I mutui a 40 anni sono davvero una cosa?

Ti chiedi come spremere il tuo pagamento ipotecario mensile più basso possibile e poi spremere ancora un po '? Un mutuo di 40 anni è un modo per farlo.

In teoria, c'è molto da apprezzare su un mutuo di 40 anni. Strutturare il prestito oltre 40 anni - piuttosto che i 30 anni più tipici - può aiutare i mutuatari a qualificarsi per un importo di prestito leggermente più grande o ridurre i pagamenti mensili. Entrambe le prospettive hanno un particolare appeal laddove i prezzi degli immobili sono alti e i mutuatari vogliono qualificarsi il più possibile.

Gli svantaggi sono tuttavia costosi per gli acquirenti domestici. Per prima cosa, stai pagando gli interessi per altri 10 anni.

Per un altro, quando un mutuo è allungato oltre 40 anni, ci vuole più tempo per costruire equità in una casa. Ciò aumenta le probabilità che i prezzi degli immobili possano calare, lasciandoti di più sul mutuo di quanto valga la casa. Per coprire questo rischio, i finanziatori di 40 anni applicano un tasso di interesse leggermente superiore, afferma Keith Gumbinger, vice presidente di HSH.com, una società di informazioni sui mutui.

Anche se il lato negativo non ti scoraggia, le probabilità sono scarse troverai uno di questi prestiti nel mercato attuale, dove vengono utilizzati principalmente per modificare i mutui in difficoltà. Oggi, i mutui a 40 anni costituiscono solo una frazione dell'1% di tutti i mutui venduti, secondo CoreLogic, che tiene traccia e analizza le informazioni sui mutui.

Un prestito di 40 anni contro un prestito di 30 anni

Gumbinger confronta i costi e i risparmi di un periodo di 40 anni e un termine di 30 anni su un mutuo da $ 200.000:

• Mutuo trentennale, interesse del 4%: Pagamento mensile di $ 955. Dopo cinque anni avresti quasi $ 20.000 in azioni, lasciando un saldo dovuto di circa $ 180.895. Alla fine dei 30 anni, avresti pagato $ 143.739 di interessi.
• Mutuo di 40 anni, interesse del 4,25%:Pagamento mensile di $ 867. Dopo cinque anni avresti circa $ 10.000 in azioni, lasciando un saldo dovuto a $ 189,397. Entro la fine di 40 anni, avresti pagato circa $ 216,275 di interessi.

La differenza nel pagamento mensile è "non una quantità enorme", dice Gumbinger, "ma per alcuni mutuatari, era sufficiente per farli oltre la gobba" per prendere in prestito un po 'più di denaro o rendere il pagamento gestibile.

Mai veramente popolare

Anche nel loro breve periodo di gloria nel 2007, i mutui a 40 anni erano una bestia rara - meno del 2% di tutti i nuovi mutui per acquisti e rifinanziamenti. Erano un po 'più popolari nel mercato immobiliare della California costosissimo, secondo CoreLogic.

La loro popolarità iniziò a crollare a fine anno quando il mercato immobiliare peggiorò.

Nel 2014, il governo federale ha smesso di fornire ai mutuanti protezione legale per i prestiti ipotecari che duravano più di 30 anni. Ciò ha reso i prestiti a 40 anni più rischiosi per i creditori e, da allora, pochi sono stati interessati a fare questi prestiti, dice Frank Nothaft, Senior Vice President e Chief Economist di CoreLogic.

"Rispetto al panorama di origine nazionale [mutuo], è praticamente un prodotto banale", dice.

Ancora trovato in mods di prestito

Tom Trimbath, uno scrittore freelance, consulente e proprietario di una casa a Clinton, Washington, è grato per il suo mutuo di 40 anni, con il suo basso tasso di interesse e i pagamenti a prezzi accessibili di circa $ 900 al mese. Era un'ancora di salvezza - offerta a lui nel 2014 dal suo finanziatore come parte di una modifica del mutuo HAMP dopo che il reddito di Trimbath era sceso e non poteva permettersi di pagare i mutui.

La modifica dei mutui in difficoltà rimane uno degli ultimi usi dei mutui a 40 anni, dice Gumbinger. Sebbene il programma di modifica a prezzi accessibili per la casa sia terminato nel 2016, i programmi di modifica Fannie Mae e Freddie Mac Flex possono utilizzare mutui a 40 anni per portare i pagamenti dei mutuatari a un livello accettabile.

Per Trimbath, il prestito di 40 anni funziona bene, soprattutto perché non ha intenzione di trasferirsi presto. "Sono contento del presente e pronto ad accettare ciò che è in programma per il futuro", dice.

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Marilyn Lewis è una scrittrice di Investmentmatome, un sito di finanza personale. Email: [email protected].