Mutuo Assumibile: Pro e Contro per Acquirenti e Venditori
Conviene estinguere anticipatamente un mutuo?
Sommario:
- Cos'è un mutuo ipotizzabile?
- Quali mutui sono ipotizzabili?
- Vantaggi dei prestiti ipotizzabili
- Per i venditori
- Per gli acquirenti
- Svantaggi dei prestiti ipotizzabili
- Per i venditori
- Per gli acquirenti
- Come assumere un mutuo
- Divorzio, morte e presunti
- Qual'è il prossimo?
- Calcolare quanto casa ti puoi permettere
- Evitare questi errori di homebuying
- Imparare quali sono i prestiti VA?
Un mutuo ipotizzabile consente a un acquirente domestico di spostarsi non solo nella precedente casa del venditore ma anche di entrare nel prestito del venditore.
Avere un prestito ipotizzabile potrebbe dare al venditore un margine di marketing, in particolare se i tassi ipotecari sono aumentati da quando il venditore ha ottenuto il prestito.
Per un acquirente, l'assunzione di un mutuo può far risparmiare migliaia di dollari in pagamenti di interessi e costi di chiusura - ma potrebbe richiedere un grande acconto.
Ecco come funzionano i mutui ipotizzabili e i vantaggi e gli svantaggi per acquirenti e venditori.
Cos'è un mutuo ipotizzabile?
Un mutuo ipotizzabile è un mutuo per la casa che può essere trasferito dal mutuatario originale al proprietario della casa successiva. Il tasso di interesse rimane lo stesso. Così fa il termine: per esempio, se un mutuo di 30 anni ha 3 anni, la persona che assume il prestito ha 27 anni per pagarlo.
Tu, come l'acquirente, stai entrando nel mutuo del venditore.
"In un presupposto, tu, come l'acquirente, stai entrando nel mutuo del venditore come se tu avessi diritto di fronte a te e hai cancellato il nome del venditore sul documento e hai inserito il nome del mutuatario lì, "Afferma Michael G. Barone, un socio amministratore di pratiche di conformità ipotecaria per lo studio legale Abrams Garfinkel Margolis Bergson a New York City.
" DI PIÙ: Reddito è necessario qualificarsi per un mutuo
Quali mutui sono ipotizzabili?
Non tutti i mutui sono ipotizzabili in una vendita a domicilio. Gli acquirenti possono assumere mutui garantiti federalmente o assicurati, ma non altri tipi di mutui per la casa. Questo significa:
- Prestiti FHA, che sono assicurati dalla Federal Housing Administration, siamo assumibile.
- Prestiti VA, garantiti dal Department of Veterans Affairs, siamo supponibile, e l'acquirente non deve essere un veterano o nell'esercito.
- Prestiti dell'USDA, che sono garantiti dal ministero dell'Agricoltura, siamo assumibile.
- Altri prestiti, chiamati mutui convenzionali, in generale non sono supponibile in una casa in vendita.
" DI PIÙ: Prestiti FHA: cosa devi sapere
Torna in cimaVantaggi dei prestiti ipotizzabili
Per i venditori
Vendita più semplice: Un prestito ipotizzabile può rendere la casa più commerciabile se i tassi di interesse sono aumentati negli anni da quando l'ipoteca è stata originata. Immaginate una situazione in cui qualcuno ottiene un mutuo ipotizzabile con un tasso di interesse del 4,75% e poi vende la casa cinque anni dopo, quando i tassi di interesse sono intorno al 7%. Quella percentuale del 4,75%, impossibile da ottenere diversamente, potrebbe indurre gli acquirenti a scegliere quella casa piuttosto che un'altra.
Prezzo più alto: Un altro vantaggio è un mutuo ipotizzabile conferisce al venditore un potere contrattuale sul prezzo. Un venditore intelligente tesse il prestito ipotizzabile nella fase di vendita "il primo giorno, quindi questa è una parte della negoziazione immediatamente", afferma Barone. "Quindi dovrai pagarci il prezzo richiesto o un po 'più del nostro prezzo richiesto."
Per gli acquirenti
Tasso d'interesse più basso: Un prestito ipotizzabile evoca un vantaggio diretto per l'acquirente domestico, afferma Jim Sahnger, un creatore di mutui per C2 Financial Corp. a Jupiter, in Florida: "Il professionista è che si sta ottenendo qualunque tasso abbiano in vigore".
Un prestito ipotizzabile conferisce al venditore potere negoziale sul prezzo.
Minori costi di chiusura: Inoltre, costa meno assumere un prestito che ottenere un nuovo mutuo, dicono i finanziatori. I costi di chiusura ipotecaria di solito ammontano a diverse migliaia di dollari. Al contrario, FHA, VA e USDA impongono limiti alle commissioni legate alle assunzioni, rendendole più economiche dei costi di chiusura.
