5 Opzioni di finanziamento del venditore per gli acquirenti a casa |

Pensa ora è un ottimo momento per comprare una casa? Buona fortuna per trovare finanziamenti.

Gli standard di prestito restrittivi continuano a paralizzare i sogni di proprietari di case per coloro che hanno il reddito necessario per sostenere un mutuo, ma senza una storia di credito pulita e un punteggio di credito minimo di 720.

Per queste persone, è un mercato difficile, che non sembra essersi allentato in tempi brevi.

Inserisci il finanziamento del venditore. Una volta popolare negli anni '80, il finanziamento dei venditori sta emergendo ancora come un modo per gli acquirenti di aggirare le restrizioni dei prestiti ipotecari di oggi.

Secondo Bloomberg Businessweek nel 2011 sono state acquistate quasi 53.000 case con il finanziamento del proprietario, la maggior parte delle quali si svolge in duramente colpiti Michigan, Florida, Ohio, California, Wisconsin, Minnesota e Texas.

Mentre questo è solo circa l'1,5% delle transazioni immobiliari del 2010, dà un suggerimento che per gli acquirenti, la necessità è di nuovo diventata madre dell'invenzione.

Una breve storia del finanziamento del venditore

Il finanziamento del venditore è decollato durante i primi anni '80, dopo che i tassi di interesse salirono al 20%, costringendo gli acquirenti a cercare altre opzioni.

I finanziamenti dei venditori sono entrati nella frattura, associando i proprietari di case a tassi di interesse dei mutui più bassi con gli acquirenti disposti ad assumere il prestito.

L'idea divenne uno strumento di finanziamento popolare fino alla fine degli anni '70, quando le banche risposero con la clausola del debita vendita che permetteva loro di chiamare il prestito a causa di una casa venduta a terzi.

La clausola del reso in vendita ha effettivamente avuto un duplice scopo. Non solo ha aiutato le banche a battersi contro un concorrente, ma ha anche permesso loro di spostare i mutuatari dai vecchi mutui ipotecari in mutui a interesse più elevato.

Stanley Bronstein, un avvocato con sede in Arizona e CPA, ritiene che il finanziamento dei venditori stia tornando in auge.

"È stato sempre più difficile ottenere prestiti da banche e società di mutui", afferma. "Probabilmente diventerà ancora più difficile, specialmente se alcune delle regole proposte verranno approvate, richiedendo agli acquirenti di abbassare del 20% per qualificarsi per il finanziamento tradizionale."

Rendere il finanziamento del venditore

Mentre il finanziamento del venditore di oggi è diverso le opzioni sono ben lontane dalle sue radici del 1980, la premessa (e i caveat) sono rimasti gli stessi. Il finanziamento del venditore è simile ai tradizionali istituti di credito di terze parti.

L'acquirente firma una cambiale e promette di pagare i pagamenti rateali del venditore (tipicamente mensili) che contengono capitale e interessi.

Proprio come un prestito tradizionale, ci sarà un mutuo firmato o un atto di fiducia, o un accordo di sicurezza che consente al venditore di precludere se l'acquirente non paga.

Attualmente, gli acquirenti di case possono scegliere tra cinque diverse opzioni di finanziamento del venditore:

Opzione di finanziamento del venditore n. 1: gratuita e chiara

L'opzione di finanziamento del venditore più semplice è quando un proprietario vende una casa libera e libera da tutti i privilegi. L'acquirente effettua un acconto e paga i pagamenti del capitale e degli interessi mensili negoziati al venditore che poi trasporta il saldo del prestito in una nota privata.

Opzione di finanziamento del venditore n. 2: contratto di locazione con opzione di acquisto (affitto a consumo)

In questo scenario, il proprietario potenziale della casa conserva l'opzione di acquistare la casa ma senza l'obbligo effettivo. Il mutuatario guadagna un equo interesse per la casa con un acconto, effettuando anche regolari canoni di affitto mensili.

Alla fine della durata del leasing, lui / lei ha la possibilità di saldare il saldo rimanente attraverso un rifinanziamento.

Kevin Amolsch, presidente del gruppo Pine Financial, consiglia ai venditori che perseguono questa opzione di ottenere un numero sufficiente, acconto non rimborsabile nel caso in cui la persona non scelga di acquistare.

