Acquistare una casa: proteggersi con le imprevisti e le divulgazioni

Mentre è importante proteggere i propri interessi, in generale, maggiori sono le contingenze nella tua offerta, meno il venditore può essere entusiasta di trattare con te. Avrai uno scatto migliore con l'aumento della tua offerta con "if-thens" nel mercato di un acquirente.

Alcune contingenze che non puoi controllare

Alcune condizioni della vendita sono fuori dal tuo controllo, come l'approvazione del mutuante del tuo prestito o la valutazione della casa in arrivo con un valore sufficiente. Gli altri saranno sotto la tua responsabilità, come ottenere un'assicurazione per i proprietari di case - anche se un corriere deve approvare la proprietà per la copertura, quindi è qualcosa che non puoi controllare completamente.

Un'altra condizione di transazione comune può consentire all'acquirente di completare la vendita di una casa precedente o di fornire tempo ai venditori di trovare la loro prossima residenza. Ciascuna di queste condizioni deve avere un limite di tempo prefissato.

Comprare una casa: cosa puoi controllare

Un'ispezione domiciliare è nel tuo interesse e ti consente di uscire dall'accordo se vengono scoperte questioni serie. Il contratto può stabilire che è necessario effettuare riparazioni in caso di problemi, ma ciò può comportare ritardi di chiusura mentre gli appaltatori sono programmati e le riparazioni sono approvate. Potresti preferire di rinegoziare il prezzo di vendita se sono necessari miglioramenti significativi.

Nei mercati caldi, gli acquirenti spesso pagano un rapporto di pre-ispezione prima di fare un'offerta o rinunciano a un'ispezione completa. In altri casi, i contratti di vendita possono essere scritti con "il diritto di annullare". Ciò significa che non si richiedono riparazioni suggerite dal rapporto di ispezione a domicilio, ma si può annullare la vendita senza penalità.

Per minimizzare i ritardi alla chiusura, potresti decidere di accettare una condizione precedente "così com'è" lasciando scadere una scadenza di contingency. È una decisione deliberata di offrire una concessione e può essere utilizzata come base per una nuova condizione alla chiusura, come un credito verso le tasse o qualche altro sconto. Essere consapevoli, tuttavia, che alcuni istituti di credito limiteranno la quantità di crediti consentiti.

Uno scenario peggiore può comportare l'annullamento della vendita. Questo è giustificato solo da una chiara violazione di una contingenza da parte di entrambe le parti. Se il venditore ha trascurato di soddisfare una condizione, probabilmente recupererai i tuoi soldi più seri dall'impegno. Non così se il mancato rispetto di un obbligo è su di te.

Disclosures: cosa c'è di sbagliato con la proprietà?

I venditori sono obbligati a dirti tutti i difetti conosciuti, i rischi ambientali, i danni passati e anche i problemi di associazione dei proprietari di case riguardo alla proprietà in questione. Questa è la tua prima opportunità di rinuncia e un momento critico nel processo di acquisto a domicilio.

Ma le leggi sulla divulgazione variano da stato a stato e, mentre speri che il venditore sveli i principali problemi di proprietà, potresti non aspettarti che ti racconti delle parti calde della vasca idromassaggio o del fatto che la casa si trova sotto la traiettoria di atterraggio jumbo jets.

Il vostro agente, a vostro nome, otterrà dal venditore tutte le informazioni richieste dalla legge, che sono generalmente dovute entro pochi giorni dalla firma del contratto di vendita. La mancanza di una corretta divulgazione può portare a un'azione legale. È meglio che tutte le parti agiscano in buona fede, ma nella caccia in casa, ricorda il credo che "l'acquirente fa attenzione".

Tipi di divulgazione

Lo sfondo di una proprietà può rivelare una varietà di condizioni, dai fastidi della zona alle morti sul posto. Sfortunatamente, a causa delle leggi locali e nazionali su vasta scala, non puoi sempre essere sicuro di ciò che il proprietario è legalmente obbligato a dirti senza chiedere un avvocato. Esistono quattro forme di divulgazione comuni:

• Informazioni standard: La maggior parte delle commissioni regolatorie statali e le associazioni immobiliari forniscono moduli standard che un venditore può utilizzare per verificare ciò che è - e non lo è - un problema. Sebbene sia probabile che tali moduli includano problemi importanti, potrebbe non includere dettagli sugli obblighi di associazione dei proprietari di case, mancanze di articoli meccanici o proprietà cosiddette "stigmatizzate".
• Rischi naturali: Questo documento descrive in dettaglio i rischi ambientali e naturali, incluse le zone di fuoco, alluvione e terremoto.
• Vernice di piombo: La legge federale impone ai proprietari di case costruite prima del 1978 di rivelare tutte le vernici e i pericoli a base di piombo conosciuti in una casa. Gli acquirenti devono anche avere una finestra di 10 giorni per testare la casa per il piombo, se lo desiderano.
• Venduto "come è" l'esenzione: Mentre i venditori sono tenuti a condividere tutti i difetti conosciuti di una proprietà, la transazione può essere completata "così com'è". Quando entrambe le parti sono d'accordo, il venditore non effettuerà né pagherà riparazioni, correzioni o sostituzioni, indipendentemente da ciò che si trova in una ispezione. L'acquirente rinuncia essenzialmente a tutti i diritti. Questo può essere molto rischioso per te come acquirente.

Avvia l'orologio

Tieni traccia delle scadenze di contingenza in modo che nulla vi si insinui e quindi non perderai una data importante per far rispettare una condizione che il venditore deve soddisfare. Avere un calendario con tutte le scadenze elencate, magari anche con avvisi di scadenza prima di alcuni giorni, ti aiuterà a tenere il passo con le contingenze critiche.

Durante questo processo ti consigliamo di consultare il tuo agente per guidarti; in alcuni casi più complicati potresti persino volere il consiglio di un avvocato. È facile farsi inciampare con il gergo legale, e talvolta ciò che non è scritto fa più danni.

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Hal Bundrick è uno scrittore di Investmentmatome, un sito di finanza personale. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick