Le nuove regole del CFPB proteggeranno i consumatori che si trovano di fronte al pignoramento

Oggi, l'Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori ha annunciato due nuove regole per aiutare i consumatori che potrebbero trovarsi di fronte alla preclusione - e non un momento troppo presto. Abbiamo tutti sentito le storie dei proprietari di case che sono passati da un rappresentante della banca disinteressato a un altro mentre cercavano di imparare perché stavano perdendo le loro case, quelli che hanno faticato a organizzare una modifica del prestito anche quando sono iniziate le procedure di pignoramento e quelli che mai avrebbe dovuto avere ipoteche per cominciare. Ora, il CFPB è intervenuto per garantire che i proprietari di case siano trattati in modo equo e dignitoso.

Una fine al runaround

Richard Cordray, direttore del CFPB, ha annunciato i due nuovi regolamenti in un'audizione sul campo di Atlanta, GA. In poche parole, le regole:

Impedire ai mutuatari di essere accecati.Molti consumatori si sono trovati preclusi, anche se hanno lavorato con il loro prestatore per trovare un'alternativa. Queste nuove regole impongono ai prestatori di notificare ai consumatori la possibilità di diventare insolventi precocemente e spesso, di fornire un punto di contatto costante e accessibile, elaborare richieste di modifica del prestito prima di precludere e illustrare chiaramente i motivi, i costi e le alternative di ogni azione.

Metti prima i bisogni dei consumatori.I prestatori devono lavorare con i mutuatari per evitare la preclusione, dando priorità ai pagamenti differiti e alle modifiche del prestito e proibendo ai prestatori di forzare i mutuatari in accordi che enfatizzino i profitti sul benessere dei consumatori.

Con questi regolamenti, la CFPB riconosce:

La tana del coniglio che tanti proprietari di case hanno perso durante il tentativo di rifinanziare i loro mutui, dal famigerato processo di dual-tracking per trattare con 13 diversi rappresentanti, ognuno dei quali ha 1/13 delle informazioni o dell'autorità necessarie per agire.

Il costo a livello di comunità di pignoramento, dalla diminuzione dei valori delle proprietà alla maggiore insicurezza e instabilità.

La dura verità che alcuni istituti di credito mettono i profitti aziendali davanti al benessere dei consumatori. Durante il periodo precedente alla crisi finanziaria, i mutuatari hanno spostato i mutui dai loro libri e in una zuppa alfabetica di CDO e MBS, il che significa che non avevano alcun incentivo a schermare i mutuatari o lavorare con loro se non erano in grado di rimborsare i loro prestiti.

Le nuove regole in dettaglio

Le emissioni della CFPB modificano la Regulation X della Real Estate Settlement Procedures Act e la Regulation Z of the Truth in Lending Act. Attuano anche alcune disposizioni di Dodd-Frank. Nel dettaglio, le più recenti normative richiederebbero servizi di mutuo per:

1. Limita "dual-tracking".Tra le procedure più infami nel file di preclusione è il cosiddetto "dual-tracking", in cui un creditore ipotecario lavora con il mutuatario per evitare la preclusione, mentre contemporaneamente andare avanti per completare tale preclusione. I consumatori si sono trovati accecati, colpiti da un risultato che pensavano stesse lavorando per prevenire. Secondo la nuova regola, i prestatori di mutui non possono avviare procedimenti di preclusione fino a quando il mutuatario non ha pagato i pagamenti per 120 giorni.

2. Informare i mutuatari che sono delinquenti. Se il mutuatario perde due pagamenti consecutivi, la sua dichiarazione mensile deve identificare la data in cui è diventato delinquente, l'importo necessario per rimanere aggiornato e cosa succede se non lo fa.

3. Sii proattivo. I prestatori devono raggiungere in modo proattivo i mutuatari che restano indietro e disporre le opzioni di modifica del prestito.

4. Migliorare il contatto con il mutuante.I prestatori devono fornire ai mutuatari un "accesso diretto e continuo" ai responsabili di aiutare i proprietari di casa in difficoltà.

5. Semplificare modifica del prestitoapplicazioni.I prestatori devono offrire un'unica domanda per tutte le opzioni disponibili, e i mutuatari devono essere considerati per tutte le opzioni contemporaneamente.

