Quale nuova regola di Ability-to-Pay di CFPB significa per te e il tuo mutuo

L'ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori ha finalmente fatto ciò che gli azionisti del settore finanziario non sono riusciti a fare da soli dieci anni fa. Hanno approvato un regolamento di oltre 800 pagine all'inizio di questo mese, decretando che prima che le banche concedano un mutuo, dovrebbero fare uno sforzo in buona fede per determinare che il mutuatario sarà in grado di rimborsarli.

I regolamenti, emessi sotto l'autorità delle riforme dell'industria finanziaria Dodd-Frank, modificano il regolamento Z e diventeranno effettivi - una sorta di - il 14 gennaio 2014.

In un certo senso, il set di regs è un contentino per il settore finanziario, che era alla ricerca di un modo per limitare la responsabilità sui prestiti futuri andati male, in un ambiente di mutuo 'citare in giudizio il vostro finanziatore-felice'. Una strategia di querelante usata contro le banche per indurli a scrivere i saldi dei mutui è stata l'affermazione che la banca ha prestato i soldi del proprietario della casa, sapendo che probabilmente non sarebbero stati in grado di effettuare i pagamenti e che la banca presto avrebbe precluso una casa molto apprezzata.

La disposizione principale del regolamento era la creazione di un "porto sicuro". Se il mutuante salta attraverso certi cerchi quando emettono il mutuo, i regolamenti impediscono ai consumatori di sfidare il mutuo più tardi. Il creditore è protetto da azioni legali - una disposizione che l'industria del credito crede libererà più capitale per sciogliere un mercato ipotecario stretto.

Ecco i cerchi - e cosa significano:

I creditori devono verificare le informazioni su reddito e credito da una fonte di terze parti ragionevolmente affidabile.

Qualche anno fa, se eri un dipendente con le mance, o eri un lavoratore autonomo e avevi un reddito difficile da verificare, potresti aggirare i requisiti di prestito pienamente documentati, pagare un po 'più di interesse e ottenere un prestito di reddito? Sarà più difficile farlo in futuro. Affinché il mutuo possa beneficiare delle disposizioni di approdo sicuro, la banca avrà bisogno di vedere alcune prove. In pratica, questo probabilmente significherà che dovrai dichiarare quel reddito, quindi mostra la tua dichiarazione dei redditi - e pagare le tasse su di esso. Come avresti dovuto fare sempre.

Il rapporto debito / reddito ammissibile è limitato al 43%.

Cioè, una volta emesso il mutuo, i costi del servizio di debito fisso del mutuatario, tra cui il mutuo, le carte di credito, i prestiti auto, il debito dei prestiti agli studenti e quasi qualsiasi altra cosa registrata dalle agenzie di credito, non possono essere superiori al 43% del reddito. Questo non è un cambiamento troppo radicale - il 43% è vicino a ciò che la VA (Amministrazione dei veterani), FHA (Amministrazione federale delle abitazioni) e Fannie e Freddie sono disposti a consentire già, con lievi variazioni tra di loro.

Per i mutui regolabili, il rapporto debito / reddito deve essere calcolato al massimo pagamento contrattualmente possibile entro i primi cinque anni del mutuo.

Cioè, se hai un mutuo di $ 1.500 al mese, ma se i tassi di interesse aumentano, e la banca ha il diritto di aumentare il tuo pagamento a $ 1.900 al mese come risultato in qualsiasi momento durante i primi cinque anni della vita del prestito, il rapporto DTI deve essere calcolato sulla base del pagamento $ 1.900 al mese, non il pagamento $ 1.500 al mese. Questo limita l'uso del mutuo a tasso variabile per aiutare i proprietari di abitazioni marginali a qualificarsi per i mutui che non potevano toccare in termini di tasso fisso.

I mutui qualificati non possono essere per termini superiori a 30 anni.

Verso la fine del boom immobiliare, è stato difficile per le persone ottenere un mutuo di 30 anni che i finanziatori stessero distribuendo finanziamenti estesi, compresi mutui a 40 anni. Questi sono ancora legali, ma non si qualificheranno in base alle disposizioni sulla sicurezza del porto. I prestatori non possono usare questo trucco per aggirare le regole DTI.

I prestiti di ammortamento di solo interesse e negativi non si qualificheranno.

