Lista di controllo per proprietari di case: capisci il tuo mutuo? |

Anche dopo gli ultimi pazzi anni nel mercato immobiliare, la proprietà di casa continua a far parte del sogno americano per milioni di persone. Se sei pronto per l'acquisto, assicurati di comprendere i dettagli di ciò che è coinvolto.

Pro e contro della proprietà della casa

Per la maggior parte degli americani, una casa è il loro più grande acquisto nella vita. I pagamenti della casa (mutui, tasse e assicurazioni) rappresentano in genere la fetta più grande della fattura mensile. Ma quei pagamenti sono anche un investimento che è, per molti americani, il loro più grande bene o accumulo di ricchezza.

Oltre ai pagamenti mensili regolari, una casa richiede manutenzione e manutenzione costanti. Quando le cose si rompono, non c'è sovrintendente da chiamare. Lo aggiusti. Il prato deve essere tagliato e le foglie devono essere rastrellate. Il tetto, il vialetto, le finestre, i rubinetti e una miriade di cose apparentemente infinite devono essere sostituiti e riparati periodicamente. Le bollette per acqua, calore ed elettricità arrivano ogni mese.

Detto questo, una casa (o un condominio) offre qualcosa che nessun altro investimento può offrire: una casa. Dopotutto, non puoi vivere in azioni o obbligazioni. I bambini non crescono su un conto bancario.

Prima di iniziare

Prima di tutto, è importante assicurarsi di essere onesto con te stesso su ciò che ti puoi permettere. Alcuni anni fa era facile per i mutuatari entrare in testa. Oggi, qualsiasi banca che ti offre un prestito si occuperà delle finanze della tua famiglia con un pettine a denti stretti per assicurarti di poter davvero permettersi di possedere una casa. Per prepararti con prudenza, devi prendere le tue anatre di fila. Ecco alcune cose da fare.

1) Controlla i tuoi rapporti di credito e conosci il tuo punteggio di credito. (Hai diritto a riceverne una gratuita ogni anno da ciascuna delle principali agenzie di segnalazione creditizia della nazione.)

2) Familiarizza con tutte le variabili generalmente associate al finanziamento di una casa, come le politiche sui tassi di interesse, i termini, i punti, commissioni, ecc.

3) Raccogliere la documentazione necessaria, inclusi gli stub recenti, le ultime due dichiarazioni dei redditi federali e le dichiarazioni bancarie e di intermediazione (che mostrano le tue risorse).

Inserisci la tua casa finanziaria in ordine

Prima di iniziare a cercare casa, devi sapere cosa puoi permetterti. Il modo più semplice per valutare la tua capacità di credito è visitare la tua banca e chiedere a un ufficiale di prestito di prequalificarti. La prequalifica ti dirà che cosa la banca è disposta a prestarti e, quindi, quanto casa ti puoi permettere. La prequalifica ti rende anche un acquirente più attraente perché i venditori sanno che qualsiasi offerta che fai è seria.

Si noti che la prequalifica non è la stessa richiesta di un prestito. Una volta trovata la casa in cui vuoi fare un'offerta, dovrai compilare una richiesta di prestito per il tuo prestatore. Oggi, il processo di richiesta del prestito non è un test facile. Ci vorrà del tempo per raccogliere tutti i documenti (rubriche, dichiarazioni dei redditi, estratti conto) che la banca vorrà esaminare. Sono finiti i giorni di prestiti senza documenti. Preparare di conseguenza.

Prima di applicare, è anche una buona idea rivedere il vostro rapporto di credito e il rapporto di credito del vostro coniuge / partner. Assicurarsi che tutte le informazioni sul rapporto di credito siano corrette e, in caso contrario, contattare immediatamente le agenzie di credito. Se hai dei punti oscuri, preparati a rispondere alle domande che la tua banca è sicura di avere. Può aiutarti se riesci a dimostrare di aver preso provvedimenti per correggere eventuali difetti di credito.

Comprendere i diversi tipi di mutui

L'ammontare della casa che puoi permetterti dipende fortemente dal termine e dal tasso di interesse del tuo mutuo.

Termine - I termini dell'ipoteca sono generalmente di 15 o 30 anni. Più lungo è il termine, minore sarà il pagamento mensile, ma si pagheranno maggiori costi di interesse complessivi. I prestiti trentennali spesso consentono ulteriori pagamenti di capitale che possono ridurre significativamente la durata del mutuo. Ad esempio, solo un pagamento mensile aggiuntivo all'anno ridurrà un prestito di 30 anni a 22 anni.

Tasso di interesse - I tassi di interesse sono disponibili in due varietà: fissa e variabile. I tassi variabili o mutui a tasso variabile (ARM) cambiano nel corso del prestito, offrendo generalmente tassi più bassi nei primi anni. In quanto tali, possono essere i migliori per gli acquirenti che prevedono di vendere entro pochi anni. I tassi fissi rimangono gli stessi per tutta la durata del prestito e offrono stabilità e prevedibilità, poiché i pagamenti sono gli stessi ogni mese. Inoltre, può essere vantaggioso bloccare una tariffa fissa nei periodi in cui i tassi di interesse sono inferiori alle norme storiche.

I due tipi di mutui a tasso fisso, 30 e 15 anni, presentano alcune differenze.

• 30- I mutui annuali prevedono pagamenti mensili inferiori perché il prestito viene versato per un periodo più lungo. Gli svantaggi includono piccoli salari principali nei primi anni e il rischio che i tassi di mercato diminuiscano nel corso del periodo. Tuttavia, un mutuo può essere rifinanziato a un tasso inferiore in futuro e di solito non vi è alcuna penalità di pagamento anticipato.

