Calcolatore di ipoteche: "Devo acquistare punti?"

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Come funziona questa calcolatrice

Per utilizzare la calcolatrice ipotecaria "Devo comprare punti", inserisci le tue informazioni in questi campi:

• Importo del prestito desiderato
• Durata del prestito (anni)
• Tasso di interesse senza punti (indicato come percentuale)

• Numero di punti (necessario per fornire i risultati)
• Tasso di interesse con punti Questo mostra quale sarebbe la tua percentuale se pagassi per punti. In generale, i creditori abbassano il tasso di interesse di un quarto di punto percentuale per ogni punto acquistato, fino a un limite. Ma forse un creditore ti ha offerto un tasso diverso per l'acquisto di questo numero di punti. In tal caso, digitare tale frequenza per garantire l'accuratezza dei risultati.

Comprensione dei risultati:

Periodo di pareggio (anni). Questo mostra quanti anni ci vorranno prima di aver pagato i punti che hai acquistato e quando inizierai a risparmiare denaro dal tasso di interesse più basso.

Periodo di pareggio (mesi). È lo stesso del risultato precedente, mostrato in un modo diverso: il numero di mesi prima del punto di pareggio.

Pagamento richiesto per acquistare punti. Il costo per acquistare il numero di punti inseriti sopra.

Pagamento ipotecario mensile con punti. Il tuo nuovo mutuo mensile più basso dopo l'acquisto di punti.

Pagamento ipotecario mensile senza punti. Questo è il tuo pagamento mensile se non acquisti punti. Utilizza questo risultato per confrontare i pagamenti con e senza punti per vedere come i punti di acquisto riducono il pagamento mensile.

Nota: I prestatori sono tenuti a fornire un modulo di divulgazione di chiusura che mostri tutte le tasse che pagherai tre giorni lavorativi prima della chiusura programmata del tuo prestito. Guarda com'è.

L'acquisto di punti paga?

Il calcolatore "Devo comprare punti ipotecari" determina se l'acquisto dei punti paga calcolando il punto di pareggio. Questo è il punto in cui hai pagato il costo di acquisto dei punti. Da quel momento in poi, ti godrai i risparmi dal tuo tasso di interesse più basso.

Per trovare il punto di pareggio, la calcolatrice determina i risparmi mensili dai punti di acquisto e divide tale importo nel costo totale dei punti. Per esempio:

Su un prestito di $ 200.000, l'acquisto di un punto porta il tasso ipotecario dal 4,1% al 3,85%, lasciando cadere il pagamento mensile da $ 957 a $ 938 - un risparmio mensile di $ 19. Il costo: $ 2,000. Il calcolatore divide il costo per l'importo di risparmio mensile per trovare il punto di pareggio.

$ 2,000➗ $ 19 = 105 mesi (8,8 anni)

Torna alla domanda: vale la pena acquistare i punti? La risposta dipende da quanto a lungo manterrai il mutuo.

>> PIÙ: Calcola i tuoi costi di chiusura

L'acquisto di punti di sconto sui mutui è un'idea intelligente?

Come con molto nella vita, la risposta dipende dai dettagli. Questa regola empirica può aiutare: più a lungo si mantiene il mutuo, più denaro si risparmia acquistando punti.

I punti di acquisto potrebbero essere utili se:

• Stai acquistando la tua casa per sempre
• Hai abbastanza soldi in anticipo per fare un grande acconto e ne hai ancora alcuni per abbassare la tariffa. Ti aspetti di mantenere il prestito abbastanza a lungo da superare il punto di pareggio in questo calcolatore

Ma comprare punti può essere una brutta cosa se:

• Venderai la casa o il rifinanziamento prima che tu abbia raggiunto il punto di pareggio
• Hai bisogno del denaro che utilizzerai per acquistare punti
• Raggiungi il punto di pareggio, ma i risparmi mensili sono così bassi che non incide in modo significativo sul tuo budget

Acquisto di punti di sconto sui mutui 101

Quali sono i punti ipoteca?

Esistono due tipi di punti ipoteca:

• Punti di sconto Quando senti "punti", che di solito significa "punti di sconto" - le tasse si paga un creditore per abbassare il tasso di interesse del mutuo per la casa. È possibile acquistare punti sia quando si acquista una casa o il rifinanziamento del mutuo per la casa. A volte viene chiamato "acquistare" la tua tariffa. Abbassando il tasso di interesse si riduce la dimensione dei pagamenti mensili.
• Punti di sconto Un altro tipo di punti sono "punti negativi" o "punti sconto". In questo scenario, i costi di chiusura del mutuo vengono sommati al costo del prestito sotto forma di un tasso di interesse più elevato. Potresti aver sentito parlare di un mutuo senza costi di chiusura. Questo è - non hai bisogno di contanti per la chiusura. Ma il tasso più alto significa un pagamento mensile più alto. Il trade-off può essere utile se non si dispone di denaro per i costi di chiusura.

Quanto costano i punti?

Un punto di ipoteca in genere costa l'1% del totale del prestito (ad esempio, $ 2.000 su un mutuo di $ 200.000). Quindi, se acquisti due punti - a $ 4000 - dovrai chiudere un assegno per $ 4,000 quando il tuo mutuo si chiude. Questo controllo è in aggiunta al pagamento dei costi di chiusura (che vanno dal 3% al 6% del totale del mutuo, o circa $ 6.000 a $ 12.000 su una casa da $ 200.000).

I punti ipoteca sono deducibili dalle tasse?

Mentre l'interesse ipotecario è ancora deducibile dalle tasse, il Tax Cuts and Jobs Act del 2017 pone un tetto sull'ammontare degli interessi ipotecari che possono essere dedotti. Poiché i punti di sconto sono interessi prepagati, possono essere detratti come parte degli interessi sui mutui casa. Vedi i dettagli qui.

Ecco un suggerimento: quando fai un prestito, chiedi a ciascun finanziatore due preventivi: uno per i costi di chiusura del mutuo se acquisti punti, un altro per il prestito senza punti. Mostra le stime a un addetto alle imposte o al commercialista per scoprire come i punti di pagamento potrebbero influire sulle tue tasse.