Evitare il Probato: Locazione congiunta con diritto di sovversione
QUANDO SI PUO' RECEDERE DAL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Hai bisogno di essere considerato legalmente familiare per far funzionare un JTROS? Se vivo in uno stato che non riconosce il matrimonio omosessuale (ad esempio, Carolina del Sud), ci sono considerazioni specifiche nel decidere se nominare o meno una proprietà usando JTROS?
A differenza delle coppie eterosessuali sposate, le coppie dello stesso sesso che vivono in stati che non riconoscono la loro unione non possono godere dei benefici della locazione per intero, il concetto legale che consente la comproprietà della proprietà da parte di marito e moglie. Nella Carolina del Sud, tuttavia, la formazione di un affitto congiunto con diritto di superstite ("JTROS") può assicurare che il coniuge superstite mantenga la casa alla morte dell'altro senza interferenze da parte del tribunale o del governo.
In circostanze normali, l'interesse di proprietà di un proprietario di abitazione in beni immobili costituisce un patrimonio di successione e in seguito alla sua morte sarà soggetto a procedimento di successione in tribunale. La corte di successione raccoglierà tutti i beni del defunto e tutti i possibili eredi, compresi i creditori del defunto a cui deve il debito non pagato. Dopo aver ridotto il patrimonio del defunto da crediti finanziari e altri obblighi come le tasse immobiliari, il tribunale distribuirà il resto della proprietà agli eredi legittimi. Il processo implica spesso l'interpretazione della volontà lasciata dal defunto e la valutazione di altre prove che indicano un diritto all'eredità.
Sebbene il processo di omologazione non sia necessariamente macchinoso, può potenzialmente diventare una grande fonte di stress, rischio, tempo e denaro, soprattutto per le coppie dello stesso sesso. Anche se la volontà del defunto prevede che tutta la sua proprietà si trasferisca al suo partner omosessuale superstite, tali proprietà possono essere soggette a richieste di risarcimento da parte dei creditori del defunto, se ha debiti non pagati, o da controversie da familiari del defunto in merito all'interpretazione della volontà e del diritto all'eredità. Oltre a questi rischi, l'omologazione può anche costare un importo considerevole nelle tasse degli avvocati e consumare mesi o persino anni per una risoluzione. Un patrimonio di un defunto del valore di oltre un milione di dollari avrà anche una tassa di successione.
JTROS consente agli immobili titolati di passare al conduttore superstite senza il fastidio di passare attraverso la procedura di successione. A differenza della locazione, che offre lo stesso vantaggio di evitare le probates, JTROS non richiede che gli inquilini siano legalmente sposati. Laddove altri dispositivi per l'evasione probatoria, come la fiducia in vita o un nuovo atto immobiliare, costano una notevole quantità di denaro per costruire e coinvolgere molte complicazioni fastidiose, un JTROS non costa molto denaro ed è facile da formare, purché vengano seguite linee guida rigorose.
Fino al 1971, la Carolina del Sud limitava statutariamente il diritto degli inquilini congiunti ad ottenere il diritto di sopravvivere. Nel 1971 abrogò questa limitazione. La sezione 62-2-804 del Codice probabilistico della Carolina del Sud prevede che un affitto congiunto, al momento della morte di uno degli inquilini, si convertirà e dividerà in una locazione in comune, a meno che lo strumento che crea la locazione congiunta non preveda chiaramente il diritto di sopravvivere. Sebbene la Carolina del Sud abbia modificato la propria costituzione nel 2006 per vietare il matrimonio tra persone dello stesso sesso e le unioni civili, l'emendamento non impedisce i contratti privati tra partner dello stesso sesso. Tuttavia, a causa della convinzione del South Carolina che il diritto alla sopravvivenza sopravvive senza necessità alle proprietà immobiliari, la presunzione nei tribunali della Carolina del Sud favorisce l'interpretazione della locazione in comune in caso di incertezza. Pertanto, al fine di costituire un JTROS appropriato, il titolo dell'abitazione deve contenere un linguaggio chiaro che indichi il diritto di sopravvivere da parte del partner dello stesso sesso restante. Un avvocato esperto in diritto di proprietà dovrebbe essere in grado di redigere il documento corretto, in quanto JTROS rimane la forma più semplice e conveniente di protezione della proprietà di una casa contro l'omologazione almeno in South Carolina.
Piuttosto che rischiare inutili battaglie in tribunale di successione o spese elevate per subire trasformazioni di azioni o formazione di fiducia, le coppie dello stesso sesso dovrebbero discutere tra loro e con i loro avvocati sulla possibilità di creare un JTROS.
NOTA: Questo sito fornisce informazioni sulla legge designata per aiutare gli utenti ad affrontare in sicurezza le proprie esigenze legali. Ma le informazioni legali non sono le stesse della consulenza legale - l'applicazione della legge alle circostanze specifiche di un individuo. Anche se facciamo tutto il possibile per assicurarci che le nostre informazioni siano accurate e utili, ti consigliamo di consultare un avvocato se desideri assicurarti che le nostre informazioni e la tua interpretazione sono appropriate alla tua situazione specifica. Immagine di prova tramite Shutterstock
