REIT: cosa sono e come investirli

REIT - fa rima con "dolce" - è sinonimo di fiducia negli investimenti immobiliari ed è oggi una delle più popolari classi di azioni. I REIT sono aziende che possiedono e talvolta gestiscono immobili, come appartamenti, magazzini, centri commerciali e alberghi. Il loro business altrimenti ordinario viene fornito con alcuni importanti vantaggi fiscali che possono essere un vantaggio per gli investitori.

L'appello è semplice: i REIT più affidabili hanno la reputazione di pagare dividendi ampi e in crescita per decenni. La National Association of Real Estate Investment Trust nota che dal 1979 a marzo 2016, l'indice FTSE NAREIT All Equity REITs ha sovraperformato il Russell 3000, un ampio indice del mercato azionario. L'indice REIT ha mostrato rendimenti del 12,9% annui rispetto all'11,6% di Russell. Ciò porta all'aumento dei prezzi delle azioni. Inoltre, i REIT tendono ad essere meno volatili rispetto ai titoli tradizionali, in parte a causa dei dividendi più consistenti.

Puoi acquistare REIT attraverso un conto di intermediazione, proprio come faresti con qualsiasi azione ordinaria.

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Perché investire in REIT?

Nel 1960 il Congresso ha creato fondi comuni di investimento immobiliare per consentire ai singoli investitori di possedere partecipazioni azionarie in società immobiliari di grandi dimensioni, così come potrebbero possedere partecipazioni in altre imprese. Questa mossa ha reso facile per gli investitori acquistare e scambiare un portafoglio immobiliare diversificato.

La legislazione ha anche creato altri vantaggi per i REIT e i loro investitori. Il Congresso ha deciso che i REIT non avrebbero dovuto pagare le tasse a livello aziendale, a condizione che rispettassero alcune condizioni. Devono mantenere almeno il 75% del loro patrimonio immobiliare, e almeno il 75% del loro reddito lordo deve provenire da rendite e redditi legati al settore immobiliare, insieme ad alcune clausole più piccole.

In cambio di questo vantaggio fiscale, i REIT devono versare il 90% del loro reddito imponibile agli investitori - un requisito che le aziende regolari non affrontano. Ciò significa che i REIT offrono costantemente alcuni dei più alti rendimenti da dividendi nel mercato azionario, rendendoli uno dei preferiti dagli investitori che cercano un flusso costante di rendimenti. Mentre i REIT non pagano le tasse, i loro investitori devono ancora sborsare i dividendi che ricevono, a meno che questi non siano raccolti in un conto avvantaggiato dalle tasse. (Questo è uno dei motivi per cui i REIT possono essere particolarmente adatti agli IRA.)

Questo cambiamento legale ha anche creato un vantaggio per i REIT, consentendo loro di finanziare il settore immobiliare in modo più economico di quanto non possano fare le società non REIT. Quindi, nel tempo, i REIT possono crescere e distribuire dividendi ancora più grandi.

A cosa fare attenzione

Lo svantaggio più significativo dei REIT è un effetto diretto di quei vantaggi legali. Poiché i REIT versano agli investitori una parte considerevole del loro flusso di cassa, non mantengono molto denaro per finanziare la propria crescita. Invece, per crescere, devono raccogliere denaro emettendo nuove azioni e obbligazioni. Ma gli investitori non sono sempre disposti a comprarli, come durante una crisi finanziaria o una recessione. Quindi i REIT potrebbero non essere in grado di acquistare immobili esattamente quando lo desiderano - ma quando gli investitori sono disposti ad acquistare nuovi titoli e obbligazioni, il REIT può crescere di nuovo.

Un'altra conseguenza del loro status legale è che i REIT hanno molti debiti. Di solito sono tra le aziende più indebitate sul mercato. Tuttavia, gli investitori si sono adattati a questa situazione perché i cash flow contrattuali tipicamente a lungo termine di REIT - i leasing e ad esempio l'entrata del denaro - possono sostenere comodamente i pagamenti del debito e assicurare che i dividendi continuino a essere pagati.

Quali sono i tipi di REIT?

I REIT possono essere suddivisi in due grandi tipologie: REIT azionari e REIT ipotecari. I REIT azionari sono il tipo più tradizionale e operano come proprietari terrieri. Possiedono i beni immobili sottostanti, forniscono la manutenzione e reinvestono nella proprietà e incassano gli assegni di affitto - tutte le attività di gestione che si associano alla proprietà di una proprietà.

Al contrario, i REIT ipotecari non possiedono la proprietà sottostante. Invece, possiedono titoli di debito garantiti dalla proprietà. Ad esempio, quando una famiglia stipula un'ipoteca su una casa, questo tipo di REIT potrebbe acquistare tale mutuo dal prestatore e riscuotere i pagamenti mensili nel tempo. Nel frattempo, qualcun altro - la famiglia, in questo esempio - possiede e gestisce la proprietà.

I REIT ipotecari sono solitamente molto più rischiosi dei loro cugini REIT azionari e tendono a distribuire dividendi più elevati. Tuttavia, non lasciare che un dividendo più alto ti prenda in giro pensando che siano più sicuri dei REIT azionari.

I REIT possono investire in quasi tutti i tipi di immobili. La vastità dei potenziali investimenti è immensa: non solo case e appartamenti, ma uffici, ospedali, hotel, centri commerciali, magazzini, data center e molto altro. Tuttavia, un REIT tende a concentrarsi su uno o due settori. Questo focus aiuta gli investitori a valutare l'azienda e ad assegnargli un prezzo più accurato.

REIT sia pubblici che privati

Indipendentemente dal tipo, un REIT può avere tre diverse classificazioni legali:

• Può essere quotato in Borsa
• Può essere un REIT pubblico non tradito
• Può essere un'azienda privata

I REIT quotati in borsa tendono ad avere migliori standard di governance ed essere più trasparenti. Offrono anche il titolo più liquido, il che significa che gli investitori possono acquistare e vendere prontamente le azioni. Per questi motivi, molti investitori acquistano e vendono solo REIT quotati in borsa.

I REIT pubblici non convenzionali e privati ​​di solito offrono meno intervalli per scambiare le proprie azioni, possono costare di più per il commercio e possono avere importi minimi di investimento. Inoltre, i REIT privati ​​hanno meno obblighi di divulgazione, rendendo potenzialmente più difficile valutare le loro prestazioni. Queste limitazioni rendono queste classi meno attraenti per molti investitori.

Come iniziare a investire in REIT

Iniziare è semplice come aprire un account di intermediazione, che di solito richiede solo pochi minuti. Allora sarai in grado di acquistare e vendere REIT proprio come faresti con qualsiasi altro titolo. Poiché i REIT pagano dividendi così grandi, può essere intelligente tenerli all'interno di un conto pensionistico individuale in modo da non dover pagare le tasse sulla distribuzione.

Se non vuoi scambiare titoli REIT individuali, può avere senso semplicemente acquistare l'intero settore immobiliare come parte di un fondo negoziato in borsa o di un fondo comune di investimento. Ottieni immediata diversificazione e minor rischio. Molti broker offrono questi fondi, e puoi iniziare senza sapere molto sui REIT mentre raccolgono ancora i loro succosi dividendi.

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