Crolla di proprietà della casa, rimane inafferrabile per molti, trova risultati

L'acquisto di una casa era il segno distintivo del successo e della stabilità americani, un obiettivo a cui molte famiglie aspiravano e, per la maggior parte, potevano raggiungere.

I tassi di proprietà delle case, tuttavia, sono stati su una scivolata decennale dal 2004, quando hanno raggiunto il picco del 69% di tutte le famiglie americane, al 63,7% entro la fine del 2015, secondo lo State of the Housing Report 2016 pubblicato a giugno 22 dal Joint Center for Housing Studies dell'Università di Harvard.

Proprietari di case che hanno perso le loro case per pignoramento stanno ancora lottando per cancellare i loro record di credito in modo che possano acquistare un'altra casa. Nel frattempo, alcune grandi banche si sono allontanate dall'offrire prestiti subprime e sostenuti dal governo e hanno significativamente ridotto il fabbisogno di credito nonostante i bassi tassi ipotecari, rendendo molto più difficile per alcuni potenziali acquirenti di casa mettersi al loro posto. "Quanta casa posso permettermi?" Non è più la questione principale che i potenziali acquirenti di case devono prendere in considerazione; suo " Come posso permettermelo?"

Confronta le tariffe dei mutui

Tra le tendenze che determinano il calo dei prezzi delle case in casa stanno aumentando i prezzi delle case, la carenza di case sul mercato e la crescente domanda di affitti. Hanno contribuito anche i redditi stagnanti e le disparità salariali, insieme a un aumento del numero di famiglie a basso reddito.

Chris Herbert, amministratore delegato del Joint Center for Housing Studies di Harvard, afferma che le famiglie che guadagnano meno di $ 25.000 all'anno rappresentano circa il 45% della crescita netta delle famiglie statunitensi dal 2005 al 2015 - famiglie che affrontano i maggiori ostacoli all'acquisto di una casa.

"La questione non è tanto se le famiglie vorranno comprare case in futuro, ma se saranno in grado di farlo", dice Herbert.

La proprietà della casa scivola di più per Gen Xers, afro-americani

Uno sguardo più ravvicinato ai numeri rivela un evidente calo dei tassi di proprietà di una casa tra due gruppi chiave: afro-americani e gen Xers. Lo studio del Joint Center ha rilevato che il calo più consistente era tra i 35 ei 44 anni, che stavano entrando nei primi anni di acquisto di case proprio prima e durante la crisi delle abitazioni. I loro tassi sono crollati di quasi 11 punti percentuali, dal 69,2% del 2004 al 58,5% del 2015.

I proprietari di case di quella fascia d'età sono stati i più colpiti perché erano appena entrati negli ultimi anni prima della crisi e comprati al culmine del mercato, dice Danielle Hale, responsabile della ricerca abitativa presso la National Association of Realtors.

Inoltre, il divario tra i tassi di proprietà in bianco e nero è aumentato, anche se entrambi i gruppi hanno visto un calo generale. Delle famiglie bianche, il 71,9% possedeva una casa, rispetto al 43% delle famiglie nere nel 2015. Il calo per le famiglie nere era di 6,7 punti percentuali rispetto al picco del 2004, e per le famiglie bianche, 4 punti percentuali, lo studio di Harvard rilevato. Le famiglie ispaniche proprietarie di case sono diminuite di 2,5 punti percentuali al 45,6% nello stesso periodo.

Un motivo chiave per cui le minoranze hanno visto una serie di pignoramenti: sono stati presi di mira in modo più efficace dai prestatori subprime, afferma Barry Zigas, direttore della politica per la casa della Consumer Federation of America, un gruppo di difesa non profit con sede a Washington, DC. Americani e ispanici sono aumentati nel periodo precedente al picco degli alloggi nel 2004, poi sono crollati quando la crisi ha colpito i mutui subprime il più difficile.

Disparità di reddito e requisiti di credito più stringenti hanno reso più difficile per gli afro-americani, che non hanno mai visto il loro tasso di padrone di casa superiore al 50%, di rientrare nel mercato come acquirenti di case. Nel frattempo, gli ispanici stanno lentamente riducendo il divario con le famiglie bianche mentre la loro popolazione cresce, dice Zigas.

Bassi tassi ipotecari non attirano quante più persone ci si aspetta

Anche se quest'anno i tassi dei mutui sono rimasti ben al di sotto del 4%, non è sufficiente portare a casa l'acquisto a livelli che gli analisti del settore avevano previsto. La scarsità di scorte, l'inasprimento delle esigenze di prestito e la crescita lenta dei redditi stanno mantenendo molti potenziali acquirenti di case a margine, afferma Zigas, aggiungendo che alti livelli di debito studentesco e un mercato del lavoro impegnativo per i giovani stanno trascinando la domanda di case.

In alcuni mercati caldi come Denver, le abitazioni di livello base, come i condomini, sono in forte domanda ma scarseggiano, dice Sarah Riopelle, portavoce di Housing Colorado, un'associazione associativa per professionisti delle abitazioni a prezzi accessibili nello stato. Da luglio 2014 a luglio 2015, più di 100.000 persone si sono trasferite nello stato, secondo l'U.S. Census Bureau.

La costruzione di condomini e case multifamiliari non sta tenendo il passo con l'afflusso di nuovi residenti, afferma Riopelle. Ad aggravare tale problema, il 70% dei posti di lavoro creati in Colorado nei prossimi 10 anni è probabile che si tratti di posizioni di servizio con uno stipendio annuo di $ 36.000 o meno, non abbastanza da consentire alle famiglie di risparmiare e comprare una casa anche se i tassi dei mutui fossero per rimanere basso, nota.

"La maggior parte degli acquirenti di case d'acquisto per la prima volta considera un condominio o una casa di città come un trampolino di lancio, ma il nostro mercato manca di inventario e sta spingendo più persone nel mercato degli affitti", afferma Riopelle.

Cauto ottimismo per il futuro dell'alloggio

Oggi, non c'è davvero alcun senso di ciò che è un mercato abitativo "normale", e per coloro che sono stati colpiti più duramente dalla crisi finanziaria - famiglie a basso e medio reddito - la stabilità è ancora fugace, dice Zigas.

"I percettori di reddito medio-basso hanno risparmi limitati e gli oneri di affitto sono elevati, per non parlare del fatto che le loro ore sono state ridotte ei salari non sono aumentati, quindi ora hanno molto meno potere di acquisto domestico", dice Zigas.

Più del 12% dei proprietari di case a livello nazionale sono ancora sott'acqua sui loro mutui, secondo il Rapporto Negativo sulla liquidità del 1 ° trimestre 2016 di Zillow. Il rapporto Zillow ha rilevato che i mercati principali con un equity negativo sono Chicago (20,3%), Las Vegas (20,2%) e Baltimora (17,2%), aggravando una già debole ripresa economica mentre alcune famiglie continuano a lottare nelle conseguenze post-recessione.

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Deborah Kearns è una scrittrice di Investmentmatome, un sito di finanza personale. Email: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.