" DI PIÙ: Spese di chiusura del mutuo, spiegato
Torna in cimaSvantaggi dei prestiti ipotizzabili
Per i venditori
Votazione VA: I prestiti FHA e USDA hanno pochi, se non nessuno, svantaggi per i venditori. Ma i venditori che hanno prestiti VA possono andare a rotoli quando gli acquirenti assumono i loro mutui.
Con un prestito VA, il governo garantisce che ripagherà una parte del saldo in caso di insolvenza del mutuatario. Il VA, che limita questa garanzia, chiama il suo ammontare in dollari "diritto" del mutuatario. A seconda dell'importo del prestito, parte o tutto il diritto del mutuatario rimane legato in casa con l'ipoteca presunta, anche dopo la vendita.
Poiché il diritto rimane con il prestito assunto, il venditore potrebbe non avere ancora abbastanza diritti per qualificarsi per un altro prestito VA per acquistare la casa successiva.
Un venditore può sfuggire a questa situazione vendendo a un veterano o membro dell'esercito che è idoneo a ottenere un prestito VA. L'acquirente può quindi sostituire la sua titolarità per quella del venditore. In tal caso, il VA ripristina il pieno diritto del venditore.
Per gli acquirenti
Grande acconto: L'aumento dei valori della casa può silurare le ipotesi dei mutui. Per capire perché, ricorda che quando un acquirente assume un mutuo, è come entrare nel mutuo del venditore, che potrebbe non coprire più il costo della casa.
L'aumento dei valori della casa può silurare le ipotesi dei mutui.
Diciamo che un venditore, dopo aver pagato il mutuo per cinque anni, deve pagare $ 150.000. L'acquirente assumerebbe tale importo.Ma il valore della casa è salito a $ 215.000 nei cinque anni che il venditore ha posseduto. L'acquirente dovrà pagare la differenza.
Sottrarre il saldo residuo del prestito ($ 150.000) dal valore della casa ($ 215.000) e ottieni $ 65.000. L'acquirente deve inventare $ 65.000 per comprare la casa. Nella maggior parte dei casi, ciò significa ottenere un secondo mutuo ", che di solito ha tassi di interesse considerevolmente più alti", afferma Barone. Una seconda ipoteca probabilmente porta costi di chiusura, minando ulteriormente il vantaggio del prestito ipotizzabile.
Poiché l'apprezzamento del prezzo della casa può accelerare rapidamente, gli acquirenti hanno un tempo più semplice se si assumono mutui che hanno solo pochi anni, dice.
Assicurazione ipotecaria: Prestiti FHA possono presentare un inconveniente. I loro pagamenti mensili di assicurazione ipotecaria durano per tutta la vita del prestito e possono essere eliminati solo rifinanziando il prestito. Quei pagamenti mensili annullano alcuni dei benefici derivanti dall'assunzione del tasso di interesse più basso del prestito.
" DI PIÙ: Calcola come risparmiare per un acconto
Torna in cimaCome assumere un mutuo
Supponendo che un mutuo richieda l'approvazione del mutuante. Se un compratore e un venditore stipulano un'assunzione in modo informale, senza dire al prestatore, corrono un rischio. Dopo che il prestatore scopre, può richiedere immediatamente il pagamento dell'intero importo del prestito. E se il prestito rimane nel nome del venditore, il venditore rimane responsabile per il debito.
In un presupposto correttamente fatto, il nuovo mutuatario deve saltare attraverso gli stessi anelli che ci vorrebbe per qualificarsi per un nuovo prestito. Il servicer del prestito richiede il rapporto di credito del mutuatario, oltre a informazioni finanziarie e sull'occupazione.
"Il creditore vuole ancora assicurarsi di poter pagare il prestito, quindi ti qualificano come se fossi un nuovo acquirente", dice Barone.
Il creditore non richiederà una valutazione, dice Sahnger.
Infine, il mutuante rilascia la responsabilità del debitore originario per il debito.
Torna in cimaDivorzio, morte e presunti
Non tutte le ipotesi sui mutui derivano dalle vendite di case. A volte un coniuge assume il prestito in seguito a un divorzio o alla morte dell'altro coniuge.
In questi casi, la persona che assume il prestito deve dimostrare la capacità di effettuare i pagamenti mensili, dice Randy Hopper, vicepresidente senior del prestito a domicilio per la Federal Credit Union della Marina. L'approvazione non è automatica.
Se la nota di prestito originale ha entrambi i coniugi su di essa, "allora il creditore probabilmente li ha qualificati per il prestito sulla base di entrambi i loro redditi e di entrambi i loro file di credito", dice Hopper. "Quindi se uno di loro non è più in prestito, allora dobbiamo assicurarci che anche il mutuatario rimanente sia qualificato per conto proprio."
