Revisione del fondo 2018

Fundrise è una società immobiliare online che consente alla media di leggere: non ricca: gli investitori acquistano proprietà commerciali e residenziali private unendo le loro attività attraverso una piattaforma di investimento.

Mentre alcune piattaforme immobiliari online sono disponibili solo per gli investitori accreditati - definite nel diritto dei titoli degli Stati Uniti come aventi un patrimonio netto di oltre $ 1 milione, escluso il valore della loro casa, o reddito annuale di almeno $ 200.000 per gli individui o $ 300.000 per una coppia - tutti gli attuali prodotti di Fundrise sono disponibili per gli investitori non accreditati.

I prodotti principali della società sono fondi comuni di investimento immobiliare, o REIT, che generalmente investono in immobili a reddito, sia attraverso l'acquisto e la gestione di immobili che tramite ipoteche. Questi sono REIT che non si scambiano su uno scambio pubblico - sono altamente illiquidi. Ciò significa che non ci sono garanzie per gli acquirenti che vogliono vendere azioni. (Fundrise offre un programma di rimborso, ma è accompagnato da caveat, più su questo di seguito.) Fundrise evidenzia la natura online del suo processo chiamando il suo prodotto "eREIT". Fundrise offre anche eFund, in cui viene utilizzato il denaro degli investitori per acquistare terra, sviluppare alloggi e poi venderli agli acquirenti di case.

Gli investitori acquistano questi prodotti tramite uno dei quattro portafogli: Starter, Reddito supplementare, Investimenti equilibrati o Crescita a lungo termine. Fundrise determina il mix di eREIT e eFund in ciascun piano, nonché le proprietà sottostanti.

Ci sono rischi significativi per investire in REIT non quotati - rischi che descriviamo di seguito - ma possono esserci anche dei premi. Il rendimento medio annuo di tutti gli investimenti Fundrise nel 2017 è stato dell'11,44%, al netto delle commissioni, ipotizzando il reinvestimento dei dividendi, secondo Fundrise. (I rendimenti storici riflettono la performance degli investimenti calcolata da Fundrise, non necessariamente quella che è stata pagata agli investitori.Il fondo di investimento ha assunto una media ponderata investita in ciascun prodotto, vale a dire che alcuni prodotti hanno ricevuto più peso di altri quando è stata calcolata la media.)

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I fatti in breve

• Diverso portafoglio di offerte immobiliari private
• Investimento minimo da $ 500 a $ 1.000
• Le commissioni di gestione e di consulenza ammontano a circa l'1%, ma sono a conoscenza di altre commissioni

Per saperne di più

Fundrise è la cosa migliore

• Investitori con prospettive a lungo termine. Questi investimenti non sono scambiati su uno scambio pubblico - ciò significa che sono illiquidi. L'idea è di tenerli per almeno cinque anni. C'è una tassa per uscire presto in alcuni casi. (Se preferisci investire in liquidità, valuta l'opportunità di investire attraverso un broker online. Qui raduniamo i migliori broker per il trading di azioni qui.)
• Investitori che cercano la diversificazione dai mercati azionari e obbligazionari. A differenza dei REIT quotati in borsa, che tendono a correlarsi in una certa misura con il mercato azionario, la performance delle singole proprietà nei portafogli di Fundrise è generalmente disconnessa dalle performance del mercato azionario.
• Investitori disposti a correre il rischio di investire attraverso un modello che non è stato ancora testato da una significativa crisi immobiliare. (Per contribuire a creare un portafoglio di investimenti più tradizionale ea basso costo, consulta le nostre migliori scelte per i migliori consulenti robo.)
• Investitori in grado e disposti a fare ricerche diligenti. Ciascuno dei prodotti di Fundrise ha una sua circolare di offerta di oltre 200 pagine archiviata presso la Securities and Exchange Commission, che descrive le tasse e altri dettagli. È necessario che gli investitori entrino con gli occhi aperti.
• Investitori che non vogliono scegliere o gestire proprietà per conto proprio. Fundrise trova proprietà, conduce sottoscrizioni e determina quali proprietà vanno in ciascuno dei suoi veicoli di investimento.

