In che modo le contingenze proteggono un homebuyer per la prima volta

Al momento dell'acquisto di una casa, ci sono apparentemente centinaia di dettagli a cui prestare attenzione, soprattutto come un homebuyer per la prima volta. Questi dettagli possono variare da quelli critici a quelli semplicemente scomodi, dalle linee di proprietà agli animali domestici. Una questione importante che incontrerai è quella della contingenza.

"Le imprevisti sono la tua" clausola "," dice Tim Freund, un agente immobiliare nella zona di Los Angeles. "Consentono a un acquirente di uscire da un accordo legittimamente."

Ma tu vuoi acquistare una casa, no esci di un accordo. Di che si tratta?

Contingenze comuni

Le imprevisti sono il piano di protezione dell'acquirente incorporato, che stabilisce le condizioni della vendita che garantiscono che non ne usufruite. La contingenza più comune è un'ispezione fisica, che consente agli acquirenti di determinare se c'è un problema con la casa che è più grande di quello che sono disposti ad affrontare. Quello potrebbe essere un tetto che perde, un fondamento fatiscente o una linea di trasmissione sepolta nel tuo cortile.

Altre condizioni di vendita possono includere la conferma che il venditore ha un titolo chiaro - proprietà che non è vincolata da un privilegio o da un debito non divulgabile.

Ma Freund dice che forse la cosa più importante è l'approvazione del prestito. Se non si riesce a qualificarsi per un mutuo, per qualsiasi motivo, è possibile annullare l'affare senza penalità. Soprattutto, ciò può significare recuperare i tuoi soldi più preziosi in deposito.

Contingenze di valore domestico - e mercati caldi

Un'altra contingenza comune, specialmente in un mercato che apprezza, è la valutazione della proprietà.

In un mercato caldo, è normale affrontare una guerra di offerte per una casa, mettendoti contro altri potenziali acquirenti. In tal caso, è probabile che tu offra più del prezzo di listino. Se vinci l'offerta, ma la casa valuta per un valore inferiore alla tua offerta, dovrai fare la differenza tra il prezzo di acquisto e quello che coprirà il tuo mutuo per la casa.

Freund dice che ci sono quattro possibili risultati in questo scenario:

1. Il venditore si impegna a ridurre il prezzo al valore stimato (non trattenere il respiro)
2. Dovrai dare un calcio in più per compensare la differenza
3. Tu e il venditore potete concordare un prezzo di vendita di compromesso più denaro aggiuntivo
4. Il contratto di acquisto è annullato

Sebbene gli imprevisti proteggano l'acquirente, ponendo troppe condizioni per un acquisto può portarti fuori dalla corsa per una casa, soprattutto nel mercato di un venditore. In tali circostanze, Freund dice che il tuo agente immobiliare potrebbe consigliarti di abbreviare i tempi di contingenza, o in alcuni casi addirittura rinunciare alla contingenza di valutazione.

Clearing imprevisti

Rilasciando o eliminando una contingenza si rimuove una condizione della vendita e si anticipa il processo di acquisto. Freund dice che è quando una chiusura rapida diventa importante. Dà un esempio:

Dire che l'acquirente di una residenza cittadina è stato approvato per un prestito, con l'ispezione della proprietà e tutte le altre due diligence complete. Le contingenze sono state rilasciate e un deposito a garanzia di 30 o 45 giorni è a posto.

"Ricevono 30 giorni e il mercato azionario scende del 10% - e hanno appena perso il loro acconto", dice Freund. "Così ora l'acquirente vuole cancellare. Ma hanno sollevato le loro contingenze, il che significa che il loro deposito è ora soggetto a confisca."

Prima di revocare gli imprevisti, gli acquirenti possono legittimamente ritirarsi da un acquisto e, il 99% delle volte, recuperare l'intero deposito senza penalità, afferma. Ecco perché gli agenti immobiliari preferiscono chiusure rapide, ad esempio entro 30 giorni, piuttosto che allungarle a 60 o anche a 90 giorni.

Homebuyer attenti

Altre contingenze includono:

• Ispezione e riparazioni: Un ispettore qualificato ti dice cosa deve essere riparato o aggiornato in casa. Spesso puoi negoziare per alcuni articoli importanti che devono essere affrontati dal venditore.
• La vendita di una casa precedente: Devi vendere la tua casa prima di acquistarne un'altra.
• Rischi naturali: Questi sono rivelati nelle divulgazioni richieste dal venditore e possono includere la divulgazione che una proprietà si trova in una zona terremotata o in una pianura alluvionale.
• assicurabilità: Ad esempio, se scopri che la proprietà si trova in una zona di piena, può essere assicurata? E se sì, quanto costerà?

Evitare problemi grandi e piccoli

Alcune proprietà sono vincolate da regole e restrizioni messe in atto da associazioni di proprietari di case o HOA. Queste organizzazioni di quartiere forniscono servizi e proteggono i valori delle proprietà. Ciò potrebbe includere la manutenzione di ascensori in un condominio alto-alto, o la costruzione e la manutenzione di aree comuni, come atrii, club house o parchi giochi.

"Forse l'associazione dei proprietari di case non ha riserve adeguate", dice Freund. Se questo è il caso, "ogni volta che qualcosa deve essere riparato, c'è una valutazione speciale perché non hanno alcuna riserva da pagare per il tetto o il dipinto, o qualunque cosa possa essere."

Ma non sono sempre i problemi principali che uccidono un affare. Fare retromarcia su un acquisto può essere una questione di qualcosa di fisico, finanziario o persino di peloso.

"Solo una settimana fa, ho avuto un affare a pezzi perché il documento dell'associazione dei proprietari di casa diceva che un proprietario poteva" ragionevolmente avere due cani nella proprietà "- e il mio cliente aveva tre cani", dice Freund. "Hanno annullato."

Le imprevisti possono essere i migliori amici di un acquirente.

Hal Bundrick è uno scrittore di Investmentmatome, un sito di finanza personale. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

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