Rifinanziamento del tuo mutuo? Guarda oltre Ottenere il tasso d'interesse Rock-Bottom

Hai deciso che è ora di rifinanziare il tuo mutuo a un tasso di interesse più basso, e forse stai agonizzando su quella che è nota come la serratura. Le tariffe oscillano, quindi devi decidere se impegnarti o ora aspettare, sperando in un calo che ridurrà ulteriormente il tuo pagamento mensile.

La nostra ricerca, basata in parte sui dati di Lenda, un popolare prestatore di rifinanziamento online, ha approfondito la decisione di bloccare o aspettare. Ecco cosa devi sapere.

Come funzionano le operazioni di rifinanziamento e blocco delle tariffe

Il processo di rifinanziamento funziona in questo modo: si completa un'applicazione con un mutuatario o un mutuante, idealmente almeno tre, per confrontare i tassi per i quali si qualificano e i costi del prestito. Una volta che sei stato inizialmente approvato, di solito hai la possibilità di bloccare la tua percentuale mentre il tuo prestito passa attraverso la sottoscrizione.

Il blocco garantisce che il tasso di interesse per un determinato periodo, anche se i tassi aumentano. Tuttavia, se i tassi diminuiscono dopo che hai bloccato, non otterrai una tariffa inferiore. Il blocco dura in genere da una settimana a diversi mesi, a seconda del periodo di blocco scelto, ma si desidera assicurarsi che sia abbastanza lungo da chiudere il prestito prima della scadenza del blocco. Alcuni istituti di credito consentono ai mutuatari di far fluttuare un tasso invece di bloccare; in altre parole, otterresti un tasso inferiore se i tassi diminuiscono prima di chiudere. Ma questo significa anche che pagherai una tariffa più alta se spuntano.

Tieni presente che periodi di blocco dei tassi più lunghi ti costano in termini di tasso di interesse sul tuo prestito, in quanto i finanziatori cercano di minimizzare le potenziali perdite. Secondo il fornitore di software ipotecario Ellie Mae, a maggio il tempo medio dall'applicazione alla chiusura era di 45 giorni. I tassi ipotecari sono spesso quotati in "finestre" di 15 giorni, e con ogni periodo aggiuntivo di 15 giorni del blocco, i finanziatori aumentano il tasso di interesse di 12 punti base, secondo i rapporti ipotecari. Un punto base equivale a un centesimo di punto percentuale.

Una lezione qui è che piuttosto che preoccuparsi così tanto di ottenere un tasso minimo, i richiedenti ipotecari dovrebbero rifinanziare con un prestatore competitivo in base al tasso che può chiudere il più veloce.

Guarda oltre il ritmo più basso

Se non riesci a bloccare il tuo rifinanziamento quando i tassi sono più bassi, la differenza nei risparmi potenziali è generalmente minima per brevi periodi di tempo. Lenda ha analizzato i dati del sondaggio ipotecario mensile di Freddie Mac, che ha dimostrato che i tassi di refi non sono cambiati significativamente da settimana a settimana tra luglio 2015 e maggio 2016, quindi i consumatori che hanno perso la tariffa ottimale non lo hanno mancato di molto.

Nel corso di questo periodo di 43 settimane, la maggiore variazione da settimana a settimana dei prestiti a 30 anni è stata una diminuzione di 12 punti base, e in alcune settimane i tassi sono rimasti invariati. Confrontando i periodi di due settimane, il cambiamento maggiore è stato un aumento di 22 punti base.

Diciamo che ti manca il tasso più basso di 12 punti base e stai rifinanziando un mutuo per la casa di 30 anni con un saldo di $ 191.760, il prezzo di vendita medio per le case esistenti negli Stati Uniti a maggio, secondo l'Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari, meno un acconto del 20%. Hai rifinanziato al 3,8%, ma una settimana dopo, il tasso scende di 12 punti base, al 3,68%. Avresti risparmiato $ 14 al mese dal rifinanziamento a un tasso di interesse inferiore di 12 punti base. Ma tieni presente che le tariffe potrebbero essersi spostate dall'altra parte e avresti dovuto pagare di più ogni mese.

