Homebuyers per la prima volta: è ora di prendere in considerazione l'affitto?

Una casa in affitto, o un contratto di affitto, potrebbe sembrare la soluzione perfetta per il compratore di casa che non può fare a meno. Forse il tuo credito richiede qualche ritocco o non hai ancora un acconto in banca. Un contratto di locazione-acquisto ti può portare a casa tua mentre riesci a trovare i dettagli di acquisto, giusto?

Sì, ma nessuno dice che sarà facile.

Innanzitutto, non è una schiacciata finanziaria. Probabilmente pagherai molto di più in anticipo e, oltre all'affitto, pagherai una tariffa premium di affitto - un importo aggiuntivo applicato al potenziale acquisto.

Dovrai comunque risparmiare per un acconto mentre paghi le bollette e lucidi il tuo punteggio di credito per qualificarti per acquistare la casa prima della fine del contratto. Forse la cosa peggiore di tutte è che le commissioni premio d'affitto che hai accumulato come soldi per l'acquisto potrebbero essere perse se alla fine non riesci a eliminare tutti gli ostacoli da acquistare.

"L'affitto per l'acquisto di immobili non è semplice come il quartiere in affitto al proprio negozio, quindi non dare per scontato che funzionino allo stesso modo", afferma Glenn S. Phillips, CEO di Lake Homes Realty a Pelham, in Alabama. Phillips ha lavorato con contratti casa-in-affitto come proprietario e con la sua multistate società immobiliare. "Molte persone, inclusi alcuni agenti autorizzati, non si rendono conto dei" trucchi "legali di accordi di acquisto-vendita mal progettati. Ciò può portare a perdite di denaro, tempo e persino a spese legali ".

Ottieni consigli da un esperto di mutui

Come funziona un contratto di locazione o un contratto di affitto da casa a casa

Naturalmente, nessun accordo immobiliare - l'affitto da solo o l'acquisto diretto - è una questione semplice. Ma gli acquisti di leasing possono essere particolarmente difficili da navigare.

Alcuni accordi sono strutturati come opzioni di affitto: si affitta la casa e si ha un'opzione non vincolante per acquistarla alla fine. Un contratto di affitto per l'acquisto di un contratto di locazione è più definitivo, con un prezzo di acquisto stabilito e un periodo di tempo limitato. Con entrambi, assicurati di capire:

• Probabilmente pagherai un deposito consistente - oltre ai soliti costi iniziali come un deposito per animali domestici - e pagherai un canone mensile (l'affitto) con un costo aggiuntivo (il premio di affitto che si accumula come moneta più seria).
• I pagamenti del leasing possono essere o meno interamente applicabili all'acquisto.
• I pagamenti del canone di locazione potrebbero non essere rimborsabili se non si finisce per comprare. Nella maggior parte dei casi, i contratti sono strutturati in modo tale che se l'acquisto non avviene, il proprietario della proprietà mantiene tutti i pagamenti.
• Le leggi statali variano, quindi avrai bisogno di un avvocato immobiliare dalla tua parte.

"Un approccio alternativo a un singolo contratto di locazione-acquisto consiste nell'utilizzare tre contratti", aggiunge Phillips. "Uno è un accordo di acquisto di immobili standard che ha una data vicina che può essere mesi o anni di distanza. Il secondo è un contratto di noleggio standard per il periodo di tempo prima dell'acquisto. E il terzo contratto è un accordo di opzione di acquisto che indica esattamente sotto quali condizioni al compratore viene dato credito per i pagamenti di leasing al momento dell'acquisto."

In questo scenario, l'opzione di acquisto potrebbe includere un requisito per l'acquirente di pagare al proprietario una certa somma di denaro - un deposito - che non è rimborsabile. In cambio, il proprietario rimuove la casa dal mercato.

"Questo sembra complicato, ma in realtà può essere un approccio legale molto più pulito e, una volta compreso, evitare confusione per tutte le parti", afferma Phillips.

Può essere il rent-to-own come un percorso verso la proprietà?

Gli accordi di affitto da privato non possono rimuovere tutti gli ostacoli alla proprietà. Ad esempio, se il compratore non può permettersi un acconto minimo - o se i pagamenti mensili del noleggio sono un allungamento finanziario - è dubbio che lui o lei arriverà mai sul tavolo di chiusura per un acquisto.