• I mutui a 15 anni comportano tassi di interesse più bassi, pagamenti di interessi ridotti e pagamenti di capitale più elevati. Tuttavia, i pagamenti mensili sono maggiori.

I mutui a tasso variabile sono un altro animale.

Come indica il nome, i mutui a tasso variabile hanno tassi che cambiano o si adeguano. I mutui a tasso variabile offrono generalmente tassi iniziali inferiori ai mutui fissi [in realtà non molto più bassi in questi giorni …] ma i tassi vanno su e giù con il mercato dei tassi di interesse poiché i tassi sono legati a un indice che può variare. Pertanto, sono soggetti a potenziali aumenti dei tassi.

La maggior parte dei BR hanno un limite di aumenti di tasso in un dato anno, così come durante la vita del prestito. Ad esempio, i termini correnti includono tassi che possono essere aggiustati fino al 2% in un dato anno ma non oltre il 6% durante la vita del prestito, o tassi che possono adattarsi inizialmente al 5% ma non più del 2% in seguito anni.

È fondamentale che tu sia sicuro che il tuo reddito futuro sarà sufficiente se e quando i tassi di interesse, e di conseguenza i tuoi pagamenti mensili, aumenteranno.

Quanto ipotecare può permettersi?

La maggior parte delle banche don ' t tenere ipoteche fino alla scadenza, come la maggior parte dei mutui vengono venduti a Fannie Mae (la Federal National Mortgage Association) e riconfezionato in titoli garantiti da ipoteca per essere venduti agli investitori di tutto il mondo. Questo è importante per te perché Fannie Mae ha requisiti standard che devono essere soddisfatti per poter acquistare un mutuo.

Il primo requisito è che il capitale mensile e il pagamento degli interessi (P & I), più le tasse di assicurazione e proprietà, non possono superare il 28% del reddito mensile lordo dell'acquirente. Il secondo requisito limita i pagamenti totali del debito mensile (abitazioni, carte di credito, pagamenti auto, ecc.) Al 36% del reddito mensile lordo. Oltre a questi requisiti, devi anche pianificare un acconto del 10% al 20% del prezzo totale di acquisto.

[Se sei pronto per acquistare una casa, utilizza il nostro Calcolatore ipotecario per vedere quale è il tuo mensile il capitale e il pagamento degli interessi saranno.]

Punti tasso di interesse

Punti tasso o punti sconto sono commissioni pagate a un finanziatore alla chiusura al fine di abbassare il tasso di interesse del mutuo. Il costo di ciascun punto è pari all'1% dell'importo del prestito. Ad esempio, per un prestito di $ 100.000 un punto di sconto equivale a $ 1.000.

Il senso economico dei punti di acquisto dipende da quanto tempo si intende mantenere il prestito. Per determinare se i punti hanno senso per te, devi calcolare il costo dei punti rispetto a quanto risparmiano ogni pagamento mensile.

Break Even Example

$ 100,000 Loan - 30 Anno Termine

• 7,5% Interesse, nessun punto = $ 699,21 pagamento mensile

• Acquisto di 1 punto per $ 1.000 = pagamento mensile $ 690,68

• Risparmio mensile = $ 8,53

• $ 1.000 / $ 8,53, = 117 mesi

Il tuo punto di pareggio è 117 mesi in questo Astuccio. Ciò significa che ci vorranno quasi dieci anni per recuperare il costo di un punto di sconto. Mentre acquistare punti a volte è una buona decisione, l'acquisto può anche costare più di quanto risparmia.

Assicurazione ipotecaria privata

Assicurazione mutuo privato (PMI) è una polizza assicurativa che assicura il mutuante contro la perdita nel caso in cui non si può pagare il mutuo. Di solito è richiesto quando l'acconto è inferiore al 20% del prestito. Le tariffe tipiche sono circa $ 55 al mese per ogni $ 100.000 di importo del mutuo

Alternative ai mutui convenzionali

Se non puoi permetterti un mutuo convenzionale, ci sono una varietà di alternative.

Finanziamento proprietario

Questo tipo raro di finanziamento può verificarsi quando il venditore accetta di essere il creditore invece di una banca o società di mutuo. Un acquirente effettua semplicemente pagamenti al venditore secondo i termini concordati. Questo tipo di finanziamento di solito si verifica quando un venditore è ansioso di vendere ma le attuali condizioni ipotecarie sono troppo severe per attirare un acquirente.

Amministrazione federale delle abitazioni (FHA)

FHA non effettua prestiti ma assicura i prestiti fatti da privati istituti di credito. L'assicurazione incoraggia i prestatori a concedere prestiti a mutuatari a basso reddito che in genere non si qualificherebbero per i mutui convenzionali. I principali vantaggi di questi prestiti sono le linee guida per le qualifiche più rilassate e un acconto minore richiesto, pari al 3,5%. Quasi tutti possono ottenere un prestito FHA, ma assicurano solo prestiti relativamente piccoli.

The Veterans Administration (VA)

Questi prestiti offrono termini e linee guida più generosi (compreso un acconto dello 0%) e sono garantiti da il Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti. Questi prestiti sono disponibili per i veterani militari americani e i loro coniugi.

Infine, vi sono avvocati locali a prezzi accessibili che offrono alternative di prestito a basso costo ea basso costo. Per ulteriori informazioni, contattare FHA, VA, Fannie Mae o il proprio mutuante locale o agente immobiliare.