Vendere la tua proprietà reale con un Lien fiscale federale allegato

Di Michael Rude

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Molte persone, inclusi agenti immobiliari esperti, agenti di deposito a garanzia e altri professionisti delle tasse, non comprendono che la proprietà reale con un saldo patrimoniale fiscale federale eccede l'equità nella proprietà può essere venduti senza pagare il privilegio fiscale federale in pieno. Il processo comporta l'ottenimento di un certificato di scarico da un privilegio fiscale federale.

Base per scarico

Lo scarico di proprietà dal privilegio fiscale federale può essere concesso in base a diverse disposizioni del Codice di Internal Revenue (IRC). Mentre ci sono cinque sezioni dell'Internal Revenue Code che possono essere applicate a varie situazioni in cui un privilegio fiscale federale attribuisce proprietà reali, quasi tutte le domande di dimissione sono presentate nelle due sezioni di codice seguenti.

IRC § 6325 (b) (2) (A). Uno scarico può essere emesso in virtù di questa disposizione quando la passività fiscale è parzialmente soddisfatta con un importo pagato non inferiore al valore dell'interesse del governo degli Stati Uniti per la proprietà che viene scaricata.

Per esempio, l'IRS ha un privilegio di $ 210.000 con le seguenti circostanze:

• Proprietà in vendita per: $ 215.000
• Minus payoff prima ipoteca (senior a IRS pegno): $ 135.000
• Minori costi di liquidazione accettabili: $ 15.000
• L'interesse per il risarcimento IRS è pari a $ 65.000
• Dopo che l'IRS riceve e applica $ 65.000 in parziale soddisfazione del debito d'imposta, rimane un debito fiscale in sospeso di $ 145.000.

Il privilegio fiscale federale rimane in vigore per un importo di $ 145.000 contro qualsiasi altro beni rimanenti del contribuente, ma la proprietà è venduta libera dal privilegio fiscale federale in virtù del governo degli Stati Uniti che riceve il suo interesse equo di $ 65.000.

Nota: Nel caso di proprietà di Tenancy by Entireties, gli Stati Uniti sono generalmente corrisposti per la metà del ricavato in parziale soddisfazione della passività garantita dal privilegio fiscale.

IRC § 6325 (b) (2) (B). A norma di questa disposizione può essere emesso uno scarico quando si stabilisce che l'interesse del governo per la proprietà non ha valore. I debiti senior per il privilegio fiscale federale sono superiori al valore equo di mercato della proprietà o superiore al valore di vendita della proprietà.

Per esempio, l'IRS ha un privilegio di $ 100.000 con le seguenti circostanze:

• Proprietà in vendita per: $ 190.000
• Meno il primo pagamento ipotecario (senior a IRS): $ 175.000
• Minori costi di liquidazione accettabili: $ 15.000
• L'interesse per il diritto IRS è uguale a $ 0

In questo scenario, dietro presentazione di una domanda adeguatamente preparata per il discarico e l'approvazione, l'IRS scaricherebbe il privilegio fiscale federale per $ 0 in quanto non vi è alcun interesse equo. Il privilegio rimane in vigore contro qualsiasi altro patrimonio del contribuente.

Consiglio vivamente di arruolare i servizi di un professionista fiscale quando si cerca di vendere la vostra proprietà con un vincolo di imposta federale vincolante a meno che non ci sia un'equità sufficiente per pagare il privilegio per intero. I due scenari sopra indicati sono stati semplificati a scopo illustrativo. I professionisti delle tasse con esperienza nelle aree di "scarico" e "subordinazione" possono navigare le complessità di ogni singola situazione.

Inoltre, ci sono situazioni in cui un privilegio fiscale federale attribuisce la proprietà di una terza parte. Una richiesta di dimissione può essere applicata in queste situazioni. I diritti patrimoniali immobiliari possono anche essere scaricati in determinate circostanze. Entrambe queste situazioni richiedono l'aiuto di un professionista fiscale esperto.

Nota: Ci sono circostanze in cui una richiesta di certificato di estinzione di un privilegio fiscale federale può essere necessaria quando si vendono beni personali ma questo articolo è specifico per la proprietà reale. Consultare un professionista fiscale se avete domande riguardanti le domande di dimissione o di subordinazione.