"Non iniziare un percorso che è destinato sin dall'inizio", consiglia Phillips.

Lola Audu di Comstock, Michigan, è stata un broker immobiliare per più di 20 anni e ha esperienza con contratti di locazione che contengono opzioni di acquisto. E da quello che ha visto, i risultati non sono stati buoni.

"Nella mia esperienza, non hanno mai effettuato un acquisto", dice Audu. "Gli acquirenti che non possono finanziare un acquisto spesso non sono i migliori candidati per la proprietà. I problemi di credito e di acconto sono problemi strutturali fondamentali. Devono essere corretti prima di acquistare una casa piuttosto che cercare di acquistare tramite un contratto di affitto e lavorare su problemi di finanziamento ".

Dice che gli accordi di locazione-acquisto spesso diventano "esperienze di noleggio glorificate".

"Quando l'eccitazione iniziale di stare in una casa svanisce, l'acquirente non ha più l'incentivo a continuare a fare ciò che è necessario per apportare le correzioni necessarie per ottenere finanziamenti", dice Audu.

Phillips of Lake Homes concorda: "La nostra esperienza è che il lease-to-own raramente diventa un acquisto. Se sembra una scorciatoia per la proprietà, non lo è."

Anche se, dice, non dice mai mai: "Ho una proprietà in questo momento in cui ho un affittuario a lungo termine che credo convertirà in un acquisto. Questa è un'eccezione, e non abbiamo iniziato con un semplice leasing, quindi abbiamo discusso un possibile acquisto più tardi."

Alcune aziende vogliono reinventare la proprietà della casa in affitto

Quindi la rotta da casa a casa sembra essere una strada tortuosa piena di buche.Sembra che sia quasi impossibile andare da qui (in affitto) a lì (possedere). Ma almeno un paio di aziende vogliono cambiare il panorama dell'acquisto.

Immagina di trovare una casa in vendita sul tuo mercato - quella che ami davvero - e di avere qualcuno che la compra e la offre in leasing con un'opzione per l'acquisto. Questo è ciò che fa Home Partners of America.

Il processo inizia con un'applicazione iniziale e una commissione non rimborsabile di $ 75. Se la tua domanda di prequalifica è approvata, devi presentare una domanda completa, che comporta l'estrazione di un rapporto di credito. Allora Home Partners ti dice il canone mensile massimo per il quale ti sei qualificato.

Da lì, contatti un agente immobiliare e trovi una casa a cui sei interessato, e i partner di casa negoziano un acquisto. La società paga in contanti, il che di solito facilita un rapido trasferimento di proprietà. Successivamente, sottoscrivi un contratto di locazione di un anno con i partner di casa, oltre a un contratto di acquisto a destra che indica in dettaglio il prezzo che pagherai per la casa se eserciti la tua opzione di acquisto. Pagherete anche un deposito, di solito pari a un affitto di due mesi.

Hai la possibilità di acquistare la casa al prezzo predeterminato in qualsiasi momento entro i prossimi tre-cinque anni, ma si impegnano esclusivamente a prendere in affitto la casa per un anno.

La società attualmente serve residenti in 34 città in 18 stati, tra cui California, Texas, Colorado e Florida. Sostiene di aver acquistato $ 1 miliardo di proprietà immobiliari per mettere più di 9.000 persone (e 2.500 animali domestici!) In "affitto con il diritto di acquistare" case.

HomeLPC è un'altra startup da affittare, anche se attualmente offre il suo programma solo in California e in Texas. Ma l'azienda mira a servire 20 stati entro la fine del 2016.

Trova un prestatore da ottenere pre-approvato

Fare una mossa con un accordo di acquisto-opzione

Forse un accordo di acquisto-opzione può eliminare un paio di carichi di camion in movimento sulla strada della proprietà. È una prospettiva allettante: trasferirsi in una casa ora, elaborare le rughe in modo da poter qualificarsi per comprare e in definitiva chiudere l'affare senza imballare un'altra scatola.

Potrebbe non essere facile, ma trovare un modo per rompere il dado della casa potrebbe valerne la pena.

Altro di Investmentmatome: Quanta casa posso davvero permettermi? Confronta i tassi dei mutui Trova un broker di mutui

Hal Bundrick è uno scrittore di Investmentmatome, un sito di finanza personale. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Immagine tramite iStock.