Fondi da operazioni (FFO) Definizione ed esempio |

Che cos'è:

Fondi da operazioni (FFO) è una misura di denaro generato da un fondo di investimento immobiliare (REIT). È importante notare che FFO non è lo stesso di Cash from Operations, che è una componente chiave dell'istruzione del flusso di cassa del metodo indiretto.

Come funziona (Esempio):

La formula per FFO è:

Fondi delle operazioni = Reddito netto + Ammortamento + Ammortamento - Guadagni sulle vendite di immobili

Supponiamo che l'azienda XYZ sia un REIT che possiede diverse proprietà. L'anno scorso, la dichiarazione dei redditi della Società XYZ assomigliava a questa:

Usando la formula sopra, possiamo calcolare l'FFO della compagnia XYZ come segue:

$ 2,500,000 + $ 2,000,000 - $ 200,000 = $ 4,300,000

REIT e trust simili tipicamente rivelano FFO nel note a piè di pagina dei loro rendiconti finanziari (e in molti casi nei titoli dei loro comunicati stampa), e sono tenuti a mostrare i loro calcoli.

Perché è importante:

In generale, gli adeguamenti che l'FFO fa al reddito netto sono destinati compensare i metodi contabili che possono falsare la performance reale di un trust di investimento immobiliare. Questo è particolarmente vero per il deprezzamento. I GAAP (Generally Accepted Accounting Principles) richiedono ai REIT di deprezzare le loro proprietà di investimento nel tempo. Tuttavia, molte proprietà REIT effettivamente apprezzano nel tempo e, per questo motivo, le spese di ammortamento richieste tendono a far apparire artificialmente basso il reddito netto. FFO si adegua anche ai guadagni (o perdite) sulla vendita di immobili perché non sono ricorrenti e quindi non contribuiscono alla capacità di pagamento dei dividendi in corso del REIT (i REIT sono tenuti a versare il 90% del loro reddito imponibile in dividendi). Alcuni analisti fanno un passo avanti e calcolano i fondi aggiustati dalle operazioni (AFFO), che adeguano l'FFO per gli aumenti degli affitti e alcune spese in conto capitale.

Molti analisti preferiscono esaminare FFO invece del reddito netto quando misurano le prestazioni finanziarie di un REIT. Simile all'utile per azione (EPS), l'FFO per azione è una metrica attentamente scrutinata che viene spesso utilizzata come un barometro per valutare la redditività di un REIT per unità di azionariato. Nel frattempo, l'interpretazione dei multipli prezzo / FFO può generare valutazioni di valutazione simili a quelle generate dai multipli P / E. Come tale, FFO è un fattore chiave per i prezzi delle azioni.

Sebbene l'FFO sia ampiamente considerato il metodo più popolare per quantificare la redditività di un'impresa immobiliare, è importante ricordare che l'FFO può essere suscettibile di manipolazioni, cambiamenti contabili e restatement. Ciononostante, FFO rimane lo standard del settore nel determinare la redditività degli investimenti-fiducia per gli azionisti.