6. Confermare immediatamente la ricezione di una richiesta di modifica del prestito.I prestatori devono confermare la ricezione di una richiesta di modifica del prestito entro cinque giorni e utilizzare "ragionevole diligenza" per garantire che l'applicazione sia completa.

7. Considera tutte le opzioni.I creditori devono prendere in considerazione tutte le opzioni dei proprietari di mutui o investitori per aiutare il mutuatario a mantenere la sua casa, sia che si tratti di differire i pagamenti, le modifiche del prestito o anche una vendita allo scoperto.

Punto chiave: i prestatori non possono guidare un mutuatario a seconda dell'opzione più vantaggiosa per il prestatore stesso.

8. Richieste di modifica del prestito di processo prima di iniziare i procedimenti di preclusione.Se il mutuatario presenta una domanda di modifica del prestito 37 giorni o più prima di una vendita di preclusione, il processo di preclusione non può proseguire fino a quando la domanda non viene elaborata.

9. Interrompere i procedimenti di preclusione se il mutuatario giunge a un accordo.Se il creditore e il mutuatario arrivano a un accordo di attenuazione della perdita, il creditore non può avviare o finire il procedimento di preclusione a meno che il mutuatario non riesca a seguire.

10. Di 'a un mutuatario perché è stato rifiutato per un programma di modifica del prestito.Simile alla legislazione per i rifiuti della carta di credito, un prestatore deve dire al debitore in particolare perché è stato negato, compresi tutti gli input per qualsiasi modello finanziario utilizzato. Se il mutuatario contesta il risultato, il creditore deve avere una nuova persona condurre una revisione.

11. Avvisare i mutuatari prima di adeguamenti dei tassi d'interesse.I servicer devono comunicare ai mutuatari ipotecari a tasso variabile il loro primo aggiustamento del tasso almeno sette mesi prima che diventi effettivo. Questa notifica deve includere una stima per la nuova tariffa e il nuovo importo di pagamento, le alternative disponibili e come accedere a un consulente ipotecario.

12. Evita l'assicurazione forzata se possibile.Se un mutuatario non ha un'assicurazione sulla proprietà, un servicer acquista assicurazione forzata per coprire la proprietà - ma a volte, il mutuatario ha già l'assicurazione, o diventa bloccato con il costo dell'assicurazione forzata. Ora, i gestori devono ragionevolmente sospettare che i mutuatari non abbiano un'assicurazione, rivedere il caso individualmente e informare i mutuatari prima dell'acquisto dell'assicurazione e ogni anno prima del rinnovo.

Farà la differenza?

Non entreranno in vigore fino a gennaio 2014, troppo tardi per molti proprietari di case americani. Le regole avranno qualche effetto in futuro? Il mutuatario vuole evitare la preclusione per ovvi motivi; il prestatore ha altri incentivi. Il percorso del CFPB qui è quello di punire il comportamento, di fare le conseguenze di fare qualcosa che è spesso nell'interesse degli istituti di credito così terribile che i creditori penseranno due volte. I vigili urbani assenti, il parcheggio illegalmente è nel migliore interesse di ogni individuo; le domestiche del tester esistono per fare i rischi di ottenere interferito superi i benefici.

Ma questo funziona solo se le sanzioni sono abbastanza severe e l'esecuzione affidabile. Ma dato l'attuale clima normativo, i recenti insediamenti di mutui che a malapena equivalgono a uno schiaffo al polso, e le risorse limitate dell'ufficio, resta da vedere se le autorità di regolamentazione possono fare i creditori fare qualcosa che non vogliono fare. Una soluzione più difficile e più complicata sarebbe quella di modificare il sistema di prestito ipotecario in modo tale da allineare meglio gli interessi del mutuatario e del creditore. Se un finanziatore beneficiava di una comunità stabile, finanziariamente sicura, o ha subito una perdita significativa se ha fatto un cattivo prestito, questi regolamenti sarebbero superflui. Invece di aspettare che le spalle delle autorità di regolamentazione siano girate, sia i creditori che i mutuatari dedicheranno le loro energie a un obiettivo comune.