori: costruttori personalizzati e "costruttori di produzione", che costruiscono un alto volume di case simili e lavorano per la massima efficienza. Se il tuo piano di casa include molte caratteristiche speciali o uniche, cerca un costruttore personalizzato, dal momento che sono specializzati nella costruzione per soddisfare le aspettative dei clienti, dice Moralez.

Vuoi costruire la tua casa?

"Sempre più spesso, stiamo dicendo di no", dice Moralez. "La maggior parte dei creditori non farà un progetto di auto-costruzione." Dice che le poche eccezioni vanno ai mutuatari con esperienza commerciale rilevante.

Moralez dice che i mutuatari che pensano di poter risparmiare denaro contraendo il lavoro potrebbero essere delusi. Con il settore abitativo di fronte a una carenza di manodopera qualificata, è probabile che pagherai di più per i lavoratori rispetto a un appaltatore ad alto volume.

Inoltre, i prestiti per la costruzione di un progetto fai-da-te in genere richiedono punteggi di credito più elevati e maggiori acconti. Termini e qualifiche variano in base al mutuante.

Stare all'interno di un budget

Il superamento dei costi è il più grande pericolo che si possa incontrare quando si costruisce una casa, dice Moralez. L'offerta di un costruttore imposta quote di costo per apparecchi di illuminazione, pavimenti, controsoffitti e altre caratteristiche importanti. Un aggiornamento qui o là può far fallire il budget, e dovrai fare la differenza in contanti, dice.

Ricerca in anticipo i costi dei materiali per evitare di apportare modifiche significative e costose lungo il percorso.

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Questo articolo è stato scritto da Investmentmatome ed è stato originariamente pubblicato da The Associated Press.