Rifinanziamento ipotecario: come sapere quando è il momento giusto

Tutti amano risparmiare denaro, soprattutto quando si tratta della maggior spesa mensile della maggior parte dei proprietari di case: il mutuo. Forse stai cercando di tagliare quel disegno di rifinanziamento del mutuo. O forse stai pensando al rifinanziamento perché hai paura che i tassi di interesse stiano andando verso l'alto ed è la tua ultima possibilità di fare un affare migliore.

I tassi ipotecari sono ancora storicamente bassi e potresti avere molte opzioni di prestito, ma prenditi un po 'di tempo per capire se il rifinanziamento è la tua mossa migliore al momento. Per quanto tempo hai intenzione di rimanere a casa tua, i tuoi obiettivi finanziari e il tuo profilo di credito giocano tutti un ruolo nella tua decisione sull'opportunità - e quando - di rifinanziare.

Per avere un'idea di quando è opportuno rifinanziare la tua casa, abbiamo parlato con due esperti del settore: Katie Miller, vicepresidente del credito ipotecario presso la Navy Federal Credit Union a Vienna, Virginia, e Tony Julianelle, direttore vendite area Denver per mutui casa con Wells Fargo.

Ecco alcune domande che dovresti porci per decidere se è un buon momento per rifinanziare:

I tassi ipotecari aumenteranno presto?

Quando la Federal Reserve ha annunciato a dicembre 2015 un aumento dei tassi di interesse a breve termine dello 0,25%, molte persone temevano un balzo dei tassi dei mutui. Ma i tassi dei mutui non si muovono in fretta con i tassi a breve termine, dice Miller.

In altre parole, non aspettarti una rapida ascesa che ti ridurrà il prezzo dal rifinanziamento della tua casa in qualsiasi momento. C'è ancora tempo per te per pagare i debiti di alto interesse o aumentare il tuo punteggio di credito - e posizionarti meglio per qualificarti per un buon prestito di rifinanziamento.

"I tassi sono ancora piuttosto bassi e stiamo assistendo a un buon numero di domande di rifinanziamento", afferma Miller. Aggiunge che molte persone che hanno acquistato sul mercato solo per vedere il crollo dei prezzi delle abitazioni hanno finalmente recuperato abbastanza equità nelle loro case per beneficiare di un rifinanziamento. "Stiamo assistendo a un maggior numero di persone che approfittano di bassi tassi di interesse con rifinanziamenti in contanti per pagare i miglioramenti a casa".

Si prevede che i tassi ipotecari aumenteranno leggermente nel 2016, ma fino a quando non raggiungeranno il 5% o più, afferma Miller, probabilmente otterrete un tasso competitivo finché il vostro punteggio di credito sarà buono e dimostrerete di avere un reddito costante. (Suggerimento: l'utilizzo di un calcolatore ipotecario può aiutarti a capire quale tipo di tariffa potresti aspettarti).

Confronta i tassi di rifinanziamento ipotecario

Quanto salverei sul mio pagamento mensile?

Per calcolare i tuoi risparmi potenziali, dovrai sommare i costi di rifinanziamento, come una valutazione, un controllo del credito, le spese di origine e i costi di chiusura. Inoltre, controlla se stai affrontando una penalità per estinguere anticipatamente il tuo prestito attuale. Quindi, quando scoprirai a quale tasso di interesse potresti qualificarti per un nuovo prestito, sarai in grado di calcolare il tuo nuovo pagamento mensile e vedere quanto, se possibile, salverai ogni mese.

Dovrai anche considerare se hai almeno il 20% di equity nella tua casa - la differenza tra il suo valore di mercato e quello che devi. Controlla i valori delle proprietà nel tuo vicinato per determinare quanto potrebbe valutare la tua casa per ora. Non fare affidamento solo sulle stime del valore della casa online: spesso sono lontane, ma i siti online possono indicare i prezzi di vendita recenti per case simili vicino a te. Un agente immobiliare locale può darti un'idea di quanto vale la tua casa.

La tua quota azionaria è importante perché i creditori di solito richiedono di "assicurare" il mutuo - proteggere i loro interessi finanziari nel caso in cui tu sia insoluto - se hai un'equità inferiore al 20%. L'assicurazione ipotecaria non è economica ed è integrata nel pagamento mensile, quindi assicurati di includerla nei tuoi calcoli sui risparmi potenziali.

Una volta sommati tutti i costi di un prestito rifinanziato, puoi confrontare il tuo pagamento mensile "tutto compreso" con quello che attualmente paghi.

I risparmi saranno sufficienti per rendere redditizio il rifinanziamento?

Spenderai in media dal 3% al 6% dell'importo del prestito in costi di chiusura, quindi devi calcolare per quanto tempo i tuoi risparmi mensili saranno destinati a recuperare tali costi. Ad esempio, ci vorranno 30 mesi per rompere anche su $ 3000 in costi di chiusura se il tuo pagamento mensile scende di $ 100. Se ti muovi durante quei 30 mesi, perdi denaro in un rifinanziamento.

