4 Segreti ogni casa di successo Flipper sa |

Due maestri di scuola mite mi hanno insegnato tutto quello che so sulle case lancianti - e non in una buona

Ho conosciuto questa coppia nel 2006. Erano persone molto gentili, ma investitori estremamente aggressivi. Stavano comprando e lanciando proprietà immobiliari a Las Vegas utilizzando una società di investimenti immobiliari chiavi in ​​mano di terze parti. Hanno fatto un sacco di soldi in un primo momento. Ma hanno perso tutto pur sapendo meglio.

Come è successo?

Mentre guadagnavano profitti su ogni vendita, usavano quel profitto per finanziare progetti sempre più grandi. Questo aveva senso per loro in quel momento, dal momento che il settore immobiliare stava apprezzando così rapidamente. Piuttosto che usare i propri soldi (di cui non ne avevano) per riabilitare le case, hanno sfruttato un prestito di linea azionaria che è cresciuto di più al mese.

Naturalmente, quando la giostra immobiliare si è fermata nel 2008, e questo apprezzamento è svanito, sono rimasti bloccati in possesso di proprietà che nessuno voleva comprare o affittare. Ed erano all'apice per una linea di equity molto grande che non potevano permettersi di pagare. Di conseguenza, hanno perso l'impero immobiliare che hanno lavorato così duramente per costruire.

Mentre queste persone hanno sofferto molto, la loro perdita illustra alcune delle quattro regole rigide e veloci del capovolgimento di una casa che semplicemente non possono essere ignorate:

1. Devi capire il tuo rischio.

Ovviamente, quando ti accetti di avere più debiti, il tuo rischio si accumula. Acquista solo case a fogli mobili per soldi. Nessun mutuo. Nessuna linea di equità. Se non hai abbastanza soldi per far oscillare queste offerte tu stesso, prendi un socio silenzioso che ha i soldi e divide i profitti.

Il problema con i prestiti è che sono un obbligo fisso che devi prestare, non importa quale. Quando la coppia di sopra non ha potuto effettuare i pagamenti, hanno perso tutto. Ma se prendi un partner azionario, non devi inventare denaro fino a quando non c'è un profitto sulla vendita.

Inoltre, prendere denaro in prestito richiede tempo e costa denaro. Diciamo che hai intenzione di lanciare due case nei prossimi 12 mesi. Inoltre, supponiamo di aver bisogno di $ 100.000 per ogni affare. Potrebbero essere necessari 30 giorni o più per finalizzare ogni prestito e costano $ 2.000 in punti o commissioni ogni volta che si estrae il prestito.

Ciò significa che trascorrerai due mesi in attesa e pagherai $ 4.000 di costi. Il prestito per investire in house flipping è costoso.

E a causa dei ritardi, sarà più difficile per voi competere con gli acquirenti che hanno i soldi a disposizione. Di conseguenza finirai con offerte meno interessanti che gli acquirenti di contante non vogliono.

In sostanza, ciò rende il prestito da investire ancora più costoso.

2. È necessario capire dove si trova il profitto

Quando si capovolgono le case, è necessario spostarsi rapidamente. Non solo devi acquistare rapidamente, devi vendere la casa velocemente - e questo significa che devi vendere sottocommercial.

Se aspetti che l'acquirente sia disposto a pagare il miglior dollaro, aspetterai per un lungo periodo e aumenterai il rischio che il mercato si rivoltino contro di te. Perderai anche tempo prezioso che potrebbe essere usato per lanciare altre case.

Se il tuo guadagno è di $ 30.000 per tratta e capovolgi tre case in un anno, ti metti in tasca un dolce $ 90.000. Ma diciamo che proteggi per più profitti e puoi trasformare solo due case in un anno. Anche se il tuo profitto potrebbe essere di $ 40.000 un affare, guadagni comunque $ 10.000 in meno. Capito?

Se si considerano le implicazioni, vedrete che per vendere un mercato secondario domestico e realizzare ancora un profitto, la chiave è acquistarlo a buon mercato.

Ciò significa spesso che è una buona idea acquistare proprietà che sono state precluse. Devi padroneggiare il tuo mercato e trovare buoni agenti immobiliari con cui lavorare.

3. Questo non funziona sempre in tutti i mercati.

Anche se guadagni quando acquisti la casa, vuoi capovolgere le proprietà in un mercato che apprezza. Se vivi in ​​un'area che non apprezza, potresti essere meglio farlo da qualche altra parte.

E se i prezzi delle case stanno calando, stai giocando alla roulette russa entrando in questo gioco, non importa dove ti trovi. Allo stesso modo, non puoi prevedere quando il mercato girerà.

Per sicurezza, assicurati di essere in grado di tenere la casa come proprietà in affitto per un po ', se necessario.

4. Rehabbing Works.

Per fare soldi in questo business, devi capire di che cosa ha veramente bisogno una casa, quanto costerà e come questo avrà un impatto sulla tua offerta. Ciò prepara le basi per fare tutto il lavoro, vendere il mercato secondario della casa e ancora realizzare un profitto.

La soluzione migliore è quella di acquistare immobili che necessitano di un lavoro estetico che sia poco costoso da eseguire, ma rende la proprietà molto più attraente per gli acquirenti.

Distribuisci progetti che necessitano di riparazioni strutturali. Assumi un buon appaltatore e fagli ispezionare la proprietà. Non comprare case che necessitano di ristrutturazione di bagni o cucine a meno che non siano super economiche. Quel lavoro ti costerà un sacco di soldi e richiederà molto tempo. Cerca un accordo più semplice.

La risposta all'investimento: La chiave per fare soldi a lanciare le case è comprare il rischio giusto e tagliare. Compra bene quando comprendi il tuo mercato e il piano di riparazione. Riduci il rischio utilizzando solo denaro contante, senza mai prendere in prestito denaro e completando il flip fast.

Se sei interessato a entrare in questo business, il tuo prossimo passo è capire quanti soldi hai (o puoi mettere le mani su usando gli investitori) senza prendere a prestito. Successivamente, individuare il mercato che ha più senso e trovare buoni agenti immobiliari con cui lavorare. Prendi questi passaggi prima e poi assicurati di conoscere con competenza il mercato e la riabilitazione della proprietà. A quel punto, sei pronto per partire.

Questo post è stato scritto da Neal Frankle. È un Certified Financial Planner di Los Angeles, un investitore immobiliare e proprietario di www.WealthPilgrim.com e www.mcmha.org.