Programma di stabilizzazione degli asset in difficoltà: cosa significa per i proprietari di case?

Cos'è DASP?

Il Distressed Asset Stabilization Program (DASP) è l'ultimo tentativo del governo di aiutare i proprietari di case in difficoltà a fronteggiare la preclusione. Le cattive notizie: non puoi fare domanda per questo. La buona notizia: se entri, le tue probabilità di restare a casa sono molto, molto più alte.

DASP è stato implementato a livello nazionale e ha pool geografici aggiuntivi in ​​quattro mercati degli Stati Uniti: Chicago, Illinois, Newark, New Jersey, Phoenix, Arizona e Tampa, Florida.

Mercato	Proiezioni di mutui da vendere in questo trimestre
Chicago	1,500
Newark	500
Fenice	300
Tampa	1,200
Nazionale, non mirato	4,500-5,000
Complessivamente	8,000-9,000

Fonte: Federal Housing Administration / U.S. Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano

Prima che tu dica che sono pochi i mutui per dire che ho una possibilità, considera questo: ci sono state tonnellate di programmi di aiuti ipotecari lanciati negli ultimi anni dai regolatori federali, forse hai già provato a nuotare attraverso la zuppa alfabetica di HAMP, HARP e HAFA. Tutti quelli hanno avuto tassi di successo deludentemente bassi e non raggiunti gli obiettivi previsti. Sia i regolatori che i politici si stanno dando da fare per un miracolo abitativo, quindi anche se non vieni incluso questa volta, DASP è già in fase di rapida espansione - l'amministrazione federale delle abitazioni ha detto in origine che solo 5000 mutui saranno venduti in questo trimestre, e hanno già aumentato a 9.000. Il tuo turno potrebbe arrivare prima di quanto pensi.

Come funziona DASP?

DASP è una partnership pubblico-privato, che è pronta ad allineare gli incentivi dell'investitore con quelli del proprietario della casa e della propria comunità.

DASP offre agli investitori un nuovo accesso per l'acquisto di mutui ipotecari che hanno il controllo della FHA e quasi sicuramente verranno preclusi. Le ipoteche saranno vendute all'asta e a causa del loro status rischioso andranno a un prezzo inferiore al saldo principale in essere (ovvero l'importo che il proprietario della casa ha lasciato per pagare).

Cosa significa per me?

Per essere inseriti in un pool DASP, devi avere almeno sei mesi di insolvenza sul tuo mutuo, il tuo gestore deve aver esaurito tutti i passaggi della procedura di attenuazione delle perdite approvata dalla FHA e non puoi dichiarare bancarotta.

Una volta che il tuo mutuo è stato acquistato tramite il programma, il pignoramento deve essere ritardato per un minimo di sei mesi. Avrai anche un nuovo servitore che andrà d'accordo con il nuovo proprietario del debito. Un servicer si riferisce alla società a cui si paga effettivamente il debito ipotecario. Tuttavia, non sono il proprietario sottostante del prestito: sono gli intermediari che riferiscono al proprietario. Può diventare confuso, perché a volte il servicer è in realtà una parte della stessa società del tuo prestatore. Ad esempio, se si dispone di un mutuo Fargo Wells, il vostro servicer rischia di essere Wells Fargo. Se hai un mutuo da Citizens Bank, che è di proprietà di RBS, il tuo servicer sarà probabilmente un'altra società di proprietà di RBS. Ma il servicer è un'entità separata della società, per scopi legali.

Se lavorassi con una grande società di servizi senza volto - forse una che si occupava del tipo di attività di firma robo che è stata recentemente portata alla luce - allora una nuova società, che potrebbe essere una più piccola, una regionale o una con una migliore esperienza di lavoro con i mutuatari, potrebbe essere di grande aiuto nel lavorare con voi per ripagare il debito ed evitare la preclusione.

L'investitore non deve ridurre l'importo dovuto o modificare i termini di rimborso, ma come discuterà di seguito, si tratta di possibilità definite che si adattano a molte strategie di investitori ipotecari in difficoltà.