Fundrise a colpo d'occhio

Offerta	Dettagli
eREIT e eFunds	Gli investitori scelgono tra quattro portafogli di investimento, che contengono un assortimento di cinque eREIT e due eFund.
Ritorno potenziale	Il rendimento medio di tutti gli investimenti del Fundrise nel 2017 è stato dell'11,44%, al netto delle commissioni, ipotizzando il reinvestimento dei dividendi, secondo Fundrise (i rendimenti riflettono la performance degli investimenti calcolata da Fundrise, non necessariamente quella corrisposta agli investitori).
Minimi di investimento	Minimo di $ 500 per Starter Portfolio Minimo di $ 1.000 per i piani di reddito supplementare, investimenti bilanciati e crescita a lungo termine.
tasse	Commissione di gestione patrimoniale dello 0,85% e commissione di consulenza dello 0,15%, ma potrebbero essere applicate altre commissioni.
Promessa di rimborso di 90 giorni	Secondo il suo sito web, Fundrise "riacquisterà il tuo investimento nell'importo originale" se richiedi un rimborso entro i primi 90 giorni (potrebbero essere applicate restrizioni).

Prodotti

È possibile scegliere di investire in uno dei quattro portafogli Fundrise, in base ai propri obiettivi di investimento: il portafoglio Starter, il piano di reddito supplementare, il piano di investimento bilanciato o il piano di crescita a lungo termine. A loro volta, ciascuno di questi conti investe in una diversa combinazione di fondi eREIT e eFunds del fondo descritti di seguito.

Cinque eREIT

• Entrate eREIT: si concentra sugli investimenti obbligazionari in immobili commerciali
• Crescita eREIT: si concentra su proprietà commerciali, in particolare edifici multifamiliari, che apprezzeranno nel tempo
• EREIT della costa orientale: si concentra sugli investimenti obbligazionari e azionari sulla costa orientale
• EREIT Heartland: si concentra sugli investimenti in titoli di debito e azionari nel Midwest
• EREIT della costa occidentale: si concentra sugli investimenti obbligazionari e azionari sulla costa occidentale

Due eFunds

I fondi eFund di Fundrise investono nello sviluppo e nella vendita di immobili residenziali nelle principali città degli Stati Uniti, con l'obiettivo di trarre profitto dalla domanda di abitazioni urbane dei millennial e dalla carenza di tali alloggi. La società intende sfruttare la propria rete di investitori esistenti per trovare potenziali acquirenti di case. Gli attuali due eFund di Fundrise si concentrano su Washington, D.C. e Los Angeles. Con ciascuno di eFunds ed eREIT, stai investendo in una società a responsabilità limitata che conduce le offerte.

Dettagli del portfolio

Portafoglio Starter

• Investimento minimo: $ 500
• Commissione di consulenza: 0,15%
• Commissione di gestione: 0,85%
• Investa la metà dei tuoi soldi nel conto economico eREIT e metà nell'ETREIT di crescita

Piano di reddito supplementare

• Investimento minimo: $ 1.000
• Commissione di consulenza: 0,15%
• Commissione di gestione: 0,85%
• Investe il 25% del tuo denaro in ciascuno dei quattro eREIT - East Coast, Heartland, West Coast e Reddito

Piano di investimento bilanciato

• Investimento minimo: $ 1.000
• Commissione di consulenza: 0,15%
• Commissione di gestione: 0,85%
• Investe il 20% dei vostri soldi in reddito EREIT, il 18.33% dei vostri soldi in ciascuno dei tre eREIT (Costa orientale, Heartland, West Coast), il 15% nel eFund di Los Angeles e il 10% nel Growth eREIT

Piano di crescita a lungo termine

• Investimento minimo: $ 1.000
• Commissione di consulenza: 0,15%
• Commissione di gestione: 0,85%
• Investe il 20% del tuo denaro nel Growth eREIT, il 20% nel eFund di Los Angeles, il 16,67% in ciascuno dei tre eREIT (East Coast, Heartland, West Coast) e il 10% nel eFund di Washington DC

Conto pensionistico

• Investimento minimo: $ 1.000
• Gli investitori che hanno un IRA con Millennium Trust Company (una società esterna che mantiene IRA autodiretti per le persone che cercano di investire in attività alternative) possono investire in uno qualsiasi degli eREIT, per una commissione annuale di $ 75 per eREIT, pagata al Millennium Trust (a pagamento limitato a $ 200 all'anno).