In rare occasioni, i tassi dei mutui cadono. Quando gli elettori U.K. a giugno hanno approvato un'uscita dall'Unione Europea, i tassi dei mutui negli Stati Uniti sono scesi di 26 punti base nei seguenti otto giorni lavorativi. Se ti fossi bloccato nel tuo rifinanziamento poco prima del voto, avresti perso quel declino. In tal caso, potresti cercare di rinegoziare per il tasso più basso con il tuo prestatore o abbandonare la tua applicazione e ricominciare. Dovresti affrontare un'altra pila di scartoffie e probabilmente perdere la quota di iscrizione, ma catturare quel quarto di punto ti farà risparmiare circa $ 28 al mese sulla base del nostro esempio sopra, un importo non trascurabile.

Alcune persone che rifinanziare aspettano di bloccare, per vari motivi. Forse stanno anticipando i tassi scenderanno, o forse non hanno prestato attenzione alla clausola di blocco nella montagna di documenti che hanno firmato. Circa 276 mutuatari che hanno rifinanziato con Lenda per un periodo di 43 settimane hanno aspettato una mediana di tre giorni per bloccare la loro tariffa dopo essere stati approvati. Tuttavia, il 30% di questi rifinanziatori ha aspettato almeno una settimana per bloccare e il 19% almeno due settimane, anche se avrebbero potuto chiudere quasi immediatamente.

In attesa di bloccare potrebbe tirare i dadi

Non è chiaro il motivo per cui alcune persone non si bloccano subito, quando non c'è modo di essere sicuri di quali saranno le tariffe di orientamento da un giorno all'altro. Gli Stati Uniti sono stati in un contesto di tassi discendenti dal 2010 circa, e questa mentalità potrebbe essere in gioco quando i consumatori valutano la decisione di blocco.

Il blocco di una tariffa garantisce il pagamento della tariffa promessa indipendentemente da ciò che accade nel mercato.

"Per tutti quelli che cercano davvero il tempo giusto mentre ti avvicini a queste cime, l'aria diventa molto sottile e devi essere pronto a rinunciare a tutto ciò per cui hai lavorato", dice Jim Sahnger, un mutuatario originario di Schaffer Mortgage Inc. a Palm Beach Gardens, in Florida. Cercando di calcolare i tassi di interesse è sufficiente rotolare i dadi, aggiunge.

"Se blocchi la tariffa, sai cosa hai", dice."Nel momento in cui decidi di applicare, la tariffa offerta in quel momento ha senso per te."

Se ottenere un refi è l'ideale per la tua situazione finanziaria personale, può essere saggio agire quando vedi un tasso che sai che puoi permetterti invece di aspettare che i tassi scendano. Aumentare il tasso ti dà la possibilità di ottenere un tasso migliore, ma ti mette anche a rischio di perdere denaro rimanendo bloccato con un tasso più alto. È particolarmente rischioso per i mutuatari che vogliono ottenere il prestito più grande per il quale possono qualificarsi.

I tassi di rifinanziamento a metà dell'anno 2016 sono stati i più bassi da decenni, quindi non possono scendere molto più in basso. Ciò riduce la possibilità di un beneficio dall'attesa ancora più a lungo.

Non sei sicuro se sia il momento giusto per rifinanziare il tuo mutuo? Usa il nostro calcolatore di rifinanziamento ipotecario per vedere quanto potresti risparmiare e se ha senso per te.

Metodologia

Per calcolare il differenziale di costo di 12 e 26 punti base: Abbiamo utilizzato l'esempio di un prestito di 30 anni con un saldo di $ 191.760, basato sui prezzi medi di vendita per case esistenti negli Stati Uniti in maggio di $ 239.700, secondo l'Associazione Nazionale di Realtors. Abbiamo sottratto il 20% per un acconto. Abbiamo calcolato i pagamenti mensili ai tassi di interesse del 3,54%, 3,68% e 3,8%.

Emily Starbuck Crone è una scrittrice di Investmentmatome, un sito di finanza personale. Email: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.