Come ottenere un mutuo inverso

Un mutuo inverso vale la pena di essere esplorato se si desidera utilizzare un po 'del patrimonio netto della propria casa in pensione - e si prevede di rimanere nella vostra casa per il prossimo futuro. Fai i compiti per sapere cosa aspettarti prima di ottenere un mutuo inverso.

Ecco alcune domande comuni (e risposte) per aiutarti a richiedere e ottenere un mutuo inverso.

Dove posso ottenere un mutuo inverso?

La maggior parte dei mutui inverso sono emessi come mutui per la conversione di equità domestica, o HECM, che sono assicurati dalla Federal Housing Administration. Quindi vorrai scegliere un prestatore approvato dalla FHA. I prestatori di mutui ipotecari non-HECM offrono i propri prodotti, ma non hanno le stesse protezioni dei consumatori degli HECM.

Come si qualifica per un HECM?

Devi soddisfare i seguenti requisiti FHA per ottenere un HECM:

• Hai 62 anni o più
• Tu e / o un coniuge ammissibile - che deve essere nominato sul prestito anche se lui o lei non è un co-mutuatario - vivi in ​​casa come residenza principale. Un coniuge "idoneo" significa che sei legalmente sposato prima di richiedere un mutuo inverso.
• Non hai debiti federali delinquenti
• Possiedi la tua casa a titolo definitivo o hai una grande quantità di equity in essa
• Frequenta una sessione di consulenza obbligatoria con un consulente HECM approvato dal Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano
• La tua casa soddisfa tutti gli standard di proprietà FHA e requisiti di alluvione
• Continui a pagare tutte le tasse di proprietà, l'assicurazione per i proprietari di case e altri costi di mantenimento della casa finché vivi in ​​casa

Come valuta un mutuante la mia domanda?

Il tuo istituto di credito effettuerà una valutazione finanziaria che include il prelievo del credito, la valutazione della tua cronologia dei pagamenti e dei prestiti ipotecari in essere e la garanzia di non avere privilegi attivi o debiti federali.

Istituti di credito richiedono anche dichiarazioni di reddito - 401 (k), pensione, previdenza sociale, buste paga se continui a lavorare, ecc. - questo dimostra che puoi permetterti di pagare per i costi abitativi in ​​corso.

Infine, il creditore ordinerà una valutazione della proprietà per determinare quanto vale la tua casa e quanto puoi prendere in prestito in un mutuo inverso.

Perché devo fare consulenza HECM?

La consulenza obbligatoria ti aiuta a capire meglio i dettagli di un mutuo inverso da un professionista neutrale di terze parti, afferma Cara Pierce, specialista in finanza immobiliare con Clearpoint Credit Counseling Solutions, un'agenzia di consulenza HEC approvata dall'HUD.

"Come consulenti, non riceviamo tangenti e, di fatto, non parliamo affatto con il creditore", dice Pierce. "Mettiamo i fatti là fuori - verruche e tutto - e lasciamo che i consumatori prendano la decisione".

Poiché stai prendendo a prestito contro il patrimonio netto della tua casa, è importante capire fino a che punto un mutuo inverso potrebbe esaurire quell'equità nel tempo, a seconda dell'importo preso in prestito e del valore della tua casa, osserva Pierce.

Quanto posso prendere in prestito?

Il limite massimo di indebitamento HECM della FHA è di $ 679,650. Ma l'importo che si può ottenere con un mutuo inverso varierà a seconda dell'età del mutuatario più giovane (o del coniuge non socievole ammissibile), dei tassi di interesse correnti e del valore stimato della propria casa, dice Pierce.

L'importo complessivo che puoi sottoscrivere in un mutuo inverso è chiamato "limite principale iniziale". Nel primo anno avrai un limite del 60% del limite principale iniziale (determinato dal tuo prestatore). L'unica eccezione: se hai un importo ipotecario esistente che ammonta a più del 60% del tuo limite principale iniziale, un HECM ti consente di sottoscrivere più del 60% per pagare il prestito in totale più il 10% del limite principale iniziale in contanti, secondo l'Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori.

Quanto ci vuole per chiudere?

Questo può variare da prestatore a creditore, ma di solito ci si può aspettare di chiudere un mutuo inverso entro 30 giorni, dice Rob O'Dell, pianificatore finanziario presso il Coyle Financial Counsel di Napoli, in Florida. La valutazione può essere la parte più lunga del processo, perché alcuni mercati hanno una carenza di periti immobiliari e una forte domanda, osserva O'Dell.

Come e quando verranno distribuiti i miei fondi?

Avete alcune opzioni per le vostre uscite (questo è ciò che la FHA chiama i pagamenti che riceverete), ed è qui che entra in gioco una pianificazione finanziaria aggiuntiva. La valutazione dei tuoi altri flussi di reddito pensionistico e dei costi dell'assistenza sanitaria a lungo termine, ad esempio, avrà un impatto sul modo in cui sceglierai di ricevere i tuoi fondi ipotecari inversi. La FHA offre due tipi di prestito inverso: un mutuo a tasso variabile e un mutuo a tasso fisso.

Con un ARM, puoi scegliere tra queste opzioni di pagamento:

• Possesso: Imposta i pagamenti mensili per tutto il tempo in cui tu (o il tuo coniuge idoneo) rimani nella casa
• Termine: Imposta i pagamenti mensili per un determinato periodo di tempo
• Linea di credito: Pagamenti non specificati quando ne hai bisogno, fino a quando non hai esaurito i fondi
• Mandato modificato: Una linea di credito e fissa i pagamenti mensili per tutto il tempo in cui tu o il tuo coniuge ammissibile abitano in casa
• Termine modificato: Una linea di credito e impostare pagamenti mensili per un periodo di tempo fisso a tua scelta

Con un mutuo a tasso fisso, avrai una somma forfettaria una tantum dopo la chiusura del tuo prestito. Avrai bisogno di avere un solido piano in atto per come utilizzare i proventi, sia per pagare il debito, le spese di soggiorno o le spese mediche, per esempio.

Quali prossimi passi dovrei prendere?

Molte persone sono diffidenti nei confronti dei mutui inversi, dice O'Dell, perché hanno sentito parlare di onorari altisonanti e storie horror di sposi che sono stati sfrattati dopo che il mutuatario è morto. Ma questo era prima dell'attuazione delle recenti regole FHA che proteggono i consumatori in modo più ampio, dice.

Alcune di queste regole includono la limitazione dell'importo consentito nel primo anno, limitando le tasse di erogazione del prestito a $ 6.000 e consentendo ai coniugi non di reddito idonei di rimanere in casa dopo che il mutuatario muore o si trasferisce in una struttura di assistenza a lungo termine.

Ci sono rischi di invertire le ipoteche, quindi dovresti fare la tua ricerca, contattare un consulente approvato dall'HUD e scegliere un finanziatore HECM approvato dalla FHA.

L'FHA non assicura prestiti da prestatori non approvati, quindi non è garantito che riceverai le stesse protezioni, ad esempio lasciando che un coniuge idoneo che non fa parte del gruppo rimanga in casa dopo la tua morte, se ne usi uno.

Deborah Kearns è una scrittrice di Investmentmatome, un sito di finanza personale. Email: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.