Dove risplende il Fundrise

Minimi investimenti minimi: Se ti piace l'idea di entrare in affari immobiliari privati ​​ma non hai grandi soldi con cui giocare, Fundrise potrebbe essere adatto a te.

Rimborso di 90 giorni: Secondo il suo sito web, Fundrise "riacquisterà il tuo investimento nell'importo originale" se non sei soddisfatto del servizio e richiedi un rimborso entro i primi 90 giorni. Questo ti permette di immergere le dita dei piedi nell'acqua. Possono essere applicate restrizioni, incluso un periodo di attesa di 60 giorni dopo la presentazione della richiesta, secondo le circolari di offerta di Fundrise.

Piattaforma facile da usare: La registrazione richiede circa 10 minuti, se questo - presupponendo che tu abbia già letto le lunghe informazioni sugli investitori (e dovresti leggerle per prime). Fornisci il tuo indirizzo, numero di telefono e numero di previdenza sociale, quindi scegli se finanziare il tuo account tramite un trasferimento ACH (ad esempio, collegando il tuo conto bancario), inserendo i tuoi dati bancari da soli o utilizzando un bonifico bancario.

Per vedere come funziona la piattaforma, ho aperto uno Starter Portfolio con $ 500. Ci sono voluti alcuni giorni prima che il mio investimento finisse. Il sito Web è facile da usare, ma anche abbastanza semplicistico. Non troverai strumenti o calcolatori, ma puoi esaminare le informazioni su ogni proprietà nel tuo portafoglio.

Dove Fundrise cade a breve

Trasparenza tariffaria: Fundrise afferma di risparmiare denaro agli investitori creando un legame relativamente diretto tra investitori e proprietà immobiliari. Ad esempio, a differenza di alcuni siti di crowdfunding, non c'è un broker-dealer che agisce da intermediario presso Fundrise, e questo fa risparmiare sui costi.

Tuttavia, ci sono costi iniziali difficili da vedere per gli investitori. Mentre Fundrise rileva chiaramente le sue commissioni di gestione patrimoniale e di consulenza, è necessario fare un po 'di scavare nelle sue lunghe circolari di offerte per conoscere altri costi.

Fundrise non è il solo a questo riguardo. Nel coraggioso nuovo mondo degli investimenti immobiliari online, le aziende pubblicano link a offrire circolari e altri documenti lunghi centinaia di pagine, sepolti in cui ci sono dettagli sulle commissioni che gli investitori dovrebbero conoscere. (Dai un'occhiata a questo avvertimento dell'Autorità di regolamentazione dell'industria finanziaria, o FINRA, per ulteriori informazioni sui rischi da tenere in considerazione con REIT non negoziati.) Nel frattempo, i siti web aziendali sono caricati con immagini appariscenti di proprietà e grafici di rendimenti previsti che inevitabilmente salgono e a destra.

Ad esempio, ho investito $ 500 nell'agosto 2017. Quando accedo al mio account, vedo un grafico che mostra il mio "ipotetico ritorno previsto" dal 2019 al 2034:

Schermata del conto del fondo, 5 aprile 2018.

Nel frattempo, questa pagina mostra lo stato del mio portafoglio:

Schermata del conto del fondo, 5 aprile 2018

I grafici sono carini, ma un chiaro dettaglio delle tasse e dei costi iniziali renderebbe più facile agli investitori fare scelte intelligenti. Fino ad allora, ecco alcune commissioni da considerare:

• Le azioni dei prodotti di Fundrise possono essere vendute ad un prezzo superiore al loro valore, il che significa che è possibile pagare, ad esempio, $ 10 per un'azione per un eREIT con un valore patrimoniale netto di $ 9,50. Quel differenziale agisce come un tipo di carico di vendita.
• Come per qualsiasi accordo immobiliare, esistono costi organizzativi e di offerta per far sì che eREIT ed eFund esistano. La raccolta fondi dice che vanno dallo 0% al 2% del denaro raccolto dagli investitori. Il gestore viene rimborsato per tali costi di offerta dall'eREIT o eFund in rate mensili che non superano lo 0,5% dei proventi complessivi del fondo.
• Con i fondi elettronici, c'è una commissione potenziale di sviluppo fino al 5% dei costi totali di sviluppo, esclusa la terra, afferma Kendall Davis, vice presidente degli investimenti di Fundrise. Questa tassa si applicherebbe se Fundrise dovesse sviluppare un progetto stesso, piuttosto che usare uno sviluppatore esterno, dice.
• In futuro, quando uno degli eFunds vende una proprietà, potrebbe esserci una potenziale commissione di destinazione dell'1,5% dei proventi lordi, dopo il rimborso del debito a livello di proprietà, dice Davis, osservando che Fundrise mirerebbe a ridurre i costi agendo come il proprio agente di quotazione, senza passare attraverso un broker immobiliare tradizionale. (Se Fundrise passasse attraverso un broker, la commissione del broker verrebbe fuori dai proventi lordi).

