Recupero delle abitazioni? Arriva il boom immobiliare

I prezzi delle case sono in aumento, specialmente nelle aree più colpite dal crollo del 2008-2009. Ma questa volta non è perché gli investitori piccoli e poco sofisticati stanno saltando dentro. Ora sono investitori più esperti e più sofisticati - inclusi molti investitori di Wall Street e hedge fund. Colony Capital e The Blackstone Group stanno facendo il backup del proverbiale camion, spendendo centinaia di milioni e comprando case e condomini per decine di migliaia.

Sì, il senno di poi è sempre 20/20. Ma ora anche i muti sanno che la bolla dei prezzi delle case della metà degli anni 2000 è stata alimentata da denaro stupido. E i muti lo sanno perché sono quelli che stanno ancora male.

Una differenza fondamentale: mentre gli acquirenti di case di piccole dimensioni sono stati sfruttati da 5 a 1 o più per acquistare case (spesso su documenti inconsistenti o prestiti senza documenti), questi investitori professionali non sono così fortemente indebitati. Blackstone prende in prestito 78 centesimi per dollaro di beni, per esempio.

Di conseguenza, l'investimento immobiliare - misurato dalla percentuale di case acquistate dagli investitori - è in aumento, insieme ai prezzi delle case.

In uno sviluppo parallelo, i corsi azionari hanno registrato un rialzo - passando oltre il 17 percento nei primi cinque mesi dell'anno, prima di un modesto ritiro nella prima settimana di giugno.

C'è un effetto di spillover? Ci deve essere.

Molto è stato scritto durante il boom immobiliare - e il boom di Internet prima di questo - dell'effetto ricchezza. Le persone sono state in grado di sfruttare i loro aumenti dei prezzi delle case per il consumo di carburante: hanno usato prestiti azionari per acquistare SUV, home theater di fascia alta sistemi, barche, viaggi in Europa, e tutti gli altri simboli della ricchezza - tutti beni deprezzanti, se fossero beni in assoluto. Se non prendevano a prestito direttamente l'equità domestica, erano semplicemente più a loro agio spendendo i loro guadagni, sicuri nella fantasia che la loro casa fosse un generatore di ricchezza affidabile. L'aumento dei consumi alimenta la produzione, le fabbriche e le compagnie di trasporto assumono persone e le mettono al lavoro. Gli impiegati vogliono delle belle case, e così l'economia assume i lavoratori edili per costruirle.

L'effetto ricchezza dei prezzi delle case è particolarmente forte perché l'aumento dei prezzi delle abitazioni contribuisce alla mobilità dei lavoratori. Pensaci: se sei a testa in giù nella tua casa e perdi il lavoro, non puoi trasferirti a prenderne un altro senza incassare denaro alla chiusura. Quando le case sono profondamente sott'acqua, sconvolge il mercato del lavoro e il capitale non può essere allocato in modo efficiente, perché le imprese potenzialmente più produttive hanno difficoltà a trovare lavoratori qualificati da tutto il paese. Se ne vanno senza, o vanno con i secondi strattoni - e gli operai languiscono sui sussidi di disoccupazione.

Quando i prezzi delle case si riprendono, i lavoratori si staccano dalle loro case e sono liberi di trasferirsi per cercare opportunità altrove.

Quindi ha senso vedere un aumento dei prezzi delle azioni. Ma considera come siamo arrivati ​​qui:

La Federal Reserve ha tenuto il piede sull'acceleratore per anni, spingendo i tassi dei mutui al livello inferiore al 4% senza precedenti. La FED si è anche svuotata dell'inferno per la creazione di denaro, accreditando le banche di riserva non solo per le obbligazioni del Tesoro che vendono alla Federal Reserve, come è stata pratica per generazioni, ma anche per quasi tutte le attività finanziarie che hanno sotto QE3 - l'equivalente monetario di urinare nel radiatore e portare fuori moglie e figli dietro l'auto per spingerlo.

In un'economia normale, queste politiche sono altamente inflazionistiche. Ma questa non è un'economia normale. Gli interessi sono rimasti bassi per così tanto tempo perché gli investitori erano così spaventati dal vicino crollo del 2008 che temevano una spirale deflazionistica più dell'inflazione. E finché l'Eurozona è stata il caso di basket previsto da Thatcher, questo ha funzionato bene. Il capitale scorreva ancora negli Stati Uniti dall'Asia e dall'Europa perché le alternative erano ancora più rischiose.

Quanto può durare? Bene, il canarino nella miniera di carbone, per le previsioni inflazionistiche, è un debito a lungo termine. Ciò significa che i tassi di interesse che i creditori ipotecari richiedono, perché non c'è molto più a lungo termine dei mutui.

Un periodo prolungato di modesta espansione dei prezzi delle case sarebbe bello. Ma ci sono alcune prime indicazioni che i soldi intelligenti, se non diretti verso le uscite, hanno almeno chiesto al cameriere di portare il conto. Ciò non significa necessariamente che la fine è imminente. C'è ancora un sacco di soldi in cerca di una casa. La Cina, ad esempio, è ancora alla ricerca di un luogo sicuro in cui investire i risparmi di un'economia in rapida crescita con un tasso di risparmio incredibilmente alto - e il settore immobiliare negli Stati Uniti è probabilmente la patria di una grossa fetta di esso.

Riprodotto con il permesso di Mortage-X.com - Grafico originale qui.

Come potete vedere chiaramente, all'inizio di maggio è successo qualcosa che ha spinto i mercati dei mutui a prevedere l'inflazione o il suo risultato - tassi d'interesse più alti - in futuro. Sì, le tariffe sono ancora molto basse, secondo gli standard storici. Ma le persone comprano case basate sui pagamenti, non sul prezzo (questo è stupido, ma questa è la realtà). I tassi di interesse più alti avranno un effetto sugli importi del prestito per i quali gli acquirenti possono qualificarsi.

Non sono solo i mutuatari trentennali a subire aumenti dei tassi. Gli aumenti dei tassi sono stati confermati dall'aumento del rendimento dei Treasury a 10 anni, con rendimenti in salita di 46 punti base rispetto al mese di maggio.

È semplicemente un esempio degli effetti autocorrettivi di mercati ben funzionanti. È difficile per le persone con credito spotty ottenere un mutuo. Per quanto si lamentino di questo, questo è come dovrebbe essere. Le paure dell'inflazione stanno finalmente cominciando a disciplinare i mercati obbligazionari - di nuovo, come dovrebbe essere. Questo non imposta né l'alloggiamento né le scorte per un aumento meteorico. Ma non dovremmo desiderare cose del genere.

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