Entro il 2005 - l'apice della frenesia immobiliare, quasi un quarto di tutti i mutui emessi erano prestiti "solo per interessi". Cioè, hai pagato solo gli interessi e l'intero capitale è scaduto da, diciamo, cinque anni. Il numero di mutui per soli interessi detenuti da Freddie Mac è aumentato di oltre il 500 percento, da $ 25 miliardi nel 2005 a $ 159 miliardi nel 2007. Un broker di mutui nel sud della Florida mi ha detto nel 2006 che oltre la metà dei suoi affari all'epoca era ora in interesse -solo carta (entrambi abbiamo convenuto che questo non sarebbe finito bene).

L'ipotesi era, in quel momento, che sarebbe stato facile rifinanziare in una proprietà molto apprezzata in cinque anni, e si poteva pagare il capitale a vostro piacimento.

La parte "molto apprezzata" di questa equazione, ovviamente, si rivelò un doozy.

I prestiti di solo interesse non saranno più mutui qualificati. Lo stesso vale per i prestiti "ad ammortamento negativo". Cioè prestiti in cui i pagamenti sono effettivamente inferiori agli interessi, in modo che il saldo dovuto aumenti effettivamente durante la vita del prestito.

I nuovi regs squalificano anche i prestiti di "balloon payment" - parte integrante del mondo del prestito di soli interessi e negativo - tranne in casi limitati nelle aree rurali dove tali prestiti sono già di routine.

Curiosamente, i reg forniscono un incentivo ai consumatori per ottenere un prestito a tasso di interesse: poiché questi prestiti non saranno "mutui qualificati", il diritto del mutuatario di agire in giudizio è preservato. Ma i creditori hanno un corrispondente disincentivo a fornirli.Di conseguenza, i costi su questi tipi di prestiti, così come il raro mutuo a 40 anni, probabilmente aumenteranno. Dopo tutto, i creditori si aspettano di essere risarciti per l'aumento del rischio di un mutuo non qualificato.

I mutui qualificati possono avere punti e commissioni pari a non più del 3% del prestito.

Questo non sarà un punto di svolta poiché la maggior parte dei prestiti ha già punti e commissioni inferiori a questo livello. I suoi effetti saranno per lo più avvertiti tra i broker ipotecari e nel mondo subprime, dove i mutuatari hanno meno opzioni. Il tre percento è stato un tetto comune da un po 'di tempo, comunque.

I mutui qualificati possono avere un prezzo non superiore all'1,5 percento rispetto al numero primo.

Questo può essere complicato, perché sa di controlli sui prezzi e il controllo dei prezzi fallisce quasi sempre. Quasi per definizione, questa regola avrà un impatto sul mercato dei subprime e avrà un impatto disparato sui mutuatari con bassi punteggi di credito.

Inoltre, il price cap crea problemi se le curve di rendimento si accentuano. Se i rendimenti sul debito analogo non ipotecario aumentano e offrono un maggiore profitto ai finanziatori rispetto ai mercati dei mutui, il capitale fuggirà dai depositi ipotecari subprime e alt-A. Potrebbe essere una via d'uscita, ma la legge delle conseguenze non intenzionali è una minaccia costante.

Ciò che è notevole del regolamento, tuttavia, è la sua moderazione. Le autorità di regolamentazione stavano cercando di trovare un equilibrio tra la protezione dei consumatori dai prestiti predatori ai consumatori non istruiti e non sofisticati e la chiusura del flusso di credito al settore abitativo.

La regola Ability to Pay non stabilisce alcun minimo acconto né alcun punteggio minimo di credito. È ancora lasciato ai creditori per determinarlo da soli.

La regola lascia anche aperta la finestra per i prestatori VA a prestare mutui qualificati e istituti di credito FHA a concedere prestiti con solo il 3,5 per cento in giù senza incorrere in violazione delle norme sui mutui qualificati.

I regolatori esentano inoltre i prestatori VA e Fannie e Freddie dalle regole per un massimo di sette anni. Poiché si tratta di una parte così importante del mercato dei mutui, le nuove regole prenderanno gradualmente piede. Ciò è in linea con la progettazione, dal momento che la CFPB non ha voluto causare un'interruzione improvvisa nel mercato immobiliare ancora fragile.