Definizione ed esempio di pool Jumbo |

Che cos'è:

Un jumbo pool è un supporto garantito da ipoteche di diversi emittenti.

Come funziona (Esempio):

Per capire come funzionano i jumbo pool, è importante capire come vengono creati. Supponiamo che tu voglia comprare una casa, quindi ricevi un mutuo da XYZ Bank. XYZ Bank trasferisce denaro sul tuo conto e tu accetti di rimborsare il denaro in base a un programma prestabilito. XYZ Bank (che potrebbe anche essere un parsimonioso, un'unione di credito o altro originatore) può quindi scegliere di detenere l'ipoteca nel proprio portafoglio (ovvero, semplicemente raccogliere i pagamenti di interessi e capitale nei prossimi anni) o venderla.

Se la XYZ Bank vende il mutuo, ottiene denaro per fare altri prestiti. Quindi supponiamo che XYZ Bank venda il tuo mutuo alla compagnia ABC, che potrebbe essere un'entità governativa, quasi governativa o privata. La compagnia ABC raggruppa il tuo mutuo con mutui simili che ha già acquistato (indicati come "mettere in comune" le ipoteche). Le ipoteche nel pool hanno caratteristiche comuni (cioè tassi d'interesse simili, scadenze, ecc.). Normalmente, potrebbe solo raggruppare i mutui emessi da XYZ Bank, ma in un pool jumbo, la società ABC raggruppa mutui simili da diversi istituti di credito. I tassi di interesse su questi mutui possono variare di un punto percentuale o meno.

L'azienda ABC vende titoli che rappresentano un interesse nel pool di mutui, di cui il mutuo è una piccola parte (denominata cartolarizzazione del pool). Vende questi titoli garantiti da ipoteca (MBS) agli investitori nel mercato aperto. Con i fondi della vendita, ABC Company può acquistare più mutui e creare più di questi titoli.

Per gli investitori, un MBS è molto simile a un legame. La maggior parte offre reddito semestrale o mensile e questa frequenza di pagamento aumenta gli effetti di capitalizzazione del reinvestimento. Tuttavia, è importante notare che i pagamenti che sono in parte interessi e in parte capitale potrebbero essere sfavorevoli per alcuni investitori, perché con ogni diminuzione del capitale in circolazione, vi è una corrispondente diminuzione della quantità di interessi che maturano. Ad esempio, se un Ginnie Mae da $ 50.000 con un coupon del 5% pagherebbe $ 208,35 ($ 50,000 x.05 / 12) in interessi ogni mese, ma potrebbe anche pagare $ 100 in capitale. Ciò significa che solo $ 49,900 guadagneranno interessi il mese prossimo e entro la fine dell'anno potrebbero esserci solo $ 48,800 di guadagni. Il rendimento del capitale potrebbe anche variare in base alla rapidità di rimborso dei mutui sottostanti.

Perché è importante:

Un pool jumbo contiene un insieme più diversificato di mutui perché proviene da diversi istituti di credito. Ciò significa che i mutui sottostanti sono geograficamente diversi e provengono da una varietà di istituti di credito con standard di prestito leggermente migliori (o forse peggiori). Nell'investire, la diversificazione come questa è di solito una buona cosa perché riduce i rischi. Di conseguenza, i titoli garantiti da ipoteca da pani jumbo sono spesso considerati più sicuri dei tradizionali titoli garantiti da ipoteca.

Sebbene la diversificazione offerta dall'investimento in un pool enorme di mutui riduca considerevolmente il rischio che un emittente MBS fallisca, alcuni di questi i titoli hanno diversi livelli aggiuntivi di protezione predefinita. Ad esempio, si consideri un GNMA MBS. La sua prima protezione contro il default è l'affidabilità creditizia del mutuatario originario (cioè la capacità del mutuatario di rimborsare XYZ Bank). La seconda è l'assicurazione ipotecaria o la garanzia fornita da un'impresa sponsorizzata dal governo (ad esempio, se il mutuatario si è qualificato per un prestito VA, in base al quale l'amministrazione dei veterani promette di rimborsare XYZ Bank se il mutuatario non può farlo). Terzo è l'affidabilità creditizia dell'emittente MBS (nel nostro esempio, la capacità della società ABC di trasferire interessi e pagamenti di capitale agli investitori MBS). Quarto è il punto di forza finanziario di GNMA (cioè, la capacità di GNMA di pagare gli investitori MBS se la compagnia ABC non lo fa). Quinto è la piena fiducia e il merito del governo degli Stati Uniti (cioè, la capacità del governo di stampare valuta per effettuare pagamenti di interessi e capitale su titoli garantiti da ipoteca garantiti dalla GNMA se GNMA non può adempiere ai propri obblighi).

Il rischio di pagamento anticipato è una grande preoccupazione per tutti gli investitori MBS. Quando le persone si spostano, per esempio, vendono le loro case, pagano i loro mutui con il ricavato e acquistano nuove case con nuovi mutui. Quando i tassi di interesse scendono, molti proprietari di case rifinanziano i loro mutui, nel senso che ottengono nuovi mutui a tasso più basso e pagano i loro mutui a tasso più alto con i proventi. Come le obbligazioni, le variazioni dei tassi di interesse influiscono sui prezzi di MBS, ma il cambiamento è aggravato dal fatto che gli investitori di MBS hanno maggiori probabilità di ottenere indietro il capitale in anticipo. Potrebbero dover reinvestire il capitale a tassi inferiori a quelli offerti dal loro MBS.

In ultima analisi, l'industria MBS fornisce agli istituti di credito più denaro per ottenere più mutui. Questa costante fornitura di fondi ipotecari mantiene i tassi ipotecari competitivi e le ipoteche sono prontamente disponibili. Inoltre, le banche avverse al credito ipotecario o preoccupate di perdere denaro se i mutuatari rimborsano i loro mutui ipotecari possono mitigare tali rischi vendendo i loro mutui, e quindi trasferendo tali rischi, agli emittenti di MBS. Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae acquistano mutui e rilasciano e / o garantiscono MBS come parte dei loro sforzi per supportare l'industria MBS e rendere possibile la proprietà della casa per più persone.