Ins, Out, Pro e Contro di ipoteche di acconto zero

Un mutuo senza acconto sembra un po 'come fare un biglietto della lotteria buy-a-home. Ottieni un mutuo e tieni più soldi in tasca. Cosa potrebbe esserci di sbagliato in questo?

Bene, ci sono alcuni aspetti negativi. E zero prestiti immobiliari vanno e vengono - tranne due programmi governativi perenni.

Alti e bassi dei programmi di ammortamento zero-down

Professionisti

• La risposta facile: metti meno soldi
• Potresti essere in grado di acquistare prima piuttosto che dopo
• Hai più soldi a disposizione per le spese

Contro

• Quando prendi in prestito l'intero valore della tua proprietà, sei più finanziariamente a rischio in una diminuzione del valore della proprietà. Senza equità nella vostra casa fin dall'inizio, qualsiasi perdita di valore da un mercato immobiliare in declino può bloccarvi in ​​una situazione di non movimento.
• Sei percepito come un rischio più elevato dal creditore, quindi probabilmente pagherai un tasso di interesse più alto sul tuo prestito. Con "pricing basato sul rischio", i finanziatori applicano tassi ipotecari più elevati ai mutuatari con punteggi di credito più bassi e magri o nessun acconto.
• Probabilmente pagherai anche commissioni più alte sul tuo mutuo, oltre a premi assicurativi ipotecari
• Il tuo pagamento mensile sarà più alto

" DI PIÙ: Calcola la differenza nel pagamento mensile del mutuo quando i tuoi acconti cambiano.

Alcuni programmi di azzeramento potrebbero andare via

Nell'ultimo anno o giù di lì, un certo numero di istituti di credito hanno iniziato a offrire l'1% e zero programmi di acconto. Questo perché Fannie Mae e Freddie Mac, le società sanzionate dal governo che forniscono capitale ai finanziatori, hanno concesso un prestito del 3%. Alcuni istituti di credito hanno offerto sovvenzioni ai mutuatari al fine di colmare la differenza di acconto e promuovere zero prestiti di acconto.

Ma Freddie Mac sta mettendo da parte tali promozioni, a partire dal 1 ° novembre 2017. Gli istituti di credito possono concedere contributi al caparra o ai costi di chiusura del mutuatario, ma solo dopo che il mutuatario ha versato un acconto minimo del 3%.

"Per soddisfare questa soglia del 3%, il mutuatario può ancora ricevere fondi da un parente, un'agenzia governativa - come le sovvenzioni da un'agenzia di finanziamento delle abitazioni - o da un programma di edilizia popolare. Ciò non è cambiato ", afferma Lisa Tibbitts, portavoce di Freddie Mac.

La quota del 3% che il mutuatario contribuisce "è un fattore davvero importante nella creazione di una casa di proprietà responsabile e sostenibile", aggiunge Tibbitts.

Mentre alcuni istituti di credito sostengono che continueranno con i loro programmi con un acconto basso o pari a zero, indipendentemente dai cambiamenti di politica di Freddie Mac, c'è anche qualcos'altro che succederà tra un momento.

" DI PIÙ: I migliori istituti di credito a basso e basso acconto

Questi programmi di azzeramento sono qui per rimanere

Ci sono due programmi di prestito provati e veri che non richiedono acconti - e non sono in pericolo di andare via. Loro sono:

Prestiti VA - I mutui assicurati dal Department of Veterans Affairs offrono zero acconti per i membri del servizio e veterani qualificati. I prestiti VA offrono anche tassi di interesse generalmente inferiori ai prestiti convenzionali.

Prestiti USDA - I prestiti garantiti o emessi direttamente tramite il Programma di prestito residenziale garantito per lo sviluppo rurale del Dipartimento di Agricoltura degli Stati Uniti sono un'altra opzione di mutuo che non richiede alcun acconto. Sebbene siano rivolti principalmente ai mutuatari rurali, anche alcune aree suburbane si qualificano.

Zero down può costare a lungo termine

Ora a quell'altra considerazione per quanto riguarda l'assistenza di acconto prestata dal prestatore.

La Federal Housing Finance Agency, che ha autorità su Freddie Mac e Fannie Mae, sta tenendo d'occhio gli sconti per i mutui finanziati dai mutuanti, in particolare quando i mutuatari pagano tassi di interesse più alti o commissioni aggiuntive per rimborsare la partecipazione del mutuante.

"Alcuni programmi di assistenza per i pagamenti anticipati vengono offerti come doni o sovvenzioni che non devono essere rimborsati, mentre altri finanziano doni o sovvenzioni attraverso un tasso di ipoteca più alto che viene trasferito al mutuatario", dice la portavoce della FHFA Stefanie Johnson. "In altre parole, il mutuatario può finire a pagare di più per tutta la durata del mutuo rispetto a quanto il prestatore ha fornito in assistenza".

Si chiama "premium pricing" e potrebbe essere uno dei motivi per cui Freddie Mac sta eliminando i sussidi per l'acconto del prestatore: per impedire che i suoi prestatori autorizzati si scontrino con il FHFA.

Finora, Fannie Mae, che offre anche un programma di abbattimento del 3% che i creditori potrebbero acquistare per conto dei mutuatari, non ha emesso nuove restrizioni su tale assistenza per i pagamenti con il finanziatore. Ma Fannie Mae proibisce i prezzi premium e richiede che i pagamenti anticipati erogati dal prestatore siano veri e propri contributi - ovvero regali che non richiedono il rimborso.

Un motivo in più per acquistare più istituti di credito, soprattutto se stai cercando un prestito a basso o nessun anticipo - in modo da poter essere sicuro di non essere vittima di prezzi premium.

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