Pensa se la tua casa attuale si adatta al tuo stile di vita in futuro. Saresti sorpreso, ma molte persone no. Se sei vicino ad iniziare una famiglia o ad avere un nido vuoto, e stai rifinanziando ora, c'è la possibilità che non resterai nella tua casa abbastanza a lungo da pareggiare i costi.

I proprietari di case che sono profondamente in ripagamento dei loro mutui dovrebbero anche riflettere attentamente prima di saltare in un rifinanziamento, dice Miller. Se hai già 10 o più anni nel tuo prestito, il rifinanziamento a un nuovo prestito di 30 o persino di 20 anni, anche se abbassa considerevolmente il tuo tasso, punta sui costi degli interessi. Questo perché i pagamenti degli interessi sono caricati in anticipo; più a lungo hai pagato il tuo mutuo, più ogni pagamento va al principale anziché all'interesse.

È tempo di cambiare il tipo di prestito che ho?

Prendi la tua previsione su quanto rimarrai nella tua attuale casa e poi penserai ai dettagli del tuo attuale mutuo. In che modo questi fattori si giocano l'un l'altro potrebbe avere un ruolo nella tua decisione.

Diciamo che hai comprato una casa con un mutuo a tasso variabile per un periodo iniziale di cinque anni intorno al 3%. Hai in programma di restare per diversi anni. Se ti stai avvicinando al momento in cui il tasso regolabile può azzerare e spostarsi più in alto, potresti beneficiare del rifinanziamento a un mutuo a tasso fisso di 20 o 30 anni per ottenere un tasso di interesse fisso che non fluttuerà.

Al contrario, se sai che ti trasferirai tra qualche anno, rifinanziamento a un ARM da un prestito fisso a lungo termine può aiutarti a risparmiare più denaro perché i creditori offrono tassi di interesse più bassi su quei prestiti.

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Che aspetto ha il mio credito?

Il tuo punteggio di credito e la cronologia dei pagamenti sono migliorati da quando hai ottenuto il tuo mutuo? Se è così, potresti qualificarti per un tasso di interesse migliore, che ti aiuterà a risparmiare di più al mese e ad interrompere ancora prima.

D'altra parte, colpire una patch finanziaria approssimativa (o due) può fare un numero sul tuo credito, e ciò influenza la tua capacità di qualificarti per un prestito di rifinanziamento e anche la percentuale che otterrai. Se sei stato in ritardo con un pagamento con carta di credito, hai acquistato una macchina nuova o assunto prestiti per studenti, il tuo punteggio di credito potrebbe essere inferiore a quello che era quando hai ritirato il tuo prestito originale. Prima del rifinanziamento, potresti voler fare un po 'di riparazione del credito.

"Se stai lottando con i pagamenti, automatizza tutto in modo da non perdere nessuno", dice Julianelle. "Inoltre, guarda il rapporto tra i saldi in sospeso della carta di credito e il limite di credito. Se il tuo rapporto di credito mostra saldi in sospeso vicino al limite, questo mostra un utilizzo elevato. Vuoi mantenere quel rapporto il più basso possibile pagando il saldo della tua carta di credito ogni mese per intero, perché questo può fare una grande differenza nel fatto che ti qualifichi o meno per un nuovo prestito ".

Un'altra mossa intelligente: capire quanto si paga in carta di credito e altri debiti ad alto interesse ogni mese. Controlla se i soldi che spenderei per i costi di chiusura sarebbero meglio spesi per pagare quelle bollette invece di rifinanziare la tua casa. O forse impegnarsi ad usare i risparmi mensili che raccogli da un rifinanziamento per pagare quei debiti.

Linea di fondo

Prima di tuffarti a capofitto nel rifinanziamento, siediti con un creditore e fai i conti per vedere se ti rompi anche in un periodo di tempo che ha senso. Fai un inventario completo dei tuoi obiettivi finanziari e pensa a come la tua casa attuale soddisferà le esigenze future di spazio e di posizione.

Non dimenticare che se stai lottando per pagare il tuo mutuo ogni mese e non sei idoneo per un prestito di rifinanziamento convenzionale, HARP è un programma di rifinanziamento del debito pubblico in scadenza alla fine del 2018 che può alleggerire il tuo onere finanziario.

Risparmiare sul tuo mutuo ti aiuta a costruire ricchezza e chi non ama farlo? Se ora non è il momento ideale per rifinanziare, continua a chiudere le rate del mutuo in corso e mantieni il credito in buono stato, così sarai pronto a colpire quando sarà il momento giusto.

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Deborah Kearns e Hal Bundrick sono scrittori del personale di Investmentmatome, un sito web di finanza personale.

Email: [email protected], [email protected]. Twitter: @ debbie_kearns, @halmbundrick

Aggiornato il 20 settembre 2017.

Immagine tramite iStock.