Prima di immergerti, considera:

• Investimenti immobiliari in crowdfunding non sono ancora stati testati durante una fase discendente. Nel caso di un altro crollo degli alloggi come quello iniziato nel 2006, è possibile che gli investitori in un prodotto Fundrise effettuino essenzialmente una corsa alla banca, tutti cercando di riscattare le loro azioni contemporaneamente. In tale situazione, Fundrise potrebbe essere costretto a rinviare i rimborsi per alcuni investitori. Qui ci sono delle incognite, quindi se sei avverso al rischio, stai lontano. (C'è più di un modo per investire nel settore immobiliare: scopri qual è il tipo giusto per te: 5 modi per investire nel settore immobiliare.)
• Quanto sei diversificato? Prendi in considerazione tutte le tue partecipazioni immobiliari, inclusi i tuoi REIT quotati e quotati nel tuo portafoglio di investimenti, nel valutare il grado di diversificazione del tuo portafoglio. Leggi la nostra storia su come la diversificazione può ridurre il rischio di investimento.
• La società madre di Fundrise non ha ancora generato profitti e sta subendo perdite nette, secondo la circolare di offerta della società a luglio 2017. Tuttavia, ogni affare immobiliare è una sua entità, separata dalla società madre. "Gli investitori perderebbero soldi solo se le effettive operazioni immobiliari fossero fallite", afferma Mark S. Roderick, un avvocato di Flaster Greenberg, specializzato in società immobiliari online e società di crowdfunding.
• Investire con Fundrise significa legare i tuoi soldi per un po '. Puoi richiedere il rimborso delle tue azioni su base trimestrale, ma potresti dover pagare una commissione, a seconda di quanto hai investito. La commissione, che viene pagata in eREIT o eFund, viene calcolata come sconto sul valore del corso azionario: 0% se nei primi 90 giorni; 3% di sconto se le azioni sono state detenute almeno 90 giorni ma meno di tre anni; 2% se le azioni hanno una durata minima di tre anni ma inferiore a quattro anni; 1% se le azioni hanno una durata minima di quattro anni ma inferiore a cinque anni. Non vi è alcuno sconto per riscattare le azioni possedute cinque o più anni. Potrebbero esserci altre commissioni associate al rimborso e il piano di rimborso potrebbe essere sospeso senza preavviso. Se troppi investitori richiedono i riscatti in qualsiasi momento, i pagamenti potrebbero subire dei ritardi. Gli investitori preoccupati potrebbero preferire investire attraverso un conto di intermediazione standard, che consente di accedere a un'ampia gamma di investimenti. (Ecco come aprire un account di intermediazione e cosa prendere in considerazione prima di fare.)
• Quando ho deciso di riscattare le mie azioni, non sono riuscito a trovare le istruzioni sul sito web, quindi ho inviato via email a Fundrise all'indirizzo di posta elettronica generale. Dopo un paio di giorni, ho ricevuto un'e-mail con un link a una pagina del Fundrise per riscattare le mie azioni e un grafico che indicava in dettaglio come le mie azioni sarebbero state vendute a uno sconto (le ho trattenute più a lungo del periodo introduttivo di 90 giorni). A quel punto, il processo per iniziare la redenzione era semplice e richiedeva solo pochi minuti. Devo aspettare fino alla fine del trimestre perché la mia richiesta venga elaborata. Ma come notano le circolari delle offerte, Fundrise "non può garantire che i fondi accantonati per il piano di rimborso saranno sufficienti per soddisfare tutte le richieste fatte in ogni trimestre".

Per maggiori dettagli, consulta il sito web di Fundrise.