3 Troubling Truths Non hai mai parlato di mutui immobiliari in affitto |

La mania immobiliare è ancora una volta avvincente Wall Street.

Con l'ultima lettura dell'indice dei prezzi casa S & P / Cash Schiller che sale del 12% rispetto all'anno scorso, i proprietari di case stanno incassando l'inversione rialzista dopo che i prezzi sono scesi per sei anni consecutivi dal 2006 al 2012.

Ma anche se i proprietari di case regolari vedono grandi guadagni, sono i proprietari di case in affitto e gli investitori che sono i veri vincitori.

È ciò che il mio collega Nathan Slaughter chiama "Nazione degli affittuari", il fenomeno che sta conquistando gli Stati Uniti, come sempre più americani scelgono di affittare piuttosto che comprare.

Nei prossimi tre anni, 3,8 milioni di affittuari (il 70% di tutte le nuove famiglie) combatteranno tra loro per sempre meno spazio. Questo grande spostamento verso i noleggi è determinato dal calo dei tassi di proprietà delle case, poiché i consumatori continuano a lottare con una crescita dei salari ridotta e un debito eccessivo. Questo dovrebbe ricompensare i proprietari di appartamenti con valori più alti sulle loro proprietà e rendite crescenti. Nathan parla di questo qui e ti spiega come puoi incassare.

Ma proprio come ogni altro investimento, il potenziale per un guadagno eccessivo è a rischio.

E uno dei maggiori rischi in un investimento immobiliare è il mutuo. Un mutuo affitto-proprietà è strutturato in modo diverso rispetto a un mutuo regolare, e ciò comporta un rischio nascosto per gli investitori.

Ecco tre cose che devi sapere prima di provare a sottoscrivere un mutuo per quella proprietà in affitto …

1. Non otterrai tassi di interesse in ribasso.

I tassi di prestito sono dettati dal rischio. Più rischi produce un tasso di interesse più alto. Con un mutuo individuale, il creditore sta profilando il rischio di un singolo mutuatario. Ciò include la storia del credito e dell'occupazione. Ma per un mutuo affitto, ciò che le banche capiscono è che anche se sta ancora facendo un prestito a un individuo, la performance del prestito sarà fortemente influenzata da un gruppo di affittuari di terze parti che rimarranno virtualmente anonimi.

Anche se i mutuatari stanno usando il loro credito personale per garantire il mutuo per la proprietà in affitto, il fatto che debbano affidarsi a noleggiatori di terze parti per contribuire a generare flussi di cassa è il motivo per cui i finanziatori richiedono un tasso di interesse più elevato. È solo più rischioso per loro.

Il mercato degli affitti immobiliari ha margini operativi molto bassi e si basa su flussi di cassa costanti. Anche un tasso di interesse marginalmente più alto ha il potenziale di minacciare la redditività di un investimento immobiliare in affitto.

2. Preparati per un acconto pesante.

I mutui individuali possono attualmente essere garantiti per un minimo del 3,5% rispetto ai programmi offerti dalla FHA (Federal Housing Association). Questo programma sovvenzionato dal governo è progettato per supportare la proprietà della casa e aumentare i tassi di proprietà.

Ma i mutui per le proprietà in affitto non godono di tale lusso. Poiché l'assicurazione ipotecaria non copre gli investimenti immobiliari, il 20% in meno è un minimo. In effetti, la maggior parte dei mutui immobiliari richiede più del 25%.

Si tratta di un grosso esborso di cassa e può ridurre in modo significativo la leva operativa di un investimento immobiliare. Potrebbe anche diventare una grande responsabilità finanziaria in caso di una vendita in difficoltà, in cui i proprietari di immobili con patrimonio netto sono stati sottoposti a perdite totali, mentre quelli con poca o nessuna equità sono andati via incolumi.

Un grande acconto su una proprietà in affitto ha anche il potenziale per escludere altre classi di attività in un portafoglio, comprese azioni e obbligazioni. L'allocazione delle attività è il singolo fattore più importante che influenza le prestazioni di un portafoglio, pertanto un approccio equilibrato è fondamentale per rimanere adeguatamente diversificati e ridurre i rischi.

3. Il tuo credito è ancora più importante.

Il credito è sempre il fattore più importante che influisce sui tassi di interesse. E ciò è particolarmente vero per un mutuo per la proprietà in affitto.

In effetti, è più difficile ottenere un mutuo per la proprietà in affitto che un mutuo residenziale. Un punteggio di credito 720 è considerato eccellente e potrebbe essere abbastanza buono per garantire un mutuo residenziale. Ma quel numero salta a 740 per la maggior parte dei mutui ipotecari.

Oltre al credito, i finanziatori guarderanno da vicino a quanti contanti ha a disposizione un potenziale mutuatario di immobili in locazione, di solito richiedendo sei mesi di spese operative per tamponare il debole andamento degli affitti e la volatilità economica. I finanziatori vorranno anche conoscere altre proprietà possedute e il rapporto prestito / valore di tali beni.

Il rischio con questi standard di prestito più elevati è il costo opportunità. Anche qualcuno disposto a fare un investimento in una proprietà in affitto potrebbe non essere in grado di farlo a causa di standard di prestito più stringenti.

La risposta di investimento: Se c'è una cosa che i mutui in proprietà e in affitto hanno in comune è che I mutui immobiliari sono ampiamente disponibili presso le banche locali e regionali. Le grandi banche sono note per aver adottato standard di prestito più elevati ed essere più selettive nella scelta dei potenziali mutuatari. Le banche locali e regionali sono note per aumentare la flessibilità e assumere mutuatari a rischio più elevato. Ciò avrà un grande impatto non solo sulla tua capacità di garantire un mutuo per la tua proprietà in affitto, ma anche sui termini di quel prestito.