Come l'8% dei tassi ipotecari cambierà il volto della proprietà |

Nonostante un'economia in costante miglioramento e un ottimismo intorno ai mercati azionari, il settore abitativo rimane in un funk profondo. La crisi dei pignoramenti continua a prendere il suo tempo per essere districata - in base ai livelli allarmanti dell'attività di pignoramento nel 2009 e nel 2010, la saturazione delle case invendute potrebbe richiedere diversi anni per abbattersi.

Per quanto possa sembrare angosciante, molti altri di recente sono entrati in gioco fattori che probabilmente incideranno sul settore abitativo nei prossimi trimestri e anni, spingendo in secondo piano il fattore di esclusione. E ancora una volta, Fannie Mae e Freddie Mac sono al centro dell'attenzione mentre gli investitori discutono dove i tassi di interesse e, successivamente, i tassi dei mutui per la casa andranno da qui.

Fannie, Freddie e la Fed

Nelle ultime settimane, il L'amministrazione Obama ha unito le forze con quelle del Congresso che credono che i creditori ipotecari Fannie Mae (The Federal National Mortgage Association) e Freddie Mac (The Federal Home Loan Mortgage Corporation) siano parte del problema, non parte della soluzione. Entrambe queste imprese sponsorizzate dal governo (GSE) hanno fornito centinaia di miliardi di dollari in garanzie sui prestiti a basso interesse, e la maggior parte ritiene di aver contribuito a creare l'ambiente che ha portato al boom insostenibile delle abitazioni.

Come numero crescente di legislatori bipartisan cercare di ridurre drasticamente sia Fannie Mae che Freddie Mac, potremmo muoverci verso un profondo cambiamento nel mercato immobiliare. Attualmente, Fannie Mae e Freddie Mac hanno uno scopo importante: fornire alle banche locali fondi federali che vengono poi prestati ai proprietari di case. Se queste organizzazioni si restringono o vengono completamente eliminate, come auspicano alcuni politici, i finanziatori avranno solo un accesso limitato ai fondi federali. E se le banche sono costrette a utilizzare più del proprio capitale per prestare, chiederanno tassi di interesse più alti per compensare il proprio aumento del rischio.

Tassi di interesse più elevati = un numero inferiore di acquirenti. E un minor numero di acquirenti significa che i prezzi delle abitazioni potrebbero scendere ulteriormente. Ecco perché.

Diciamo che una giovane coppia vuole comprare una casa da $ 200.000 con un acconto del 10%. Per finanziare i $ 180.000 ai tassi di interesse attuali di circa il 5%, si tratterebbe di un pagamento mensile e di interessi di $ 966 (prima delle tasse e delle assicurazioni).

Ma se i tassi salissero all'8%, come potevano benissimo, il pagamento mensile salirà a $ 1320. E qualcuno che cercasse di acquistare una casa da $ 400.000 avrebbe pagato $ 800 in più al mese se i tassi salissero dal 5% all'8%.

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Fine di un'era?

Uno dei rivestimenti argentati del recente la crisi economica è stata che il crollo dei prezzi delle abitazioni li ha resi molto più accessibili. Secondo l'Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari (NAR), l'indice di accessibilità degli alloggi è salito da 137,8 nel 2008 a 174,6 nel 2010. (Un valore di 100 significa che una famiglia con il reddito nazionale mediano ha esattamente abbastanza reddito per qualificarsi per un mutuo su un Un indice superiore a 100 indica che una famiglia che guadagna il reddito medio ha un reddito più che sufficiente per qualificarsi per un mutuo ipotecario su una casa con prezzi medi, assumendo un acconto del 20%.) I prezzi delle case in calo hanno aiutato, ma così ha fatto cadere i tassi di interesse, che ora stanno iniziando a salire di tendenza. Con la mia matematica, un aumento del tasso di interesse all'8% cancellerebbe tutti i guadagni dell'indice NAR pubblicato negli ultimi anni.

Perché sono fissato all'8%? Non è solo il fattore Fannie e Freddie. Il loro ritiro dal mercato spingerebbe i tassi dei mutui al 7%, ma il resto della spinta verrebbe da un miglioramento previsto dell'economia che aumenterebbe i tassi di interesse su tutta la linea, forse da 100 a 200 punti base nel prossimo pochi anni (ovvero un aumento del tasso di interesse dell'1% - 2%).

In generale, un'attività economica più forte porta ad aspettative di prezzi più alti. La Federal Reserve, che ha un ruolo chiave nel fissare i tassi di interesse, tende ad aumentare i tassi quando l'economia si rafforza. È importante notare che i tassi dei mutui tengono traccia dei tassi sui Treasury Bills a 10 anni e quei tassi a più lungo termine sono dettati dal mercato obbligazionario e non dalla Fed. Tuttavia, quando la Fed aumenta i tassi a breve termine, esercita ancora una forte influenza indiretta sulla direzione dei tassi ipotecari.

Che cosa significa Home Buyer

Le implicazioni sono chiare per i potenziali acquirenti di case. Se si prevede di acquistare una casa e sarà necessario prendere in prestito pesantemente, questo è probabilmente un ottimo momento per bloccare un prestito, soprattutto mentre i prezzi delle case rimangono bassi. Se non si è in grado di permettersi un acconto adesso, non c'è bisogno di andare nel panico. Invece, concentrati sul continuare a costruire un acconto e pensa a cercare una casa più modesta di quanto immaginassi in origine. Per aggiungere ancora un altro ostacolo, i finanziatori chiedono ora maggiori acconti fino al 20% o al 30%, un grosso cambiamento rispetto ai giorni del 5%. Ciò significa che i potenziali acquirenti di case avranno bisogno di più tempo per accumulare risparmi prima di fare il grande passo.

Ma se hai un sacco di soldi seduti in borsa o altrove, non dovresti avere fretta perché i prestiti diventano più difficili da ottenere, le tabelle cambiano a favore di chi può pagare denaro. Avrai meno competizione per la casa che stai cercando di acquistare, e se i tassi più alti soffochino effettivamente la domanda, in futuro potresti guardare a ulteriori crolli dei prezzi per gli alloggi.

Se possiedi già una casa e Hai fretta di estinguere il tuo mutuo, potresti voler fare ancora una volta leva, poiché i tassi di finanziamento rimangono molto bassi rispetto agli standard storici. Il denaro ricevuto nel rifinanziamento può generare un rendimento più elevato in un fondo indicizzato passivamente o in azioni pagate con dividendi elevati di quanto non guadagnerebbe con l'alloggio. Se l'inflazione ritorna alla sua brutta testa, come alcuni si aspettano nei prossimi anni, un blocco su un'ipoteca del 5,5% sembra sempre meglio man mano che l'inflazione corre sempre più in alto.

Il settore abitativo è influenzato da così tante variabili che è impossibile sapere con precisione in che modo i tassi di interesse, i prezzi delle case e la domanda si verificheranno nei prossimi anni. Ma le azioni di Fannie Mae, Freddie Mac e della Federal Reserve sopporteranno certamente nei prossimi mesi.

[Per saperne di più sulla funzione InvestingAnswers: Come proteggersi dall'aumento dei tassi ipotecari.]