Sognando di investire in una casa al mare? Leggi questo prima |

Stai pensando di acquistare un piccolo bungalow vicino alla baia per la prossima stagione estiva?

Non sei solo: è la natura umana a voler vivere vicino all'oceano - possedere una casa sul lungomare evoca immagini di passeggiate serali sulla spiaggia, cocktail sotto il portico con vista sul surf e addormentarsi al suono delle onde che si infrangono.

Ma in un mondo in cui gli eventi meteorologici estremi stanno diventando la norma, sta crescendo il rischio di possedere proprietà sul lungomare - eppure non lo sapresti mai guardando il mercato immobiliare.

La ricerca ha dimostrato che, negli anni successivi a un grande disastro naturale, il valore della proprietà costiera aumenta effettivamente. Caso in questione: dopo l'uragano Sandy, otto Long Beach Island, NJ, case e condomini furono venduti entro un mese dalla tempesta - ben prima che l'elettricità fosse stata ripristinata e fosse stato tolto il coprifuoco.

La domanda di case sul lungomare chiaramente non sta diminuendo, nonostante i rischi evidenti coinvolti - e il governo federale, con il suo programma di assicurazione contro le inondazioni sovvenzionato, sta pagando il conto. Ma dati i cambiamenti climatici e i maggiori rischi di inondazioni - per non parlare dell'aumento dei costi per gli assicuratori, il governo e i proprietari di case - se i prezzi degli alloggi sul lungomare continueranno a salire è discutibile.

Solo un tuffo: perché i prezzi rimangono a galla

Nei mesi immediatamente successivi a un evento meteorologico significativo, i prezzi delle abitazioni sul lungomare tendono a precipitare. Ma, sorprendentemente, il calo alimenta solo gli acquirenti che sono disperati a possedere scavi oceanfront. Quindi, a lungo termine, i prezzi delle case nelle zone costiere danneggiate dalle tempeste aumentano in genere per due motivi: il patrimonio abitativo è diminuito e la domanda è ancora feroce - almeno tra quelli che non hanno vissuto il disastro.

Ad esempio, nelle settimane successive all'uragano Sandy, investitori e palafitta scesero nei quartieri duramente colpiti di Brooklyn, Queens e Staten Island per acquistare case danneggiate - per contanti. Un abitante di Staten Island ha detto al New York Times che ha venduto la sua casa allagata per meno della metà del suo valore stimato - - uno sconto profondo per l'acquirente.

Jed Kolko, il capo economista di Trulia, dice che i disastri naturali colpiscono i prezzi delle case in due modi. Il primo dipende dal rapporto tra persone e unità abitative - - cioè, quante persone si allontanano dopo un disastro e quante proprietà vengono distrutte. Se più persone vogliono vivere in un'area con meno case disponibili, la domanda - ei prezzi aumentano.

Il secondo fattore è se il disastro cambia il modo in cui la gente pensa all'area. "La percezione del rischio futuro influenza quanto sono disposti a pagare per essere lì", dice. "A New Orleans, la gente sapeva prima che l'uragano Katrina colpisse che c'era il rischio di uragani, proprio come a San Francisco la gente sa che c'è un rischio per i terremoti", dice Kolko. "Ma le aree di New York e New Jersey colpite dall'uragano Sandy non si sono concentrate sui danni provocati dalle alluvioni, ma una rivalutazione dei rischi futuri può influire sui valori domestici, ma è troppo presto per dire se Sandy cambierà definitivamente il punto di vista delle persone dell'area. "

Che cosa sta guidando il desiderio di ricostruire ripetutamente?

Secondo The Week, una casa a Humble, Texas, valutata a $ 116.000 è stata più volte distrutta da inondazioni e ricostruita, accumulando un prezzo di $ 2 milioni attraverso The National Flood Programma di assicurazione, che è richiesto per chiunque abbia un mutuo finanziato dalla federazione che vive in una zona di alluvione di 100 anni (un'area che probabilmente subirà un'inondazione una volta al secolo). Questa e altre proprietà con perdite ripetute rappresentano oltre un terzo dei costi del programma.

La riparazione di danni ripetuti - - e in alcuni casi, distruzione - - di una casa è probabilmente drenante dal punto di vista emotivo in quanto è finanziariamente drenante. Quindi, perché le persone continuano a ricostruire?

Gli economisti Okmyung Bin e Craig E. Landry hanno esaminato questo argomento esatto in una presentazione al Coastal Services Center, una divisione dell'Amministrazione nazionale dell'Atmosfera e dell'Oceania. Hanno rintracciato il mercato immobiliare in una contea della Carolina del Nord che ha subito gravi danni durante l'uragano Fran nel 1996, così come l'uragano Floyd nel 1. Dopo Floyd, i prezzi di vendita delle case nella zona di alluvione erano inferiori dell'8,8% rispetto a prima o l'uragano colpito.

È un buon senso: in seguito a un disastro naturale, le persone saranno caute nell'impostare di nuovo le loro vite in quell'area. Ciò che sorprende, tuttavia, è che la differenza di prezzo tra le case nella zona di piena e quelle al di fuori della zona era scomparsa nel 2005 - solo sei anni dopo che Floyd aveva devastato la zona.

Allo stesso modo, subito dopo l'uragano Andrew in Nel 1992, la contea di Miami-Dade in Florida ha subito un forte calo dei valori domestici nelle aree devastate dalla tempesta. Tuttavia, dopo due anni, quelle stesse case avevano apprezzato il valore, raggiungendo infine i livelli pre-uragano.

