Perché la tua banca non può darti la migliore tariffa ipotecaria

I tassi ipotecari sono vicini ai minimi storici e potrebbe essere difficile immaginarli andare ancora più in basso. Ma alcuni esperti di prestiti dicono che molte banche non stanno dando ai mutuatari i tassi più bassi che meritano.

È una questione di come i prestiti ipotecari delle banche: un complicato mix di prestiti attraenti per i potenziali investitori - spesso compratori governativi come Fannie Mae e Freddie Mac - che proteggono i margini di profitto per tassi di interesse più elevati a venire, e bilanciano la domanda di prestiti con personale disponibile. Gestendo queste variabili, i creditori possono avere più denaro per fare prestiti, pur restando redditizi e competitivi.

Di tutti i fattori che influenzano il tasso di interesse del mutuo per la casa, la maggior parte sono fuori dal tuo controllo - ma ci sono due fattori che puoi influenzare per inclinare le quote migliori a tuo favore.

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Gli investitori guidano i prezzi

"I tassi ipotecari non sono tanto dettati dalle banche quanto dagli investitori che acquistano questi prestiti", afferma Anthony Davenport, un ex ipotecario, ora consulente di gestione del credito e fondatore di Regal Financial a New York. E Davenport dice che il 90% dei mutui sono attualmente acquistati sul mercato secondario da Fannie Mae, Freddie Mac o dalla Federal Housing Administration.

I prestatori vogliono vendere i loro prestiti per liberare più capitale per prestare e rimuovere il rischio che i mutuatari possano inadempiersi dai loro libri, quindi valutano i loro mutui con i tassi e i termini a cui questi investitori semi-governativi li acquisteranno.

Pricing prestiti ora per tassi in aumento più tardi

Il settore dei mutui è diventato così competitivo che c'è poco spazio, o il desiderio da parte dei creditori, di compensare i tassi di interesse, dice Eric Smith, un altro ex-ipotecario e dirigente bancario, ora un coach di alfabetizzazione finanziaria ad Atlanta. L'unica eccezione, dice Smith, potrebbe essere per i grandi mutui che gli istituti di credito spesso conservano nei loro libri.

Questi mutui, che sono noti come "prestiti jumbo" e nel 2018 sono in genere oltre $ 453.100 nella maggior parte delle aree del paese, superano i limiti di dimensione stabiliti da Fannie e Freddie. Per questo motivo, non sono acquistati da tali enti sponsorizzati dal governo, quindi i prestatori di solito trattengono questi prestiti, così come il rapporto con i clienti benestanti che li portano fuori.

Mantenendo un portafoglio di mutui jumbo e preoccupato che i tassi di interesse aumentino, i finanziatori potrebbero "gonfiare quel prezzo [del mutuo] un po 'per proteggersi quando i tassi a breve termine cominciano a salire". Ciò aiuta a proteggere il loro margine di profitto sui prestiti a tasso agevolato, dice Smith.

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Davenport aggiunge che, per i prestiti jumbo detenuti dalle banche, "in molti casi prendono in prestito denaro da posti come la Federal Reserve allo 0,25-0,50% e non passano i risparmi ai clienti".

Shmuel Shayowitz, presidente di Approved Funding a River Edge, nel New Jersey, dice che ci sono altri due casi in cui le banche potrebbero coprire leggermente i tassi. A volte i prestatori stanno aspettando di essere sicuri che una percentuale più bassa si attaccherà e non rimbalzerà immediatamente, dice. Ciò lascerebbe alla banca un tasso bloccato per un cliente che è inferiore a un tasso prevalente.

Altre volte potrebbe essere uno sforzo per gestire la domanda di mutui al fine di cancellare un arretrato di prestiti senza aggiungere manodopera per gestire un volume aggiuntivo, dice Shayowitz.

Due modi per ottenere una pausa

Mentre c'è poco - non fare nulla - si può fare sui margini di profitto della banca o su come Fannie e Freddie modellano i prezzi del prestatore, Davenport dice che ci sono altri casi in cui un mutuatario potrebbe non ottenere la migliore tariffa che può ottenere, e qualche volta una mossa tattica o due possono fare la differenza.

Innanzitutto, i tassi dei mutui variano in base al punteggio FICO di un mutuatario e, dice, è qui che gli aggiustamenti dei tassi di interesse sono molto reali.

"Qualcuno che ha un punteggio di 740 non è molto probabile che si imponga di default più di qualcuno che ha un punteggio di 760, ma pagherà un tasso di interesse più alto", dice Davenport.

Sapere dove le interruzioni di prezzo cadono sulla scala del punteggio FICO può aiutare un mutuatario a guadagnare uno sconto significativo. Ad esempio, se lo sconto di un prestatore prende il via con un punteggio di credito di 700 e il tuo è di 680, potresti decidere di ridurre il saldo di una carta di credito o due sufficienti per aumentare il tuo punteggio fino al livello successivo.

In secondo luogo, Smith afferma che i consumatori che cercano di ottenere il miglior tasso di interesse su un mutuo dovrebbero acquistare più di un prestatore e - poiché i creditori dovrebbero quotare un tasso con diversi punti di sconto integrati - "ottieni un tasso basato su zero punti di sconto".

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Hal Bundrick è uno scrittore di Investmentmatome, un sito di finanza personale. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Questo articolo è stato scritto da Investmentmatome ed è stato originariamente pubblicato da The Associated Press.