Perché sto voltando le spalle al 20% dei dividendi? ... e dovresti anche ...

Essere un investitore avido di reddito, i rendimenti dei dividendi altissimi sono allettanti.

Ho trovato titoli che pagano dividendi dal 14,3% … 15,1% … e persino il 19,6%. I rendimenti annuali così alti sembrano troppo buoni per essere veri, ma i titoli che li offrono sono un investimento comprovato.

Le aziende dietro questi dividendi sono state solide per anni. E i loro prezzi delle azioni non sono stati terribilmente volatili nel corso degli anni.

In realtà, questi dividendi ad alto rendimento sono stati favoriti dal mercato durante il boom immobiliare. Gli investitori non ne hanno mai abbastanza di questi giochi di reddito redditizi.

Potrebbero essere stati messi sotto pressione durante il mercato immobiliare, ma hanno rapidamente riacquistato la loro popolarità una volta che l'economia ha iniziato a riprendersi.

Sto parlando del popolare fondi comuni di investimento immobiliare (M-REIT).

Questa speciale razza di REIT prende in prestito a bassi tassi di interesse a breve termine e investe in pool di mutui sostenuti da Fannie Mae e Freddie Mac (che a loro volta sono sostenuti dallo zio Sam) a più alti tassi a lungo termine.

Ma anche se offrono rendimenti ben oltre le doppie cifre, non li sto ancora comprando.

Lezioni apprese dalla mia offerta di rifinanziamento ipotecario

L'anno scorso, il mio mutuatario, Wells Fargo (NYSE: WFC) , ha iniziato a chiamarmi. Non ero indietro sui miei pagamenti ipotecari; al contrario - non ero mai stato in ritardo con un pagamento di un mutuo in 17 anni.

Voleva che io rifinissi il mio mutuo esistente. Una volta che ho analizzato l'offerta, ho capito che era un buon affare per me.

Wells non mi avrebbe fatto pagare una tassa di valutazione - aveva già fatto i compiti per dimostrare di avere più del 50% di equity nel mio casa. E non c'erano altre tasse, nascoste o meno, per rifinanziare il mio debito esistente.

A un tasso di interesse più basso per un mutuo di 15 anni, ho avuto l'opportunità di risparmiare un sacco di soldi con una bolletta mensile più piccola.

Ma quello non era il mio piano. Mi resi conto che avrei potuto pagare l'importo attuale, pagare anticipatamente il capitale aggiuntivo sul prestito e radermi quasi sei anni dalla vita del mio mutuo.

Vorrei risparmiare decine di migliaia di dollari in pagamenti di interessi e ripagare il mio mutuo in circa nove anni. Sembrava un gioco da ragazzi.

# - ad_banner_2- # Ma qualcosa sull'offerta mi ha infastidito. Quindi, per sicurezza, chiamai un mio amico che lavorava come mediatore di mutui.

La mia prima domanda per lui era: "Cosa c'è in esso per Wells Fargo? Perché dovrebbero darmi questo affare?"

Ha spiegato che c'era una carenza di nuovi mutui di alta qualità. Le banche che hanno emesso mutui avevano bisogno di nuovi mutui per riconfezionare e vendere.

Avevo un rating superiore a 800. Avevo un lavoro. Non avevo mai perso un mutuo e avevo un sacco di soldi in casa mia. Ero un mutuatario di qualità.

Naturalmente, la mia seconda domanda era:

"Chi perde in questo affare?"

Uno dei perdenti, spiegò, era l'investitore che possedeva il flusso di reddito dal mio originale mutuo. Pagando anticipatamente il mio mutuo iniziale, li ho tagliati da 13 anni in più di pagamenti di interessi del 6% in più.

Un altro perdente potrebbe essere il nuovo investitore che ha comprato il mio mutuo rifinanziato. Dopo essere stati utilizzati per i flussi di reddito elevato alimentati da un'alta percentuale di prestiti subprime, avrebbero dovuto accontentarsi di rendimenti molto inferiori sui loro investimenti.

Questo è esattamente ciò che i M-REIT stanno vedendo. Ricorda, investono in pool di mutui. A mano a mano che diminuiscono i tassi dei mutui, lo stesso vale per il loro reddito.

La mia storia di rifinanziamento - che si svolge in tutto il paese - è solo uno dei motivi per cui i mutui popolari REIT come Annaly Capital Management (NYSE: NLY) e American Capital Agency (Nasdaq: AGNC) hanno sottoperformato il mercato negli ultimi mesi.

Di seguito è riportato un grafico del Market Vectors Mortgage REIT ETF (NYSE: MORT) - che tiene traccia dei REIT ipotecari - confrontati con l'indice S & P 500.

Quali sono i prossimi REIT mutui

Nonostante i rendimenti del 19,1%, i REIT ipotecari hanno drammaticamente sottoperformato il mercato negli ultimi mesi.

I REIT ipotecari potrebbero continuare a soffrire se i tassi per i mutui nuovi e rifinanziati continuano a rimanere bassi. E per finire, il governo ha appena annunciato un nuovo piano per aiutare i proprietari di case sottomarine a rifinanziare i loro mutui. È una mossa che potrebbe ulteriormente danneggiare i M-REIT.

Annaly ha già tagliato il suo dividendo trimestrale a $ 0,60 da $ 0,65 per azione. American Capital è stata in grado di mantenere il suo dividendo per ora. Ma credo che sia più probabile che i dividendi vedano aggiustamenti dei prezzi che vedere una crescita.

La risposta all'investimento: Quindi penso che un giorno questi M-REIT costituiranno una bella aggiunta al mio portafoglio di soldi reali all'interno del mio Daily Paycheck advisory, per ora mi sto dirigendo chiaro. Fino a quando il mercato non si raffredderà ei tassi di interesse rimbalzano, penso che questi titoli ad alto rendimento siano meglio lasciati soli.