Come la Presidenza Trump impatterà l'alloggio nel 2017

Donald Trump, il magnate immobiliare, sarà il 45 ° presidente della nostra nazione. Questa è una buona notizia per il settore immobiliare, giusto? Bene, c'è molto da considerare. Ecco come la presidenza Trump potrebbe avere un impatto sull'abitazione e sulla proprietà nel 2017.

Un mercato "responsabilmente aggressivo"

Un appello unificato per meno regolamenti governativi proviene dal campo di Trump e dai repubblicani al Congresso. Sul radar della deregolamentazione: il Consumer Financial Protection Bureau e altri elementi di Dodd-Frank, l'atto di riforma di Wall Street che il presidente Obama ha firmato in legge nel 2010.

"Dopo le elezioni, si è discusso molto di come i cambiamenti attesi nell'ambito di un'amministrazione Trump possano ridurre l'impatto [della CFPB], in particolare nel campo della tutela", afferma Rob Chrisman, consulente senior per il Gruppo Stratmor, un'industria dei mutui consulenza. "Dodd-Frank non sarà eliminato. Sarà raffinato - che è una buona cosa."

Jeff Taylor è managing partner di Digital Risk, una società di elaborazione di mutui. Dice anche che tagliare Dodd-Frank sarebbe una buona cosa per i potenziali proprietari di casa.

"Se Dodd-Frank è razionalizzato, penso che potresti avere banche più responsabilmente aggressive nel mercato, per quanto riguarda i mutui", dice. "E penso che apriremo più prodotti per gli acquirenti di case per la prima volta … nei prossimi due anni."

Confronta le tariffe dei mutui

Taylor afferma che norme meno stringenti sui prestatori potrebbero ridurre i costi di conformità e consentire a più piccole banche comunitarie di competere con le grandi banche, "aumentando i profitti delle banche, che probabilmente aumenteranno la disponibilità di credito".

Tuttavia, critici come Noah Smith, ex assistente professore di finanza presso la Stony Brook University, temono che la deregolamentazione comporterà il backup del rischio bancario e, cosa forse ancora più importante, rimetterà i contribuenti sul guaio per salvare i cattivi attori. Proprio come durante la crisi immobiliare di 10 anni fa, sarebbe stata un'altra "corsa al ribasso", ha scritto Smith in un'analisi Bloomberg.

Ma una riduzione dei regolamenti federali non trasformerà il settore immobiliare, afferma Chrisman. "Trump potrebbe significare meno imposizione federale, ma gli stati rimarranno aggressivi. I politici della California, dell'Illinois e di New York, in primis gli stati democratici, hanno già parlato di un clima normativo rafforzato ", dice.

Far uscire Fannie e Freddie dal governo "

Un altro elemento nell'agenda dei repubblicani è di ridurre l'impronta del governo nel settore dei mutui. Ciò significa spostare Fannie Mae e Freddie Mac nel settore privato.

Le due società sponsorizzate dal governo sostengono la maggior parte dei mutui e sono state salvate con i dollari dei contribuenti durante l'incidente immobiliare. Fannie e Freddie comprano prestiti immobiliari da istituti di credito e poi confezionano e vendono quei prestiti in grossi pacchi di obbligazioni.

I profitti trimestrali che guadagnano Fannie e Freddie sono ora incanalati verso il Tesoro degli Stati Uniti, che è stato rimborsato $ 60 miliardi in più di quanto fornito in finanziamenti di salvataggio alle società. Gli investitori in Fannie e Freddie vogliono vedere quei soldi tornare nel settore privato.

A novembre, il segretario del Tesoro di Trump, Steven Mnuchin, ha dichiarato a Fox Business Network: "Dobbiamo far uscire Fannie e Freddie dal governo".

"Penso che ci siano modelli che potrebbero funzionare", dice Taylor riguardo alla privatizzazione di Fannie e Freddie. "Quello che non penso che tu possa vedere è un modello [in cui] il governo degli Stati Uniti non è al 100% esplicitamente dietro i titoli emessi da Fannie e Freddie".

Dice che rimuovere quella garanzia federale ridurrebbe la domanda globale per i titoli garantiti da ipoteca che le due agenzie quasi-governative emettono. Quelle obbligazioni sono strumentali nel liberare capitale per i creditori per fare più prestiti.

Costruttori di case e un'economia di Trump

Una mancanza di manodopera qualificata è stata uno dei maggiori vincoli al settore abitativo negli ultimi due anni, e Taylor si preoccupa che l'amministrazione Trump non possa aiutare le questioni a tale riguardo.

"Sig. Il piano di Trump di spendere soldi per progetti infrastrutturali in tutto il paese potrebbe portare a un numero maggiore di lavoratori che prendono quei lavori e lasciano i costruttori a casa in breve tempo ", dice Taylor. "Inoltre, la sua posizione di immigrazione è in grado di tenere gli immigrati fuori dal paese e fuori dalla forza lavoro - un duro colpo per i costruttori di case che si affidano agli immigrati per molti lavori di costruzione".

Le carenze di manodopera contribuiscono anche ad aumentare i salari per i lavoratori edili, che a loro volta mantengono alti i prezzi delle nuove case, aggiunge.

Tuttavia, Robert Dietz, capo economista della National Association of Home Builders, dice che si aspetta che l'amministrazione Trump intraprenda azioni su alcune regole del lavoro che potrebbero avvantaggiare l'industria della costruzione di case. Ciò includerà quasi certamente la regola degli straordinari di Obama "che avrebbe colpito molti responsabili dei cantieri", afferma Dietz.