"Ma d'altra parte, gli acquirenti possono anche proteggere le loro opzioni registrando il contratto di locazione che cancellerà il titolo, rendendo così difficile per il venditore per venderlo a qualcun altro ", dice.

Opzione di finanziamento del venditore n. 3: La seconda posizione di pegno

Questo in cui un venditore porta un secondo pegno ipotecario dietro la banca per fare un no, o un piccolo affare giù. L'acquirente effettuerà quindi due pagamenti ogni mese: uno al titolare di privilegi bancari senior e un secondo al venditore privato.

I rischi del venditore con questa opzione sono ovvi. Se l'acquirente paga solo il primo titolare di pegno, il venditore deve disporre di fondi azionari o fondi sufficienti per precludere e pagare il primo, più grande titolare di pegno.

Allo stesso modo, se l'acquirente paga solo il secondo privilegio minore, il venditore rischia ancora di perdere

Opzione di finanziamento del venditore n. 4: Mutuo avvolgente

Offerto da coloro che sono riluttanti ad assumere una posizione più rischiosa, titolare di un secondo privilegio, i mutui ipotecari sono anche un'opportunità per i venditori di guadagnare un buon tasso di rendimento.

"Se sono un venditore con un mutuo di $ 100.000 al 4% e la proprietà vale $ 150.000, lo venderei al compratore con $ 10.000 in giù, portando l'intera differenza [$ 140.000] al 7% su un involucro- "Intorno all'ipoteca o alla fiducia inclusiva", afferma Lance Churchill, avvocato del Frontline Education Group. "Preferirei fare il 2% o il 3% sui $ 100.000 anziché solo il 7% sui $ 40.000."

Tuttavia, gli acquirenti dovrebbero conoscere i rischi connessi con i wrap-around. "Se stai andando con un mutuo avvolgente, vai sempre con una compagnia di garanzia", ​​consiglia Amolsch. "Non sai cosa sta facendo il venditore con i tuoi soldi."

Le società di garanzia faranno in modo che i pagamenti arrivino sia al venditore che al titolare di privilegi bancari senior.

Un altro rischio riguarda la banca che scopre questo particolare privilegio.

"Questo tipo di accordo viola quella che è nota come clausola di debita vendita che dice fondamentalmente che il prestatore esistente deve essere pagato quando il venditore vende la proprietà a un nuovo acquirente ", avverte Bronstein.

" Se il venditore non fa questo e il prestatore scopre, il creditore potrebbe dichiarare la nota in modo predefinito e chiedere di essere pagata per intero. "

Ancora contatori Churchill che nel mercato di oggi, il rischio che questo accada è piccolo. "Perché preoccuparsi di rischiare un prestito in bonis per un credito in sofferenza se si paga come concordato?"

L'unica ragione per cui le banche potrebbero chiamare un prestito è se i tassi di interesse salgono di nuovo, quindi vorranno fare un altro prestito a il tasso più elevato. "

Opzione di finanziamento del venditore n. 5: Contratto di rata

Probabilmente l'opzione più rischiosa che pochi esperti raccomanderebbero, un contratto di terra rateale fornisce all'acquirente solo l'equo interesse nella proprietà mentre l'interesse legale, titolato La proprietà del titolo finale non viene trasferita all'acquirente fino a quando non è stato ricevuto l'ultimo pagamento del prestito contrattuale.

La risposta di investimento: Il finanziamento del venditore crea un modo per gli acquirenti domestici con il reddito per sostenere un mutuo ma avere meno di credito stellare, finalmente possedere la propria casa, ma con qualsiasi transazione commerciale, coloro che optano per questo metodo dovrebbero tenere a mente i seguenti avvertimenti.

• Non farlo da solo. costi dovrebbe essere applicato per ottenere una guida esperta.
• Il finanziamento del venditore è un affare commerciale e dovrebbe essere gestito come tale. Documentare correttamente tutto attraverso un atto (o ipoteca), assicurazione del titolo, ispezioni, perizie, ecc.
• Usa una società di deposito a garanzia per chiudere l'affare e per rimontare correttamente i pagamenti ipotecari.
• Ricorda che mentre i venditori sono bravi a incassare assegni, ottenere il rilascio dell'atto finale può essere problematico. Avere una disposizione per ottenere il rilascio firmato in deposito per quando il prestito è finalmente ripagato.

Foto per gentile concessione di Flickr: Woodleywonderworks.