Come evitare di rimanere bloccato con un Dud di proprietà in affitto

Di Jim Ludwick, CFP

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Se stai pensando di acquistare una proprietà di reddito residenziale o di convertire la tua residenza attuale in un affitto, potresti voler ripensarci. Un accordo che sembra buono in superficie può finire per costare soldi.

Possedere proprietà di reddito residenziale ha molti vantaggi. I pagamenti degli affitti da parte del tuo inquilino possono coprire o addirittura coprire i pagamenti dei mutui, e puoi costruire equità attraverso l'apprezzamento della casa e ottenere detrazioni fiscali sugli interessi dei mutui e sul deprezzamento.

Ma ci sono anche aspetti negativi. Devi ritirare l'affitto e prendere tu stesso le chiamate di emergenza, oppure pagare un gestore di proprietà per farlo. Devi coordinarti con inquilini e lavoratori per effettuare riparazioni, a volte a distanza. Posti vacanti e altri problemi di non pagamento possono anche sorgere.

Questi inconvenienti non sono insignificanti. Ecco perché è importante dedicare del tempo a valutare attentamente il potenziale di una proprietà. Come un ex agente immobiliare commerciale e proprietario di una casa in affitto, so che molte proprietà in affitto sono davvero dei buoni investimenti. Ma per trovarli, è importante escludere le proprietà irrealizzabili il più rapidamente possibile.

Un modo per farlo è quello che io chiamo la strategia "10/1/1". Se una proprietà non misura fino a questa metrica, escludila a favore di quelli che lo fanno.

Applicando il test 10/1/1

I tre numeri si riferiscono al numero di mesi di canoni di affitto in un anno necessari per soddisfare tre diversi requisiti: un fondo di spesa, un fondo di sfitto e un fondo di manutenzione.

10: Il primo numero rappresenta il numero di pagamenti mensili del noleggio che dovresti essere in grado di raccogliere in un anno per pagare un anno di spese. Queste spese comprendono i pagamenti dei mutui, le tasse immobiliari, l'assicurazione della proprietà dei proprietari e i costi di gestione, incluso il pagamento di un gestore di proprietà per gestire i doveri dei proprietari, se lo si desidera. Se non riesci a coprire le spese di un anno con 10 mesi di affitto, è un buon segno che dovresti allontanarti dall'affare.

1: Il primo 1 è il pagamento dell'affitto dedicato a un fondo di posti vacanti, per coprire le spese quando il controllo di affitto si ferma e un altro non inizia immediatamente. Dopo aver versato l'affitto di tre mesi nel tuo fondo, puoi iniziare a mettere in tasca questo pagamento del noleggio come profitto, a condizione che ti sia preso in carico il secondo 1.

1: Il secondo 1 è il pagamento dell'affitto che va in un fondo separato per pagare i costi di manutenzione. Di solito è sufficiente avere un affitto di tre mesi in banca a questo scopo.

In pratica, ciò significa che dopo tre anni di copertura di tutte le spese e la creazione di un fondo sufficiente per potenziali posti di lavoro e costi di manutenzione, è possibile iniziare a intascare parte del flusso di cassa del noleggio come profitto. In questo modo sarai coperto da spese impreviste.

Se una proprietà non può soddisfare questi criteri, o non sei a tuo agio nell'attesa di tre anni per costruire un cuscino adeguato, è meglio trasmetterlo ora piuttosto che scoprire in seguito che l'accordo non è poi così promettente.

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