5 Termini chiave che devi conoscere prima di ottenere un mutuo

È risaputo che gli agenti immobiliari e i creditori ipotecari sono stranieri.

Sembrano apparire dal nulla, sembrano tutti conoscersi e non li vedi mai mangiare. Hanno anche una propria lingua, che potresti sentire mentre parli mentre sei in chiusura o quando parli di una casa.

Se sei un semplice mortale, potresti non avere la possibilità di apparire a volontà o andare così a lungo senza mangiare, ma questi cinque termini ti aiuteranno a imparare a parlare la loro lingua. Vivere a lungo e prosperare!

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APR

Conoscere il tasso percentuale annuale (o APR) di un prestito ti dice il vero costo del prestito perché include tutte le tasse direttamente correlate al prestito, non solo i pagamenti degli interessi. Il fatto che ci sia più di un modo per calcolare un TAEG complica il confronto dei prestiti, ma la formula che include i componenti di base è:

TAEG = [2 x Numero di pagamenti per anno x Totale costi finanziari] / [Ricavi di prestiti originali x Numero totale di pagamenti + 1]

La responsabilità del calcolo dei TAEG ricade sul finanziatore, non su di te, e le normative federali impongono ai prestatori di rivelare l'APR di un prestito in grande quantità. Il Consumer Credit Protection Act del 1968 (noto anche come Truth in Lending Act) richiede ai mutuanti di rivelare gli oneri finanziari di un prestito e il suo TAEG in modo da poter confrontare i prestiti.

I calcoli del TAEG sono basati su tassi di interesse fissi, quindi regolabili i tassi creano APR in continua evoluzione. Per questi motivi, alcuni mutuatari si rivolgono alle stime in buona fede degli istituti di credito per confrontare direttamente le commissioni di prestito piuttosto che confrontare gli APR.

ARM

Un mutuo a tasso variabile (o ARM) ha un tasso di interesse variabile calcolato da aggiungendo un premio a un tasso di riferimento specifico.

Due tipi comuni di ARM sono ARM di interesse e ARM ibrido. I BRI di solo interesse offrono un periodo di tempo durante il quale il mutuatario paga solo gli interessi sul prestito. Questo riduce il pagamento del mutuatario, ma lascia il capitale in sospeso. Le ARM ibride offrono un tasso fisso per un periodo di tempo e quindi ritornano a un tasso variabile per il resto della vita del prestito. Un BRACCIO 3/1, ad esempio, trasporta un tasso fisso per i primi tre anni e quindi regola ogni anno successivo.

In molti casi, le ARM hanno limiti su quanto alto e talvolta quanto basso possa essere il tasso, così come quanto può muoversi in qualsiasi anno, mese o trimestre. In alcuni casi, il tasso si aggiusterà solo, cioè non otterrai alcun beneficio se le tariffe diminuiranno. Indipendentemente da ciò, i creditori sono obbligati per legge a rivelare l'entità del pagamento mensile. Assicurati di poter gestire lo scenario peggiore.

Freddie Mac

La Federal Home Loan Mortgage Corp. (FHLMC o Freddie Mac) è un'entità sponsorizzata dal governo che acquista determinati tipi di mutui dalle banche e li utilizza come

Ecco come funziona Freddie Mac:

• Se ricevi un mutuo, il creditore accetta di trasferire denaro sul tuo conto e accetti di rimborsare il creditore secondo un calendario prestabilito.
• Il mutuante può quindi scegliere di tenere questo mutuo nel suo portafoglio o venderlo nel mercato dei mutui secondari.
• Con la vendita del mutuo, il mutuante riceve denaro che può utilizzare per concedere altri mutui ad altri mutuatari.
• Poiché questo processo crea una fornitura costante di fondi ipotecari, i tassi dei mutui restano competitivi e i mutui sono più disponibili.

Quindi, se la tua banca pensa che possa darti un prestito che sa che Freddie Mac comprerà, probabilmente la tua banca sta andando per fare il prestito.

Freddie Mac confeziona i mutui che compra in gruppi ("pool") con caratteristiche comuni (cioè tassi d'interesse, scadenze o rating del credito simili). Quindi vende titoli che rappresentano un interesse di proprietà in questi pool. Questi titoli, denominati titoli garantiti da ipoteca, sono acquistati dagli investitori nel mercato aperto. Con i fondi delle vendite, Freddie Mac acquista più mutui.

Quando effettui il pagamento mensile del mutuo al tuo prestatore o al tuo mutuatario, il prestatore o il mutuatario mantiene una commissione e invia il resto del pagamento a Freddie Mac. Freddie Mac a sua volta prende una commissione e passa ciò che resta agli investitori che detengono i titoli garantiti da ipoteca. Per loro, è come possedere un legame che è essenzialmente garantito dal governo.

Questo perché Freddie Mac garantisce il pagamento puntuale di interessi e capitale sui titoli garantiti da ipoteca - in altre parole, se non lo fai Per effettuare i pagamenti dei mutui, Freddie Mac versa ancora i suoi pagamenti agli investitori.

Ginnie Mae

Freddie Mac non è l'unica entità sponsorizzata dal governo coinvolta nel credito ipotecario. Un'agenzia del Dipartimento per gli alloggi e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti, la National Mortgage Association (GNMA o Ginnie Mae) è stata istituita dal Congresso nel 1968. L'agenzia garantisce il pagamento tempestivo di interessi e capitale su determinati titoli garantiti da ipoteca.

A differenza di Freddie Mac, tuttavia, Ginnie Mae non compra o vende mutui, né emette titoli garantiti da ipoteca. In generale, garantisce solo i titoli garantiti da ipoteca costituiti da ipoteche assicurate dalla Federal Housing Administration, dal Department of Veterans Affairs, dal Rural Housing Service o dall'Ufficio di edilizia pubblica e indiana.

Qualified Mortgage Insurance Premium

Un premio assicurativo ipotecario qualificato assicura i pagamenti ipotecari di una casa. L'assicurazione ipotecaria proviene in genere dalla Federal Housing Administration, dal Department of Veterans Affairs, dal Rural Housing Service o da un assicuratore ipotecario privato.

Potrebbe esserti richiesto di acquistarlo se il tuo acconto è inferiore al 20% del prezzo della casa. Fondamentalmente, la politica prende il via se si default sul prestito. In questo modo, la banca ottiene ancora i pagamenti del prestito. I premi assicurativi ipotecari qualificati possono essere deducibili dalle tasse se l'ipoteca è stata originata dopo il 2006, sebbene esistano limiti di reddito.