Quella regola, bloccata da un giudice federale il 22 novembre, mirava a raddoppiare il reddito massimo che un lavoratore poteva guadagnare e può ancora beneficiare delle retribuzioni straordinarie obbligatorie. Il nuovo limite di $ 47.500 avrebbe dato a 4,2 milioni di americani in più l'opportunità di guadagnare straordinari, secondo l'amministrazione Obama.

Anche Dietz sta cercando un'amministrazione Trump per ridurre i costi di costruzione."Poco meno del 25% del costo di una casa di nuova costruzione è dovuto a oneri normativi", dice. "Penso che sia ragionevole che la nuova amministrazione possa affrontarne molti."

Come Trump potrebbe influenzare l'accessibilità a casa

I tassi ipotecari sono saliti alle stelle da quando Trump ha vinto le elezioni. Fa parte di una buona notizia / cattiva notizia.

"Si potrebbe sostenere che la vittoria di Trump ha spinto i tassi di interesse a causa del timore dell'inflazione futura, date le sue proposte di tassazione e di costruzione delle infrastrutture", afferma Chrisman. "Questo aumento delle tariffe influisce negativamente sulla proprietà della casa per i nuovi acquirenti. L'aumento dei tassi di interesse, tuttavia, indica spesso un'economia di rafforzamento, e se questo è il caso, i mutuatari che ne fanno la prima volta si qualificheranno."

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Taylor dice anche che l'accessibilità a casa potrebbe soffrire ma offre un altro fattore nell'equazione. "Sul lato positivo, [tassi ipotecari più elevati] potrebbero anche rallentare l'apprezzamento dei prezzi, che aiuterebbe gli acquirenti. Il mercato immobiliare è stato carente di acquirenti per la prima volta e compratori in movimento. Un apprezzamento più lento dei prezzi potrebbe avvantaggiare gli acquirenti in movimento che hanno riacquistato valore nella propria casa e vogliono salire di livello prima che i prezzi aumentino di nuovo ", afferma.

"Te lo dico, se sto cercando di comprare una casa per la prima volta o di vendere la mia casa e trasferirmi in una casa diversa, guarderò davvero al prossimo anno come probabilmente a un anno commovente, perché i tassi continuano a I 4 sono molto, molto attraenti ", aggiunge Taylor.

Trump eliminerà la deduzione degli interessi sui mutui?

E poi c'è la più sacra delle mucche: la deduzione degli interessi sui mutui. Viene spesso menzionato come un fattore importante nella conversazione "compra o affitta".

L'amministrazione Trump e i repubblicani hanno lanciato l'idea di mettere un limite alla quantità di interessi consentiti che potevi detrarre dalla tua bolletta delle imposte.

Il punto è che un'analisi del Tax Policy Center dell'Urban Institute e della Brookings Institution afferma che solo circa un quinto delle famiglie effettivamente utilizza la detrazione. E di quelli che lo fanno, la maggior parte è molto al di sopra dei contribuenti della classe media.

"Il Tax Policy Center rileva che nel 2017, il tetto di Trump interesserebbe solo circa 160.000 single, una piccola percentuale degli 89 milioni di contribuenti singoli e circa 230.000 coppie su 59 milioni di filer comuni", Howard Gleckman, senior fellow with Tax Policy Centro, scrive su Forbes.com. "La stragrande maggioranza dei contribuenti che dovrebbero affrontare il cap è reddito elevato".

Tassi di proprietà della casa sotto la presidenza di Trump

Chrisman è alla ricerca di pochi cambiamenti nel tasso di proprietà della casa nei prossimi anni. Da una prospettiva percentuale, la proprietà della casa negli Stati Uniti ha raggiunto il suo picco durante i termini presidenziali di Clinton / Bush, dice. Ma in quel momento le banche hanno allentato le linee guida sulla sottoscrizione in modo tale che "le persone che non avrebbero dovuto comprare case".

Il crollo degli alloggi ha cambiato tutto. Da allora, la sottoscrizione, la documentazione dei prestiti e i requisiti di valutazione si sono rafforzati. "I mutuatari marginali non prendono in prestito denaro e gli investitori si sentono più sicuri investendo in titoli garantiti da ipoteca", afferma Chrisman.

Dice che il bisogno di alloggi dell'America è altrettanto grande che mai e che le politiche di Trump non sposteranno il quadrante dei tassi di proprietà in un modo o nell'altro.

"La crescita della popolazione interna non si è fermata, né l'immigrazione. Né ha il desiderio per una nuova generazione di volere una casa per i propri figli ", dice. "Penso che da quello che sappiamo finora, la presidenza Trump avrà un impatto diretto minimo o nullo sui tassi di proprietà della casa".

Una prospettiva positiva per il nuovo anno

Nel complesso, gli esperti con cui abbiamo parlato sono ottimisti riguardo al 2017. I prestatori utilizzano una tecnologia migliore per semplificare il processo dei mutui e il mercato immobiliare è "sano" e "robusto" nelle loro parole.

"I costruttori sono entusiasti", dice Dietz. Dice che la riduzione dei costi regolatori potrebbe aiutare i costruttori di abitazioni a fornire alloggi al segmento più stretto del mercato, l'acquirente entry-level.

"Se otteniamo un'amministrazione che sta dando un'occhiata a vari tipi di politiche di regolamentazione - dove sono diventate troppo grandi o troppo costose - questo sarà certamente di aiuto [per] il lato dell'offerta del mercato. E penso che sia una buona notizia, non solo per i costruttori, ma è una buona notizia per gli affittuari e per i potenziali acquirenti di case, perché aggiungere l'offerta è il modo in cui si affrontano i problemi di accessibilità alle abitazioni ". Altro di Investmentmatome Calcola il tuo mutuo Confronta i tassi dei mutui Quanta casa puoi permetterti?

Hal Bundrick è uno scrittore di Investmentmatome, un sito di finanza personale. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.