Le modifiche al Credit Scoring potrebbero aiutare gli acquirenti di case nere

Immaginate gli standard del credito ipotecario come una strada, collegando i prestatori con potenziali mutuatari che sognano di possedere una casa. Quello che a metà degli anni 2000 era una superstrada spalancata con poche barriere divenne, dopo il crollo degli alloggi del 2008, un percorso a una sola corsia aperto solo al più qualificato.

Con il moltiplicarsi delle inadempienze e le banche sono crollate, i prestatori hanno improvvisamente perso la loro propensione al rischio e hanno abbandonato i loro precedenti "se si respira, si qualificano" gli standard di prestito. Secondo l'Urban Institute, gli istituti di credito avrebbero emesso ulteriori 6,3 milioni di mutui tra il 2009 e il 2015 "se gli standard di prestito fossero stati più ragionevoli", ad esempio, come nel 2001 il mutuo per la casa prima della crisi.

In base a tali rigorosi criteri di prestito, i tassi di proprietà negli Stati Uniti sono diminuiti drasticamente, specialmente per le famiglie di minoranza, secondo il Pew Research Center.

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"Le famiglie nere e ispaniche oggi sono molto meno probabili delle famiglie bianche a possedere le proprie case - 41,3% e 47%, rispettivamente, contro il 71,9% per i bianchi - e il divario tra bianchi e neri è aumentato dal 2004," Drew DeSilver, uno scrittore senior del Pew Research Center, ha scritto in un recente rapporto.

La ricerca del Pew rivela che i compratori di case nere e ispaniche hanno un tempo più difficile per i mutui convenzionali rispetto ai candidati bianchi e asiatici e, una volta approvati, in genere pagano tassi di interesse più alti.

Nel settembre 2016, Fannie Mae, la società sanzionata dal governo che acquista molti dei mutui che concedono prestiti, ha svelato due nuove iniziative di credit scoring nel suo processo di sottoscrizione. Ecco cosa possono significare questi cambiamenti, in particolare per i mutuatari di colore.

Dati di credito di tendenza

Il sistema automatizzato di sottoscrizione di prestiti di Fannie Mae è il modo in cui quasi 2.000 prestatori decidono se un mutuatario si qualifica per un mutuo. Tra gli aggiornamenti messi in atto alla fine dello scorso anno vi era l'integrazione dei "dati sul credito di tendenza". Questo prende il credit reporting oltre a notare semplicemente "sì" o "no" se si paga una bolletta in tempo ogni mese.

I dati di tendenza "tengono effettivamente conto della somma da te versata, del livello di debito rotativo che hai e del rapporto tra il tuo debito totale disponibile", afferma Mike Mondelli, vicepresidente senior dei servizi di dati alternativi di TransUnion. Confronta anche l'importo pagato con il minimo dovuto.

È un'istantanea di 24 mesi dei modelli di pagamento dei mutuatari. Ciò consente ai prestatori di prevedere meglio in che modo i mutuatari potrebbero pagare le bollette andando avanti.

Ad esempio, prendere in considerazione due mutuatari. Si paga il saldo completo ogni mese o si effettua un pagamento superiore all'importo minimo dovuto. Un altro rende solo il pagamento minimo dovuto. Entrambi pagano in tempo, ma se tutto il resto è uguale, i dati di tendenza potrebbero aiutare un istituto di credito a concludere che il primo mutuatario è un rischio di credito più basso.

L'uso di dati di tendenza potrebbe spostare "circa 23 milioni di persone da un non-novizio a una categorizzazione di punteggi primi", afferma Mondelli.

Nel 2015, più di un quarto (27,4%) dei richiedenti neri è stato rifiutato per i mutui per la casa, più comunemente a causa di problemi di storia del credito, secondo la ricerca Pew. E le persone con punteggi subprime - generalmente considerati inferiori a 670 - pagano tassi di interesse più alti.

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Dati di credito alternativi

Il sistema aggiornato di Fannie Mae incorpora anche alcuni dati di credito alternativi, come i canoni di locazione e i pagamenti delle utenze, quando disponibili. Mondelli dice che l'informazione sta appena iniziando a entrare in gioco.

Mentre le società di carte di credito e di debito hanno adottato dati alternativi sul credito, i creditori ipotecari "sono gli ultimi" a fare tali mosse, afferma Mondelli. Questa iniziativa potrebbe avvantaggiare in particolare i mutuatari che non hanno ancora un punteggio di credito.

Per ora i dati di tendenza sono al centro dell'attenzione, in particolare per i creditori ipotecari.

Affrontare la causa del credito stretto

Karan Kaul, un ricercatore associato presso il Centro per la politica finanziaria delle abitazioni presso l'Urban Institute, dubita che entrambe le iniziative avranno un impatto significativo sulla proprietà delle minoranze.

"È un passo nella giusta direzione e penso che abbiamo bisogno di questo passo. Vogliamo sempre migliorare i nostri modelli di valutazione del credito ", afferma Kaul. "Ma allo stesso tempo … questo non affronta la causa principale del perché il credito è stretto".

La ricerca dell'istituto urbano dice che i prestatori, per la maggior parte, stanno ancora cercando di allentare le restrizioni sui prestiti perché le cicatrici del crollo immobiliare rimangono fresche. E i finanziatori sono preoccupati per le continue azioni legali e i rischi di insolvenza.

"La questione del credito ristretto è un problema strutturale che, sfortunatamente, a questo punto è profondamente radicato nel mercato dei mutui e richiederà una strategia articolata", afferma Kaul.

I mutuatari di minoranza si prendono una pausa?

Tuttavia, ci può essere qualche speranza per i mutuatari di minoranza. Mindy Armstrong Kielmeyer, senior product manager di Fannie Mae, afferma che tutti i 1.800 prestatori che utilizzano il proprio sistema di sottoscrizione hanno accesso agli aggiornamenti.

"I dati sul credito di tendenza forniscono ulteriori informazioni che possiamo prendere in considerazione quando un mutuatario è sul punto di ottenere una raccomandazione di approvazione", afferma Kielmeyer.

Con dati di credito alternativi, i creditori possono ora sottoscrivere prestiti per i mutuatari senza un punteggio di credito. Circa il 15% dei neri e degli ispanici non ha punteggi di credito, rispetto al 9% dei bianchi e degli asiatici, secondo un rapporto del Consumer Financial Bureau del 2015.

"Dalla sua implementazione, abbiamo visto sottoscrivere centinaia di richieste di prestito utilizzando questo miglioramento", afferma Kielmeyer.

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Hal Bundrick è uno scrittore di Investmentmatome, un sito di finanza personale. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

A causa di un errore di modifica, non era chiaro in una versione precedente di questo articolo che "centinaia di domande di prestito" che erano state sottoscritte si riferivano a quelle dei mutuatari senza punteggio di credito. Questo articolo è stato corretto.

Questo articolo è stato aggiornato il 26 febbraio 2018