Inoltre, l'investitore acquirente (a differenza della FHA) probabilmente non vuole pignorarsi su di te, anche dopo che la permanenza di sei mesi in preclusione da DASP è terminata. Ci sono alcuni motivi per cui non:

• L'investitore probabilmente ha acquistato il mutuo per perseguire una strategia in cui riduce il capitale, o diminuisce l'importo dovuto, per farti rimborsare. Quindi supponiamo che tu debba ancora $ 200.000 per il tuo mutuo, ma tu sei inadempiente e la FHA ti ha inserito in un pool DASP. Un investitore partecipante alla DASP acquista la tua nota di mutuo per $ 150.000. L'investitore modifica quindi il tuo prestito, dicendoti che devi solo $ 175.000, oltre a offrirti un piano di rimborso più indulgente e offrirti un nuovo operatore con cui lavorare. Finisci per ripagare e stare a casa tua, mentre l'investitore ha realizzato un profitto. Questa è una panoramica semplicistica, ma è essenzialmente il tipo di investimento che DASP è impostato per incoraggiare.
• Se vivi in ​​uno dei pool geograficamente mirati (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark), allora possono essenzialmente escludere il 50% dei prestiti che acquistano da quel pool, con un margine di errore del 10%. La FHA ha delineato i "Risultati di stabilizzazione del vicinato", inclusi quelli di farti rimborsare il mutuo, aiutarti a fare una vendita breve e altri, e non includono la preclusione. Gli acquirenti devono soddisfare una quota del 50% circa dei risultati di stabilizzazione del vicinato. Se non lo fanno, devono rimborsare la FHA. Dal momento che le tue probabilità di pignoramento erano fondamentalmente al 100% prima che il tuo prestito fosse acquistato, un limite del 50% è un passo avanti.
• Il pignoramento è costoso. Uno studio della Federal Reserve Bank of Chicago ha stimato che i pignoramenti costano a una banca in media $ 50.000.Mentre ovviamente non ci sono garanzie, è improbabile che gli investitori acquistino queste proprietà con l'obiettivo di precludere un gran numero di esse.

Finora, gli investitori hanno accolto con favore DASP: si tratta di un ampliamento di un programma pilota in cui la FHA ha già riscontrato un alto livello di interesse. La settimana scorsa, JPMorgan Securitized Product Weekly, un commento di ricerca e strategia rivolto agli investitori, ha rilevato l'abbraccio del mercato di DASP, indicando la decisione della FHA di puntare a vendere 9.000 mutui questo trimestre, rispetto al suo obiettivo iniziale di 5.000. Anche se potrebbe non tirare le corde del cuore, il mercato degli alloggi degli Stati Uniti non è stato perfetto per gli investitori, e molti fondi sono alla ricerca di strategie di investimento dei mutui in difficoltà, piuttosto che lottare contro la tendenza di un minor numero di mutuatari in grado di rimborsare. Il pioniere del legame ipotecario Lewis Ranieri, descritto nel "Liars Poker" di Michael Lewis come uno spietato profittatore di Wall Street, sta ora gestendo il Selene Residential Mortgage Opportunity Fund, che usa strategie calde e sfocate come l'invio di carte regalo gratuite per i proprietari di case precluse. loro di elaborare un piano di rimborso con un servicer.

Ma forse una modifica, un nuovo servicer e una permanenza in pignoramento non ti portano ancora dove devi essere. Se tutto il resto fallisce, DASP specifica che l'acquirente dovrebbe tentare di utilizzare una vendita allo scoperto, il che significa vendere la casa per meno dell'importo dovuto sul mutuo. Le vendite allo scoperto sono spesso un risultato migliore per i mutuatari rispetto alla preclusione: non sempre distruggono il tuo punteggio di credito, per esempio.

Mentre solo 9.000 proprietari di case ottengono i benefici di DASP in questo momento, è stato spesso notato che il presidente Obama è sotto una forte pressione per sistemare il mercato immobiliare degli Stati Uniti per migliorare la sua statura nelle elezioni del 2012. Forse un DASP di dimensioni super è la soluzione che sta cercando.

Immagine del proprietario di casa tramite Shutterstock