Bin e Landry attribuiscono questa oblio alluvionale a qualcosa chiamato "euristica disponibilità" - - che significa che gli umani, mentre il tempo li separa da un'esperienza, diventa meno in grado di giudicare la probabilità che l'evento si verifichi di nuovo.

In che modo l'assicurazione per l'alluvione alimenta effettivamente lo sviluppo rischioso

I tassi di assicurazione nelle aree colpite possono anche influenzare le probabilità di acquisto o di ricostruzione delle persone. In genere, i danni alle case sul lungomare dopo una tempesta sono coperti da una combinazione di assicurazione contro le alluvioni e polizze assicurative dei proprietari privati.

Il Programma di assicurazione contro le inondazioni è stato recentemente messo sotto fuoco, poiché fornisce molto più denaro di quello che raccoglie. con un debito di circa $ 18 miliardi prima dell'uragano Sandy. Questo debito, che alla fine cade sui contribuenti, è in gran parte il risultato di sussidi per l'assicurazione contro le alluvioni. Come Orrin Pilkey, un geologo costiero della Duke University, ha dichiarato a The Week: "Stiamo sovvenzionando, anche incoraggiando, uno sviluppo molto pericoloso."

Ma le nuove tendenze nell'assicurazione privata potrebbero presto smorzare la domanda nelle zone alluvionate. I disastri naturali aumentano i premi e le franchigie, afferma Ronald Jetmore, direttore del Jetmore Insurance Group, Inc., con sede nel Maryland. "Stiamo vedendo la maggior parte delle compagnie di assicurazione abbandonare del tutto il mercato costiero del Maryland o aumentare sostanzialmente i tassi", dice Jetmore. > Di fatto, un vettore, che era noto per avere i tassi più bassi in assoluto nello stato, ha recentemente implementato un aumento del tasso del 30%. E la maggior parte delle aziende nello stato sta aumentando la franchigia di vento e uragano, a volte fino al 5% della copertura dell'abitazione, o quello che costerebbe ricostruire la tua casa se fosse distrutta.

Per mettere queste cifre in prospettiva, se il tuo la proprietà è assicurata per $ 200.000, dovresti pagare $ 10.000 di tasca prima che il vento o il danno da uragano vengano coperti.

L'esperienza di Jetmore non è isolata. Nel New Jersey, i premi assicurativi per le imprese sono aumentati dalla metà del 2011 - - a causa dei grandi pagamenti dopo l'uragano Irene e altri eventi meteorologici intensi. I tassi in aree non catastrofiche sono invece rimasti stabili.

Jetmore dice che l'aumento dei premi e delle franchigie non è un colpo di fortuna: "Credo che vedremo più di questi alti franchigie per il danno da vento e uragani, dal momento che le società stanno semplicemente pagando più di quanto stanno facendo. " Se questo è il caso, l'aumento del costo dell'assicurazione del proprietario di casa nelle aree costiere potrebbe superare i benefici dei sussidi federali di assicurazione contro le inondazioni. E le enclavi delle famiglie a medio e basso reddito che possiedono proprietà costiere possono essere lasciate al freddo.

Che cosa riserva il futuro agli alloggi sul lungomare?

Dato ciò che si sa sui cambiamenti climatici e l'innalzamento del livello del mare, gli esperti stanno iniziando vedere eventi meteorologici estremi come l'uragano Sandy come parte di una tendenza, piuttosto che incidenti isolati - e alcuni politici e membri del pubblico stanno seguendo l'esempio.

Il Governatore di New York Andrew Cuomo ha lanciato un piano per acquistare cittadini le case sono state danneggiate o distrutte dall'uragano Sandy. La terra sarebbe stata reinserita nella natura, e il dipartimento dei parchi urbani o statali in seguito avrebbe deciso cosa farne.

"A un certo punto, devi dire che forse Madre Natura non ti vuole qui," Cuomo ha detto in un'intervista al New York Daily News.

Anche se il buyout è tutt'altro che obbligatorio, potrebbe essere un buon affare per molti proprietari di case. Lo stato intende offrire "valutazioni del mercato equo" che Cuomo anticipa sarà "generoso".

Ma anche quelli che vogliono restare possono essere costretti a lasciare le case sul lungomare che le loro famiglie hanno posseduto per generazioni. I proprietari di case in aree costiere vulnerabili in tutto il paese hanno registrato aumenti dal 20 al 25% dei premi assicurativi per le alluvioni il 1 ° gennaio. E questo è in aggiunta agli aumenti dei tassi da parte dei loro assicuratori privati.

Sia gli esperti che i locali lamentano che premi più elevati, uniti a costosi la ricostruzione degli standard nelle zone alluvionali, valuterà tutti tranne i molto ricchi. Ma se eventi come l'uragano Sandy diventano la nuova normalità, vivere lungo la costa potrebbe essere una cosa del passato per tutti.

P.S. -

Indipendentemente da dove si sceglie di andare in pensione, è necessario iniziare la pianificazione il prima possibile. Ecco perché è necessario il bootcamp " Retire In Style ", fornito da LearnVest e InvestingAnswers. Questo programma di posta elettronica di 10 giorni ti dà le cose da fare quotidianamente in modo da poter godere di un pensionamento decennale, senza preoccupazioni di tanto in tanto. Clicca qui per saperne di più . Jacqui Kenyon scrive per LearnVest.com.

Questo articolo è apparso originariamente su Learnvest.com:

Waterfront Housing: vale il rischio?

Altre storie correlate da LearnVest:

Che costa di più: prevenire i cambiamenti climatici o affrontare i propri problemi Effetti?

• Il riscaldamento globale fa male all'economia?

• La vita dopo Sandy: tre proposte audaci per ricostruire le città che ha colpito